香港REITs连载之七 | 泓富产业信托

VC部落 2019/10/13 11:05

泓富产业信托是香港房地产信托基金,于2005年12月16日在香港联合交易所有限公司上市,是首个由私人机构在香港筹组上市的房地产投资信托基金。泓富产业信托是由李嘉诚旗下的长江实业地产分拆而来,分拆完成后,长实地产主要做物业发展,而泓富主要负责持有物业,除了泓富,长江实业地产还分拆出了置富及汇贤两个产业信托,这三个产业信托资产包括在香港和内地的购物中心、商场、写字楼、酒店和工业物业。而泓富产业信托基金主要持有的是香港物业资产,其在香港非核心商区拥有七项多元化甲级写字楼、商用物业、工商综合物业及工业物业,可出租总面积约为128万平方尺 。其投资组合包括都会大厦、泓富广场、潮流工贸中心、创业街9号、新宝中心、泓富产业千禧广场及创富中心。

一、泓富产业信托组织架构

新知图谱, 香港REITs连载之七 | 泓富产业信托 (资料来源:泓富产业信托官网)

其中,1、泓富产业信托基金的管理人泓富资产管理有限公司是亚腾资产管理有限公司的全资子公司,专门为经营及管理泓富产业信托基金而设立。而 亚腾资产管理有限公司是香港长江实业(集团)有限公司和亚腾首席执行官林惠璋于2002年在新加坡组成的一家综合房地产基金管理公司,专门从事房地产投资信托基金及房地产私募基金管理业务,2007年于新加坡主板上市,旗下有置富产业信托、泓富产业信托、凯诗物流信托等数家上市和非上市信托。

2 、泓富产业信托基金的物业管理人 Goodwell-Prosperity Property Services Limited . 为李嘉诚旗下长实公司的全资子公司,专为全力管理泓富产业信托的上述物业而设立的。

二、股本结构

图1:泓富信托首次发行时的股本结构

新知图谱, 香港REITs连载之七 | 泓富产业信托 (资料来源:泓富信托于香港交易所公开资料)

图2:截至2018年6月30日泓富信托股本结构

新知图谱, 香港REITs连载之七 | 泓富产业信托 (资料来源:WIND)

在泓富信托首次发行时,李嘉诚旗下长实公司的全资子公司 Total Win Group Limited于首次发行完成后持有18.58%的基金单位(或如超额配售权悉数行使后,则为14.1%),李嘉诚旗下和黄公司的全资子公司 Wide Option Investments Limited于首次发行完成后持有10.42%的基金单位(或如超额配售权悉数行使后,则为7.9%)。截至2018年6月30日, Total Win Group Limited持有泓富信托基金单位比例为11.94%, Wide Option Investments Limited持有泓富信托基金单位比例为6.69%。泓富资产管理有限公司持有泓富信托基金单位比例为0.52%。

三、投资策略及物业组合

泓富信托的主要投资目标,是为基金单位持有人提供稳定且持续的分红及达成每基金单位资产净值的长远增长。管理人的主要投资策略为投资于香港的写字楼及商业物业,并通过以下方式为基金单位持有人提供具有吸引力的总回报:

(1)积极管理这类物业,力求维持高租用水平,达成强劲的租金增长,以及获取最高的物业收入净额。管理人将与物业管理人紧密合作,推动实质增长并与租户建立紧密联系,同时寻求物业增值机会;

(2)选择性的收购符合管理人所订立的投资标准的物业;

(3)运用最佳的债务及股本融资策略。

新知图谱, 香港REITs连载之七 | 泓富产业信托 (资料来源:泓富信托2017年年报)

泓富信托的投资组合的物业遍布香港各区,让投资者有机会直接参与当今亚洲其中一个最兴旺的房地产市场。在泓富信托首次发行完成后,将拥有七项香港商用物业组成的高质地组合,包括三幢位于非核心商业区的甲级写字楼物业(都会大厦、泓富产业千禧广场、创业街9号)、三幢工商综合物业的全部或部分(泓富广场、潮流工贸中心、创富中心(部分))以及一幢工业大楼的一部分(新宝中心(部分)),这些物业均具有四通八达的完善的交通网络。

1 、高租用率

截至2005年8月31日的8个月时间里,上述物业(不包括2005年5月1日起租额海名轩物业)的平均租用率为94.6%。在这八个月期间,上述物业的甲级写字楼部分(不包括海名轩物业)的平均租用率约为97.1%,而上述物业的工商及工业部分的平均租用率约为93.3%。

