专访85后高管张帅,畅谈设备管理在物业行业的应用与实践

设备管理大视野 | 设备管理及智能维护领导者 2019/11/11 09:42

专访|张帅-国基物业郑州区域副总经理

北京国基伟业物业管理有限公司简介

成立于2001年8月,注册资金1200万人民币,为国家一级资质物业管理企业。国基物业率先导入“TnPM全面规范化生产维护”的楼宇设施管理新模式,为中国设备工程学会TnPM委员会会员单位。受中国物业管理协会委托,作为副主编单位和执行副主编单位参与了中国物业管理协会《物业设施设备管理指南》和《物业承接查验操作指南》教材的编写工作,该教材现已出版发行。

本期专访嘉宾简介

张帅-国基物业郑州区域副总经理

注册物业管理师、注册一级建造师,曾任郑州区域中铁隧道管理处经理、烟草大厦管理处经理。现任郑州区域管理副总经理。国基物业在2007年设备管理中开始引入TnPM管理模式,一直在摸索中推行了11年。其中,张帅副总经理曾参与公司TnPM系列培训和推广活动,完成企业TnPM可视化管理体系梳理;组织企业主控部门完成了公司TnPM管理体系的思维模型搭建和体系梳理工作,逐步推广。

编者按

全面规范化生产维护(Total Normalized Productive Maintenance),简称:TnPM,是以设备综合效率和完全有效生产率为目标,以全系统的预防维修为载体,以员工的行为规范为过程,全体人员参与为基础的生产和设备保养维修体制。一个实用的管理体系,可以很快被广大企业接受。2005年,随着学府咨询集团的成立,在以学府咨询集团董事长李葆文教授及总经理徐保强老师为首的顶尖专家团队的努力下,TnPM逐渐成长、壮大、创新、融合,在全国各地乃至海外推行,服务冶金、石油、电力、烟草、交通运输、机械、家电、汽车、药业、食品饮料等十多个行业领域,获得了来自海内外企业的认可和支持!如今,创新中发展的TnPM设备管理体系已经走过20周年,助力万千企业实现设备管理提升。

 

然而,物业行业的设备管理是怎么做的?TnPM在物业行业又有怎样的建树?

 

据了解,TnPM在国基物业已经成功自主推行了11年,其带来的规范化、标准化助力国基物业成为行业中的佼佼者。2018年12月10-14日,张帅参加了李葆文教授的第五期TnPM体系传承弟子班,并以出色的表现、优秀的成绩获得了本期弟子班的结业证书。

提及张帅,如果说他给人的第一印象是“年轻有为”,一点也不为过。作为一名85后高管,他有着非同寻常的毅力和亲和力,高瞻远瞩却也深入基层。下面,让我们一起跟随访谈的节奏,了解物业行业设备管理的应用与实践,了解TnPM在物业行业的缘起与欣欣向荣。预祝国基物业的TnPM之路越来越好!

国基物业郑州区域TnPM推行启动大会

访谈实录

一、国基物业与TnPM有怎样的故事?

北京国基伟业物业管理有限公司成立于2001年,2005年郑州市的物业进行市场化改革,所有的单位必须进行后勤的改制,而且当时市场上通过招投标方式来市场化地选择物业公司。在这个过程中,市场竞争比较激烈,对物业行业而言,我们必须要有一个自己的核心竞争力,来辅助我们在市场上的招投标工作。

2007年,我们引入了TnPM设备管理模式,引入人是我们的总工程师王寿轩,老王总今年已经七十多岁了,当时他是看到了李葆文教授的一本书,看到书之后有所启发,他发现原来设备还可以这么管,特别是里面提到的6S、可视化管理、定置定位化管理。

 

我们把这个模式引入之后,当时做的是试点工程,现在我们的中铁七局项目部做了试点。由我们的董事长李笑天亲自推动,担任组长;下面建立了机构,整个项目部,包括设备维修人员全员参与,做了一段时间,效果很好。后来就在整个郑州区域进行推动,目前是整个集团公司都在推。

 

这样我们对TnPM的研究越来越深入,包括我们也认真研读李葆文教授的一些著作,他的著作有了新的理念的时候,我们能够一直跟上,就这样TnPM在国基伟业一直发展到现在2018年。

二、 物业行业自主推进TnPM的过程是怎样的?

自主推进的整体模式,跟李教授的教材里阐释的差不多:

第一:成立我们的机构,推进小组,并且是我们的董事长亲自跟踪这个事情,整体的工作会比较顺。

第二:宣传工作到位,我们召开各种形式的启动大会,分为几个层次——有全公司的启动大会,有项目部的启动会,包括班组(设备维修人员)的启动会,启动完之后进行广泛的宣传。

第三:培训,包括什么是TnPM,有什么内涵,具体怎么做的等内容进行培训。

第四:在推进过程中跟进和督导,有专门的委员,有我们的推进小组负责人在整个过程中进行把控,有什么疑难问题及时地集思广益进行解决,并且广泛进行OPL和OPS活动,效果很好。

第五:我们在推进的过程中, 不断地进行总结, 定期地评估优化,形成自己的成果,然后我们把成果往其他项目进行复制推广。

三、自主推进TnPM遇到哪些困难?是如何克服的?

