北京年报系列丨帝都房奴大数据图鉴

贝壳研究院 | 始于数据、忠于数据 2020/01/08 16:02

北京,一座充满万千繁华与机遇的城市,吸引了全国各地人才汇集于此。即便户口遥遥无期,子女教育障碍重重,众多北漂们也要在这座城市买房落地生根。谁买走了北京的房子?不同类型的购买人群,具有怎样的购房偏好?互联网浪潮对购房行为影响几何?

链家作为北京购房客安家置业的参与者、见证者,记录下了众多客户从找房到成交的足迹。贝壳研究院基于最一线的链家真实成交数据描绘出北京购房客群的四大特征。

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不同的年龄,不一样的安家“姿态”

调控之下的“中年不易” 2019年北京二手房购房者平均年龄38岁,较2018年向后推迟1岁。调控后首付比例尤其是换房者首付比例的提高,使得更年长、财富积累更多的人才能实现“上车”与换房。对于换房者来说,“317”之后,换个房几乎要全款,没怎么跌的房价和翻倍的首付款加重了中年人的不易。上车难,换房也不易。

图:2016和2019年北京购房客户年龄分布

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数据来源:贝壳研究院

帝都购房客在不同生命周期阶段表现出不一样的购房“姿态”,具体来看:

坐拥百万房产的“小朋友”: 24岁以下购房群体主要是尚未踏出校门的学生或初入职场的新人,这类人群普遍还没有购房实力,多为父母以其名义购房。2019年该部分群体购房套均面积91平,套均总价548万元,超5成全款购房。

用尽杠杆的“适婚族”: 25-29岁正值适婚年龄,多数年轻人进行刚需置业,但由于工作时间不长,购房资金积累不足,所以超8成客户选择通过加杠杆方式购房,所买房子多为低总价小户型。

扎堆购房的“三口之家”: 30-39岁是财富快速积累阶段,也是北京购房群体的中流砥柱。北京刚需和改善购房高峰年龄分别为32岁和37岁,这个阶段也是家庭规模逐渐扩大时期,购房者置业多考虑为孩子提供一个安稳的家或者学区资格,所以仍然以购买小户型为主,套均面积不超过80平。

青睐大户型的“三代同堂”: 40-49岁已经进入到家庭成熟期,通常三代人住在一起,这一阶段多为改善型需求。小户型已经难以满足居住需求,该群体购房套均面积已经提高至90平,套均总价达571万元。由于购买力提升,该群体贷款比例较刚需群体明显下降,为63.9%。

财富充裕的“准老年人”: 50岁以上客户已经进入到再次换房阶段。年过5旬,财富已经积累到较高水平,这一群体中有7成选择全款购房。

图:2019年不同年龄段购房客成交房源情况

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女性购房趋势热,最爱地段佳小户型

女性购房潮流顺势而起。 随着时代的发展,女性独立性日益提高,消费实力逐渐爆发,在购房领域,也同样实力上演着“巾帼不让须眉”。近年北京购房者中女性占比持续提高,2019年达46.5%。女性购房不仅仅是财富的体现,更是生活质量的保障,未来会有越来越多经济独立、思想自由的高知女性加入到购房置业队伍中来。

图:2016年以来北京购房客户性别分布

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女性购房更重地段。 男性、女性这两个不同生物群体在购房方面存在明显的偏好差异。男性偏爱大一点的房子,而追求精致生活的女性对套均面积要求并不高,但更加注重房屋居住品质,通常会选择单价较高、区位较好的房子,女性群体中在五环内置业的比例为63%,比男性高4个百分点。

是“有钱也理性”,而非“有钱任性”。 女性购房实力不容小觑,全款购房占比较男性高出3.7个百分点。且在购房这件大事面前,女性不再冲动买买买,而是表现的更加理性与谨慎。

图:2019年男女性购房差异比较

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图:2019年男女性购房环线分布

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市场主力“新北京人”更偏爱核心区

北京购房客中“新北京人[1]”占比超六成。 “新北京人”是北京房地产市场主力,其原籍分布基本覆盖全国各地,其中来自河北、山东、河南的客户占比居前,呈现出较为明显的地缘性特征。

[1] 根据购房客身份证号来区分“老北京人”和“新北京人”,身份证号以110开头的客户为“老北京人”,以非110开头的为“新北京人”。

图:2019年北京购房客原籍分布

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“新北京人”购买力偏弱,但要买到核心地段。 与“老北京人”相比,“新北京人”置业实力略显不足,所购房屋套均面积比“老北京人”小逾6平,且超8成需要依赖贷款,而“老北京人”中有超4成全款购房,壕气冲天。资金实力不足也不能阻挡“新北京人”往核心买的决心。“新北京人”购房者中在中心城四区置业的占比较“老北京人”高出8个百分点。

图:2019年北京人与“新北京人”购房差异

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互联网+助力买房提效

“线上化”对购房行为的渗透逐渐加深。 当前越来越多的客户选择在线上搜索、浏览房源,“线上找房+线下看房”已成为当下应用广泛的购房模式。2019年链家购房客户中,来自线上的占比达39%,同比提升近两个百分点。

2018年以来北京链家购房客户来源渠道变化

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购房者在线上做越来越多的功课。 线上平台真实、海量的房源信息为购房者进行房屋搜索、对比、筛选等提供了便利的条件。2019年平均每个购房者在其整个成交周期内,线下看房约13套,而在线上看房多达23套,可见在线下看房前购房者会在线上充分浏览意向房源。购房客与经纪人之间的线上互动也在强化,平均每个购房者在成交前要联系7位经纪人。

图:2018年以来各月购房者平均IM经纪人数

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线上客户成交效率更高。 从结果看,来自线上的客户成交效率更高。2019年从各种渠道来的客户中,线上渠道客户成交周期最短,为79天。

图:2019年北京不同渠道来源客户的成交周期

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