2017 年度上述物业的平均租用率为97.7%,其中,都会大厦、泓富产业千禧广场及创业街9号的租用率分别为100%、98.3%及95.3%,泓富广场的租用率为98.4%,潮流工贸中心、创富中心(部分)的租用率分别为98.1%及93.5%,新宝中心(部分)的租用率为97.2%。但由于2018年杉树物业中的都会大厦、泓富千禧广场以及新宝中心(部分)的租约届满率高达50%以上,创富中心(部分)及泓富广场的租约届满率也高达40%左右,因此,2018年上半年度上述物业的平均租用率降至96%,其中都会大厦的租用率降至88.3%,而其他物业租用率并未受租约届满的影响,甚至租用率上涨,反映了管理人积极的租赁策略起到了一定效果。2017年度物业组合的平均单位实际租金较上年同比增加2.3%至每平方尺24.31港元,于2017年成功续约的租金调升率达到7.6%的水平。

泓富信托还拥有多元化的租户基础,在首次发行前,拥有501名经营多类业务的租户。截至2017年十二月三十一日,共有595名租户。这些租户大部分来自电子、科技、制造、贸易、纺织及制衣等行业。继泓富广场于2012年获批更改土地用途后,信托基金管理人于报告年度持续引入零售及服务类租户。约60%的租户(以可出租总面积计算)为中型至大型的企业。信托基金管理人的长远目标是致力维持均衡稳健、财务信誉良好的租户基础,以赚取稳定的租金收入。2017年度,泓富产业信托维持了接近0的欠租率。

新知图谱, 香港REITs连载之七 | 泓富产业信托 (资料来源:泓富产业信托2017年度报告)

2 、资产出售

为了提高基金单位持有人的回报,泓富产业信托会不时的审视物业组合。在2017年度泓富信托以高于估值49.1%的溢价出手了海名轩物业。出售海名轩物业所得的部分款项已用作偿还部分定期贷款,从而将资产负债比率由2016年12月31日的26.4%降低至21.5%,提高了融资灵活度,有助于更好的把握未来机遇。

3 、资产增值

资产增值也是泓富信托一直以来的主要增长助力。除了应付激烈的竞争外,提升现有物业质量也可确保租金水平持续增长及资本增值。因此,2017年度管理人对都会大厦进行了一项资产增值工程。通过翻新大厦楼层的卫生设施,包括指定楼层的行政及公用洗手间完成翻新工程,及建立茶水间等,优化租户的工作环境和增强物业的竞争力。

四、经营业绩

2017 年每基金单位派息0.1780港元,较16年增长0.2%;每基金单位资产净值为5.48港元,较16年增长6%;资产负债比率为21.5%,较16年下降4.9%;租用率为97.7%,较16年增长1.6%;平均每单位实际租金为每平方尺24.31港元,较16年增长2.3%;成本对收益比率为20.8%,较16年下降0.2%。总的来看,信托管理人一直秉承最初的投资目标,维持较低的资产负债比例以及较高且稳定的租用率,并努力降低运用成本,实现稳定的信托收益。

截至2017年12月29日,泓富产业信托收盘价为3.34港元,总市值约49.1亿港元。2017年度每基金单位派息0.1780港元,分派收益率稳定达到5.3%。自上市以来历年派息情况如下:

年度

每单位派息(单位:港元)

股息率

2006

0.0855

5.1%

2007

0.1298

8.4%

2008

0.1268

14.1%

2009

0.1098

8.3%

2010

0.1101

6.3%

2011

0.1202

8.0%

2012

0.1354

5.8%

2013

0.1495

6.6%

2014

0.163

6.2%

2015

0.1768

6.3%

2016

0.1777

5.8%

2017

0.178

5.3%

合计

1.6626

-

新知图谱, 香港REITs连载之七 | 泓富产业信托 (数据来源:wind)

泓富信托12年来的累计分红是1.6626港元,以2017年12月29日收盘价3.34港元股价计算,12年来累计上涨128%,年均涨幅10.7%,加之股息率,12年来泓富信托的投资回报率约为192.4%,年均投资回报率为16.03%。

融资破局

融资最主要的两个机制问题:交易成本高、信用风险大,所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题, 区块链在该方面有着天然的优势

技术管理资产是手段,但却无法做到消灭不合格资产

技术永远提升的是效率,至于人性的复杂恐怕得交给上帝。

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STO精彩分享

超级证券体系

机构入场第一门户! Bakkt将成为证券通证资产市场的重大推动力

Bakkt首轮融资1.825亿美元,参与首轮投资的投资机构包括波士顿咨询集团、Galaxy Digital、维港投资、洲际交易所、微软风险投资部门、Pantera Capital等。借由其强大的背景,Bakkt被视为推动传统机构投资者进入证券通证资产世界的第一个便捷门户。