困难还是有的,主要有以下3点:

1)对TnPM的理解不深入。作为物业行业,员工的知识水平比较低,素质参差不齐,对TnPM的理解不太深入。例如究竟什么是TnPM,很多人不理解,他们认为这个地方坏了我就去修,就是设备管理,设备维修。对于TnPM点检定修,预防性维修,6S等等不理解,这是最大的困难。

2)员工的抵触情绪。他们会认为:我是来工作的,设备有问题我就给处理;设备正常运转,比如电梯正常运行,消防设施正常运行,没有问题,我为什么要做那么多无用功。员工可能会把TnPM的一些工作认为是无用的,抵触情绪很大。

3)难以持之以恒。头一个月,一股脑袋推行,刚开始热情很高,但是两三个月之后,可能就不能一而贯之。

 

但是,我们有自己的推进小组,定期收集在推行过程中遇到的困难,针对这些问题我们会制定相应的措施,我们主要有以下做法克服推行中的困难:

第一:董事长非常重视,信心十足。从董事长的角度,他强硬推进这件事,不会因为遇到困难半途而废。所以说,高层的观念和意志影响了整个推进能否顺利开展。

第二:我们的机制也比较好。我们开通了总经理信箱,公布各个TnPM推进机构领导成员的联系方式,员工有什么意见可以直接地反馈到我们的领导这里,我们第一时间可以接收到这个信息。

第三:我们比较务实,发现这些问题不是置之不理,而是深入地调查,查找原因,究竟是情绪的原因,培训的原因,还是机制的原因。然后我们对症下药,针对问题采取务实的落地措施,例如不懂我们就培训,有情绪我们就做思想工作,有困难我们就协助帮扶,通过这些措施我们基本上解决了这些问题。

四、推进TnPM达到了哪些效果?如何维持?

对物业管理而言,推进TnPM给我们带来了以下3方面的效益:

第一:确保了设备设施的安全有效运营。因为我们物业服务是为人服务的,设备设施也是为人服务的,比如电梯的安全与否关乎人的安全。通过推行TnPM,我们的设备安全大大提升,这也为我们的客户提供了办公、生活的好的环境。

第二:实现了物业设施的保值增值。比如一栋大楼,设备属于我们的资产,通过设备管理,减少了设备大修的时间,减少了更新改造的时间,减少了能源的消耗,所以说实现了设备的保值增值和节能降耗。

第三,对于我们而言,提高了我们的知名度,提高了我们的核心竞争力。

 

做好一天容易,难的是一直做好,维持最终成果的关键在于高层的重视度不能降低,具体我们公司年初和年末都会有启动大会和总结大会,每年都有,从高层、形式、结构、措施上一而贯之地执行,可以保证TnPM能够落地,不至于半途而废。

五、 物业管理与一般设备管理有怎样的区别?是如何灵活处理这些区别的?

一个是服务于人,一个是服务于产品。物业管理的最终目的是为人服务,包括电梯设备、给排水设备、中央空调、暖通工程、二次供水、消防等等,最终都是为人服务,除此之外,他不产生其他价值。但是,生产制造业的设备,它的目的是为了生产产品、销售、获取利润,这是两个最大的区别。

 

对于我们物业设备来说:

第一:要做好我们的巡检。巡检有我们自己的制度、标准和流程。设备设施方面,如果没有巡检,发生故障或者是可能发生故障没有发现,到真正出现故障,就麻烦了,肯定会对人身有一定的伤害。

第二:定期维保。我们作为物业公司,每年年末都制定来年的年度维保计划,除此之外,我们还有2季检修,一个是春季检修,每年的3月份,暖气供停之后,我们进行春季检修,目的是为了检修空调设备,为夏季的供冷做准备。一个是秋季检修,每年的9月,我们的冷气停止了,要进行暖气设备保养,保证10月份暖气供给正常。一个是季节性工作,一个是年度工作。

六、与物业管理其他同行相比,做TnPM与否的区别在哪里?

