房企财务必看!完工标准环节的企业所得税风险

焦点财税 | 财税问题快速解决平台 2019/11/26 10:27

房地产企业不同于一般的商品流通或加工制造企业,由于它的开发周期较长,涉及税款较大,容易产生税务风险,这就更使得对开发项目是否完工的判断显得格外重要,为此,税法上也规定了完工标准确认的条件,并明确了完工前及完工后企业所得税的缴纳方法。

但在实际操作过程中,企业因为各种原因,仍然对完工标准的设定进行了一些预先人为的安排,使得企业存在较大的所得税税收隐患。

一、完工标准的确定

一般的工程完工标准,主要是指工程已施工完毕,所有的工序都已经全部完成并且资料手续等方面也全部完成。

二、完工标准对企业所得税的重大意义

地产企业是否完工,对企业所得税影响意义重大,也就是说,在完工前,由于企业无法取得实际准确的成本金额,国家也规定了相应的预缴所得税的方法,即按照未完工产品的计税毛利率确定

因此可以看到,在项目完工前的涉税事项相对简单一些,只需要按上述预征的规定进行预缴所得税即可。但一旦完工,所得税税前扣除的实际成本就已经确定,房地产开发企业必须按规定及时结转开发产品计税收入和实际成本,按实际毛利额缴纳企业所得税,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年(完工年度)应纳税所得额。

所以说完工标准的确定,是房地产开发企业成本核算中非常关键的环节。

三、企业完工标准的认知风险

从上述分析不难发现,房地产企业的完工标准,税法做了明确的界定,但在实际工作中,企业往往为了延迟结转收入,逃避纳税义务发生时间,常常人为推迟完工时间,明显已经交房入住了好几年的项目也不确认完工。

为了加强监管,税法上也明确规定了开发产品完工标准税务确认条件的批复:

同时,对开发产品开始投入使用作了明确界定,是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。

四、企业做好完工标准环节的应对措施

1.清楚完工标准的条件

2.相关成本费用票据的取得

企业如果符合上述完工标准,应督促相关部门及时取得相关成本费用票据,并准确及时入账,在计算应纳税所得额时据以扣除,以免造成虽然实际成本已发生,但由于未取得相关合规票据,而在税前无法扣除的损失。

3.完工标准的时间安排

建议地产企业在确定竣工证明材料备案时间、初始产权证明及入住时间时,结合项目实际情况,尽量避开年底而选择年初的时间,给企业结转产品收入成本,据以按实际成本与预估成本之间的差额计算缴纳企业所得税多争取一些有效时间。

举例:某地产企业在购房协议中,与业主约定于2017年12月1日至31日开始交房,并实际于约定时间办理了入住手续,但由于一部分工程决算尚未完成,入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房管部门备案,因此企业在会计处理上并未结转成本、收入。也在当年度汇算清缴时未确认完工,也未计算该项目的实际成本。

通过上面的例子可以发现,业主已办理了入住手续,企业未拿到竣工证明备案资料,根据我们上述完工标准的税法文件规定,只要符合三个条件之一的,就应当视为已经完工。也就是说在确认时采取的是孰早原则,既然入住手续已经在2017年年底办理,那2017年当年就应当确认成本,并在2017年度汇算清缴时,将实际成本与预估成本之间的差额计入2017年当年应纳税所得额,并据此计算应该缴纳的企业所得税。如果企业为了延迟纳税,不进行这样的财税处理,后期被税务机关发现,将会面临补税、罚款及滞纳金等涉税惩罚。

同时,我们也应该注意到,如果业主入住时间推迟一个月到2018年1月份,则项目的完工年度就变成了2018年而不是2017年,当然,成本的确认时间就就变成了2018年度,那么企业只要在2019年5月底汇算清缴前就实际成本与预估成本之间的差额计算缴纳企业所得税即可,即给企业按实际成本计算缴纳所得税时间多争取了一年时间。

因此,地产企业应加强税务风险管理,关注开发产品的完工条件,尤其是开发产品已开始投入使用这一条件,及时作出相应正确税务处理,避免不必要的涉税风险。

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