美东时间8月16日,纽交所母公司洲际交易所(ICE)旗下数字资产平台Bakkt正式宣布,将于9月23日推出实物交割BTC期货合约, 已经得到美国金融衍生品最高监管机构商品期货交易委员会(CFTC)的批准 ,经过了自我证明流程,开始了用户验收测试,最终将在ICE美国期货市场上市和交易,在ICE美国清算所清算。 这是全球首例实物结算的期货合约。【利好】

Fundament 已经获得德国金融监管机构 BaFIN 的批准,发行了第一个可以提供给个人投资者的基于ETH的通证房地产债券化,规模 2.5 亿欧元( 2.8 亿美元) ,通证化债券将对所有零售投资者开放,没有最低投资限制。

换句话说,其他国家的民众也可以通过购买以ETH,从而间接投资德国商业地产。一位德国金融监管机构的代表在接受采访时表示:“我们批准了 Fundament 的招股说明书。【利好】

STO代表了传统资产和加密融资之间的桥梁,允许更多人参与。涉及房地产市场的STO是STO的常见用例。全球房地产市场价值217万亿美元,如果该部门通过继续采用STO方案来提高效率,那么更多的巨头资本流入这一领域。大型传统玩家已经开始进入该市场。例如:中国交通银行使用区块链网络完成了住宅抵押贷款支持证券(RMBSs)的重大发行。

民生银行与中信银行合作打造的基于区块链的国内信用证信息传输系统一期(Blockchain based Letter of Credit System , 简称BCLC)成功上线。2017年7月21日上线首日,系统就完成了 首笔一亿人民币的国内信用证业务。

同期:美洲银行着眼采用以太坊智能合约信用证,联合微软加速部署区块链技术

美洲银行贸易与供应链金融主管Ann McCormack展示了一种基于以太坊的新版本应用,演示了如何实现 自动化创建备用信用证 。【利好】

这个区块链解决方案要解决的问题就是微软财政(Microsoft Treasury)——这家科技巨头的一种内部银行,最近的估值高达1200亿美元——拥有超过1000种不同的银行账户,只有这些账户的供应商数量要比美洲银行还要多。此外,美洲银行向广泛的潜在供应商提供信用证。

为了能够真正利用将这种工作流移动到区块链上所带来的网络效应,就需要更多的银行使用这种服务,以及更多的供应商能够利用这种技术。

这就是互操作性可以真正发挥作用的地方。

例如,美洲银行与汇丰银行合作推出了一种区块链供应链项目,该项目使用了Linux领导的超级账本。然后,微软成为了企业以太坊联盟(EEA)的创始成员之一。

因此,传统金融业的碎片正在逐渐被反映到区块链上,很有可能会需要每一种解决方案能够彼此互操作。【利好】

l 金融:

基于区块链的2000万美元金融服务STO项目。

390万美元的借贷平台STO项目。

由宾夕法尼亚州政府支持的通证化风险投资基金。

l 房地产:

纽约37个单元的公寓/零售业的通证化项目

泰国价值10亿美元的房地产通证化项目。

经过四轮融资、上限达7亿美元的通证化房地产基金。

由巴西房地产支持的1500万美元STO项目。

德国2.26亿美元的通证化房地产基金

加利福尼亚和纽约的通证化住房抵押贷款。

l 债券:

由阿布扎比一家国有投资银行发行的5亿美元通证化伊斯兰债券。

法国兴业银行集团在一个通证化担保债券试点项目中投入1.12亿美元。

Currency.com发行的一种白俄罗斯通证化政府债券。

l 能源&采掘:

美国石油资产的特许权使用通证化项目。

KoreConX为非洲和中东的可再生能源项目提供数字证券。

全球矿业领军企业PCF Capital与KoreConX联手发行2.5亿美元数字证券

l 媒体:

Proxima Media公司以ST形式筹集1亿美元用于投资媒体内容。

Pixelmatic游戏工作室通过ST筹集1600万美元开发游戏。

在资产证券化的环节,当前能够证券化的资产已经不能够满足现代人的需要,一些大宗商品、无形资产(比如著作权、股权、理财产品、债权)等,在现有的证券体系内,很难做到证券化并进入流通领域。

美国证券交易委员会执法部门联合主任史蒂文·皮金说:“我们正在目睹证券市场在分布式账本技术的使用和应用方面取得重大创新的时刻!

STO的伟大,它的问世在某种程度上是证券Token化的全球性金融实践,ST通过区块链技术产生的Token赋予证券全新的外在形式,并将由此赋予证券一部分全新内涵。或许,在未来,ST将颠覆现有的证券体系,并成为未来证券的重要组成部分,或者直接变身为超级证券。


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