锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

奇点商业资本论 2019/09/12 02:51

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

企对“高周转”总是情感复杂,既想快速扩张,又担心“后遗症”。

在房地产行业,一些房企凭借着将速度发挥到极致,换来规模和销售额的连年高速增长,从而冲击1000亿、2000亿、3000亿……

但高周转又被视为“双刃剑”,房企们对其情感复杂——既希望实现规模的快速扩张,又不得不防备“开快车”的后遗症。

按克尔瑞公布的2019年上半年房企销售排名,中南建设排名第16位。 今年上半年,中南建设的销售金额 811.8 亿元,同比增长24%。 但中南建设的目标是在2018年后, 用3-5年时间冲击3000亿阵营 、跻身行业前十。

在靓丽的数据背后,值得引起关注的是中南建设近年高比例布局三、四线城市、母公司对外担保比例过高、高频人事变动的 “三高”隐患。

企业与人的发展有相似之处,“三高”于人而言,多数情况下不影响我们生活,但是在需要较劲往前迈一步时,又常常成为绊脚石。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

高比例布局三四线城市

凭借着一股闯劲儿,1988年陈锦石(中南建设创始人)拿着凑来的5000元钱,带着二十多人的团队出省从事劳务分包工作,经过十几年的摸爬滚打,2000年陈锦石投身房地产住宅开发领域,并一发不可收拾。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

陈锦石/图片源自网络

2000-2014年,中南建设只是一家区域性地产开发商,直到2014年公司展开大规模全国布局,走上发展快车道,2018年成功跻身千亿房企阵营。

今年上半年,中南建设排名稳中有升,排名第16位。 这最直接的体现就是从销售额到收入再到融资、拿地等多项指标的提升。

2019年上半年,公司销售金额811.8亿元,同比增长24% ,销售面积同样增长24%,达到约645万平方米。 实现 营收233.2亿元,同比增长52.3%; 归属于上市股东的净利润13.1亿元,同比增长41.6% 对于营收的大幅提升,公司主要将其归结为旗下建筑业务完工明显增长。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

中南建设2019年半年度报告

这是一份不错的中期业绩。 公司主要营业收入来自房地产开发、建筑施工、酒店和其他三大板块。 其中房地产开发占比约66%,建筑业收入占比约34%。 在各家地产公司去地产化的大背景下,中南置地仍旧以房地产开发为主业,向3000亿目标进发。

近年,在限购政策持续加码,三四线城市遇冷趋谨慎的背景下,中南建设反其道而行, 疯狂在三四线圈地,拿下多个地王项目。

去年中南置地以17.46亿元抢下合肥市高新区KP1-3地块,楼面价高达11159.87元/㎡,溢价率147.99%。 此外,中南建设因在丹阳、临沂、镇江、济宁、南充,烟台、泉州等热点三四线城市志在必得的拿地行为,斩获“新晋地王”的称号。

中南建设今年上半年新增27块土地共涉及21个城市,其中有13个城市属于新一线和二线城市。 中南建设虽然在新一线城市和二线城市土储数量超总土储数量一半以上,但其在新一线城市和二线城市土储面积为总土储面积的39%,三四线城市面积占比约61%,与去年底相同。

行业研究员向奇点君指出, 城市的能级决定 未来中南建设冲击业绩目标的结果。

按易居地产研究院最新统计的100城新建商品住宅存销比来看,中南建设土储在苏州、杭州、宁波、南通四座城市处于加快供地状态,济南,西安、贵阳、重庆则属于增加土地状态,其他城市并没有出现在百强榜单中。

截止到今年上半年,中南建设的存货周转天数为1389天,安居客首席分析师张波曾指出: “中南建设的存货一直处于高位。

另一位业内人士向奇点君指出,早几年确实有企业受惠于布局三四线市场,但按现行发展看,虽然三、四线城市的购房需求仍然存在,但是对于想冲击高销售目标的企业而言, 大比例布局在三、四线城市,可能会给冲高业绩带来一些阻力。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

高比例的对外担保

在中南建设中期业绩众多上涨的指标中,有一项数据也是近年来一直居高不下——对外担保数量。

据奇点君不完全统计, 2019年上半年中南建设对外担保数量达到28家,对子公司担保数量达到99家之多,期限为3-36个月不等,担保金额从60多万元到10多亿元不等。

担保的子公司大多负债率超过80%,不少子公司处于亏损状态。 其中对子公司上海祺照职业有限公司的担保金额最大,达到15.5亿元。 大量的担保,也让 公司担保总额占公司净资产的比例 347.29%

