华南院丨从房贷利率看典型城市市场形势

亿翰智库 2019/09/19 23:56

根据融360发布的《2019年8月房贷报告》,2019年8月全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上升3BP;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上升2BP,比新政规定的LPR水准分别高出62BP和93个BP。 整体来看,目前首二套房贷利率处于上升期,短期下降的可能性不大

图:2018年1月至今全国首套房贷款平均利率走势

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图:2018年1月至今全国二套房贷款平均利率走势

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在监测的35个重点城市中,苏州、南宁首套房贷利率最高,均破6,相对LPR加点超过110BP;上海、厦门房贷利率最低,均低于新规下限,相对LPR加点不超过10BP。

表:2019年8月排名前10、后10城市首套房贷款利率

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虽然房贷利率的高低受多方面的影响,但房贷利率越高,一般也说明市场购房需求越强烈,市场热度越高 。从城市数据表现来看,排名前 10 的城市多为上半年热点城市如苏州、合肥、南宁等,平均价格涨幅为 2 4 % ,去化周期一般低于 8 个月;排名后 10 的城市市场热度一般,甚至稍显压力,平均价格涨幅为 - 4 % ,去化周期一般高于 12 个月。

表:2019年7月前10、后10城市均价及去化周期

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一、从高贷款利率的城市来看,苏州、南宁、合肥位列前三,无锡入围前五

1)苏州: 上半年“明星”城市,调控加码稳市场

苏州区位优越,是上海重要的西门户,另外自身经济发达,居民富裕。优良的基本面导致市场上的刚性、改善、投资需求强烈,并使得苏州在多轮上行周期中先拔头筹。

2016年来,苏州做了两次热点城市。第一次是2016年初,房价地价飞速上涨,与合肥、南京、厦门一同成为“楼市四小龙”,苏州更是“四小龙”之首;第二次是今年小阳春期间,苏州市场快速升温,价格不断上涨,以致被中央多次点名,从前八月看,价格同比增长14%,7月调控再次升级后,市场热度才开始下降,成交量价均有下滑。

图: 苏州2015年-2019年8月商品住宅供求量价走势

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2)南宁: 楼市长跑冠军,周期较晚,调控有度,市场向好

2016年下半年来,市场开始升温,热度虽不及其他二线城市,但贵在持久。行至今日,两年多时间内市场表现平稳,没有异常波动,价格不断上涨,2019年前8月成交量、成交均价分别增长76%、13%。

图:南宁2015年-2019年8月商品住宅供求量价走势

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南宁市场平稳上升,有两个重要原因:

  • 广西首府,城镇化率受益者 广西常住人口达到4926万人,全国排名第十,仅次于经济强省及传统人口大省,高于浙江、江西、贵州、云南、陕西、山西等省份。 并且广西近两年城镇化率快速提升,2018年城镇化率突破50%,同比提升2.14个百分点,按照《广西新型城镇化规划》,预计2020年提升至54%,未来平均每年上升2个百分点;

  • 政府调控有度,市场发展平稳 南宁宏观基本面一般,但市场能够平稳发展,离不开政策的宽松。此轮周期以来,南宁至今没有出台任何限购政策,仅于2017年5月出台两年限售政策以调节市场热度,市场需求平稳释放。

3)合肥: 政策相对宽松,需求仍在,市场向好

合肥调控政策相对宽松,外地仅需1年社保,在长三角二线中相对宽松,但行政干预力度较大,2016年底调控出台以来,市场数据急速下行,2018年下半年市场走低,政策放开限签,市场数据快速走高。2019年上半年,合肥也迎来短暂小阳春现象,从数据来看,价格同比增长36%。

图:合肥2015年-2019年8月商品住宅供求量价走势

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4 )无锡: 基本面良好,经历调整,重新向上

作为三四线城市,无锡近期市场表现火热,7月多幅地块价格竞拍破万,其中河埒口水产地块楼面价高达17805元/平米,周边在售项目最高价也仅23000元/平米。水涨船高,销售市场成交量价也维持高位,2019年8月价格同比增长22%。

图:无锡2015年-2019年8月商品住宅供求量价走势

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无锡作为三四线城市,既不临沪、也不靠宁,而且调控严厉(两年限购两年限售),但市场发展较为健康,主要得益于其良好的基本面。 2018 年无锡 GDP 高达 11438 亿元,全国第 13 名,三四线排名第一,另外常住人口也高达 657 万,人均收入 50373 元,位列全国第十。

二、从低贷款利率的城市来看,可分为两种类型

第一类,市场调控力度大的一线及类一线城市,市场表现平稳,如上海、深圳、杭州,甚至是海口;第二类是市场需求端出现压力,房贷利率难以持续上行,如厦门、天津、珠海等。

1)厦门: 房价高企,市场需求支撑不足,去化周期走高

厦门居民较为富裕,但基本面发展仍然较为一般,2018年GDP仅4800亿,常住人口仅411万,但房价却高达35000元/平米,市场需求支撑不足,2018年下半年市场开始趋冷,房价下行。虽然2019年上半年市场有所回暖,但程度有限,加上市场推货较多,去化压力依然较大,去化周期超过20个月,在二线城市中并不多见。

图:厦门 2015年-2019年7月商品住宅供求量价走势

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2)天津: 供大于求,去化隐忧,“以价换量”再现

2017年以来,天津市场一直处于供大于求的状态,2018年下半年就已经出现降价促销现象,去化压力渐显。虽然经历短暂的小阳春,但在供大于求背景下,市场并未有起色,近期去化周期高达18个月,2019年7月来新房市场又出现以价换量现象,预计天津市场未来一段市场销售压力渐渐增加。

图:天津2015年-2019年8月商品住宅供求量价走势

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3)珠海: “小而美”,政策强压下需求难续

借助丰富的自然景观、宜居条件,珠海吸引了大量外地客户购房,这导致房地产市场快速发展。但珠海本身经济产业发展薄弱, 2018年GDP仍不足3000亿,常住人口仅189万,五年限购下,符合购房条件客户更少,造成自身需求支撑不足,市场压力大增,2017年来成交量处于低位,并且去化周期超过20个月。

2019年来,珠海有意放松限购政策,市场局势稍有缓和。目前最新限购政策为:本地限购3套,外地限购一套,部分区域部分户型需提供社保证明。

图:珠海 2015年-2019年8月商品住宅成交量价走势

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另外LPR新政将在10月8日正式实施,不过目前已经有部分城市部分银行对新增房贷采取LPR方式报价, 但报价方式调整本身对房贷利率的影响不大。 央行房贷新规只是给出了房贷利率的下限,实际房贷利率的制定还是由各个地方 “因城施策” ,以稳为主

对于市场较热、房价上涨过快的城市,未来利率仍将在高位运行,比如苏州、合肥等;

对于首套或二套低于央行下限的城市,未来房贷利率大概率是要上行的,比如上海、厦门、天津等。

表:首套或二套低于央行下限的城市

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