据我了解,目前在物业行业,特别是在河南省我们应该是唯一一家,包括和李葆文教授在一起交流的时候,他也不了解物业行业还有哪些企业在推进TnPM,这么说,我们应该是全国唯一一家。

 

在物业行业,做与没做TnPM,区别还是比较大的。

 

第一:通过TnPM我们至少实现了6S的管理,目前我们是7S,在原来的6S理论基础上,我们加了1个S,节约(Save)。通过7S的管理,我们所管理的机房,能实现整齐划一,一尘不染;不但设备机房,我们的其他班组,保洁班组、保安班组、客服班组,他们的办公场所也实现了6S,他们的住宿、宿舍也实现了6S。这样的物业所有的触及点,都实现了6S,整齐划一,这在其他物业公司,应该是达不到的。他们可能也有在做,但是这么标准的去做,应该是没有的。

 

第二:我们实现了可视化管理,通过我们的标识系统,来实现我们所有的设备,包括一些制度的上墙,一些标识标牌、温馨提示等等实现了可视化管理。

 

第三:我们实现了定置定位化管理。我们的所有设备设施,什么设备在什么位置,什么设施什么工具在什么位置,都一一定位。这样员工能够第一时间找到什么东西在什么位置,大大提高工作效率。这是我们跟其他企业最大的区别。

七、 物业行业在设备设施方面有怎样的发展趋势?

物业行业是一个朝阳行业,目前都在搞开发,包括未来的城中村建设、城镇化。人们的生活水平越来越高,需求也越来越高,对服务的要求也会越来越高。只要有楼,都会有物业管理,因为未来的物业管理都是市场化、专业化、规范化,专业的人做专业的事。所以说物业管理行业是一个朝阳行业。从设备设施管理角度来说,未来会越来越规范化、标准化。因为现在整个行业都意识到设备管理的重要性。

 

另外,目前在物业的设备方面已经很多应用了信息化,通过信息化智能化,提高我们的管理效率,及时发现问题,科学安排计划,实现对人的科学管理。

 

八、参加弟子班给您最大的启发是什么?如何把这些启发应用到实际工作中去?

最大的启发是,TnPM这个模式融合了各行各业设备管理的精华,TnPM不是凭空而来的。李葆文教授也提到,TnPM是各行各业设备管理知识的高度浓缩和总结。在弟子班上,我通过把我们推行的TnPM和李葆文教授讲的内容进行对标,我发现我们做的只是TnPM的其中一部分,还有很多我们没有去涉及。那么这些我们目前没有做的但是对我们物业行业有用的就是我们下一步努力和工作的重点。

 

TnPM体系有些是适用于生产制造业的,对物业行业不适用,但是对我们物业行业适用的,我们下一步要继续改进去做。比如智能点检系统,对我们来说相当于巡检,智能化之后代替了人工,对我们来说很重要,但是有些比如智能润滑系统,对我们不是很适用,因为我们一年用的润滑油很少很少,就没必要上这个模块。

 

未来,会找学府的专业人士对我们的TnPM落地进行辅导和把关。在这几天学习的过程中,跟李葆文教授有很多的交流,我也每天把学习的成果与我们的领导进行汇报。我们目前推进TnPM到了一定阶段,也遇到了一定的瓶颈,下一步怎么突破,怎么继续高标准高质量的去推行,我们也一直在思考,也想邀请专业人士对我们的TnPM推行进行辅导和把关。

 

另外,实现TnPM与智能化信息化的结合,也是我们目前思考的、是我们亟需解决的问题。还有一个是能不能实现TnPM体系认证,官方的体系认证,以后我们的招投标工作可以列进去。TnPM顶天立地,顶天就是设备管理体系,落地就是我们的现场管理,它是一个桥梁。

九、这次参加弟子班的过程中,令您印象最深刻的是什么?

弟子班的互动环节新颖、创新,每一个单元都有不同的主题、不同的活动,这个很好。既有互动活动,也有娱乐活动,也有发展思维。大家可以把各个企业的优势、思路罗列出来,相互交流。希望以后弟子班培训的名额可以适当放大。

 

十、假如您在下一期弟子班中做分享,您最想对学弟学妹说什么?

首先,态度上, 一定要真诚,要踏踏实实、努力地去学,不要想着是走形式。

第二,要积极参与,参与讨论参与互动,而不是自己置之事外不参与。

第三,要深入理解TnPM体系的内涵,不是说表面文字记一记看一看就行了,而是要深入理解他的内涵,通过文字理解他的精髓,把理论带回去,进行二次宣讲。自己学会之后,还要传导给自己的员工,让他们去明白去理解,最后落地执行,来促进企业良性发展。我想,参加弟子班之前,无论是从目的还是态度上,都要具备这几个想法。

2018年TnPM体系传承弟子班(第五期)合影

张帅(第三排·右三)

结语:感谢国基物业郑州区域副总经理、第五期TnPM体系传承弟子班学员张帅接受设备管理大视野的访谈,向我们述说物业行业与TnPM的故事。也希望更多有故事的设备管理工作者加入到我们的栏目中来,访谈意向请联系记者邮箱:shflinxiuxia@163.com.

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