而2018年底中南建设对外担保数量为17家,对子公司担保数量为55家。 期限为6-120个月不等。 实际担保总额占公司净资产的比例 228.17%。

相比较而言,2019年上半年排名15位的金地集团担保金额占公司净资产的比例为仅为14.78%。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

中南建设南通CBD项目

上市公司因担保一旦引起风险,除自身麻烦缠身,最终会把长期隐藏在企业间的互保风险引爆,导致区域内信用风险持续发酵。 “这是一种融资方法,但是对企业而言,金融稳定是关键,金融融资不能过度,注意市场不好的时候,这些担保就会造成一些风险。 ”前述业内研究员向奇点君介绍道。

中南建设对担保的解释为: 公司的对外担保,均是出于公司子公司或合营联营公司的融资需要,对有关公司提供的担保。 由于公司底子薄,融资能力受限制,公司发展难以通过加杠杆的方式进行,更多需要提高经营周转能力来实现,公司也控制有息负债的增加。

奇点君注意到,除对外担保,2019年上半年, 中南建设的融资方式主要为银行、债券和其他借款三种形式 ,期末金额分别为,333.38亿元、149亿元和203.14亿元,成本区间从4.1-13.5%不等。 以今年上半年,中南建设发行19中南02债券公司债券,发行规模为11.8亿元期限为四年,利率为7.8%。

疯狂拿地背后是中南建设较高的负债。 今年上半年中南建设的 总负债总额达到2455.1亿元,负债率91.2% ,比2018年末下降0.5%。 有息负债685.5亿元,同比有所增长。 报告期内,中南建设货币资金额249.45亿元,受限货币资金84.57亿元。 而公司短期借款为128.09亿元、应付票据为117.65亿元,偿债压力并不小。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

高频率人事变动

2019年上半年,中南置地的人事变动也颇为高频。

仅在集团层面,就有两位新人加入,分别负责集团的营销和市场工作,此外,集团营销副总裁甘玫等人离职。 据奇点君不完全统计, 今年上半年公司人事变动达到11起。 这意味着,中南置地的管理团队再一次被打乱。

外界将中南置地近几年的成功归结为三点,其中一点为 “去家族化” 。从父亲手中接过董事长职务后,陈昱 大规模引进职业经理人,并将董事长职务授予明星职业经理人陈凯,这在民营企业中十分少见。

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

陈昱含/图片源自网络

一番引入人才,公司业绩从2016年的502亿元,增长至2018年的1520亿元。业绩提升后,中南置地并没有延续该人事阵容,而是重新调整人事安排。

今年3月公司,新任命15位名誉董事,各自负责1-3个区域不等。 而在离职名单中的,2016年新引进的人才甘玫则出现在离职名单中。 此外,2017年入职的公司二号人物鲁贵卿,也在今年7月传出离职消息,虽没对外公布,但在最新一期的股权激励计划名单中,并没有他的名字。

行业研究员认为: 人才和企业匹配度、实际控制人对人才态度是人事变动关注的重点。 据经济观察报消息称, 目前中南置地已经完全由陈昱含独立掌控 ,今年以来,陈凯在中南置地已经不再从事具体业务。 而“新管家”对高层工作内容的调整,则不可避免的引起人员流动。

在人员调整过程中,中南建设推出最新的股权激励计划,公司拟向486名核心员工授予1.12亿股股票期权,期权有效期为4年,前一年为等待期,后三年每隔一年设定一个行权期。

中南建设2019年股权激励计划设定的行权价格为8.49元/股,即这些核心员工在一年以后可以按照每股8.49元的价格购买中南建设的股票。 进入今年8月,中南建设的股价已经在8元以下徘徊。

股权激励计划要求: 公司2019年相对2017年度净利润增长率不低于560%,2020年相对2017年度净利润增长率不低于1060%,2021年相对2017年度净利润增长率不低于1408%。

按中南建设2017年年报公布的当年不考虑投资性物业采用公允价值计量模式影响的6.03亿元的净利润计算, 中南建设要在2019年完成首个阶段性目标,就要在年底完成超过39.8亿元的净利润,即下半年要净利润要超26.7亿元。 而中南建设毛利率低的问题一直为业内所熟知。

奇点商业资本论原创

转载请联系并注明来源

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

奇点 · 新媒体矩阵

头条号丨大风号 丨百家号 | 新知号

大鱼号 一点号 丨企鹅 号 | 雪球号

新知图谱, 锐见|中南建设:冲击3000亿目标路上的 “三高”隐患

奇点商业资本论
+ 关注

更多新知