佳兆业上半年净利润同比猛增55% 旧改储备丰厚

虎符财经 2019/09/11 14:40

佳兆业2019年上半年仅利息支出就高达49.38亿。

新知图谱, 佳兆业上半年净利润同比猛增55% 旧改储备丰厚

2019年前六个月,佳兆业实现合约销售权益金额346.9亿元,同比上涨37%。但按照年初定下的全年销售目标875亿元来看,半年仅完成目标的39.6%。

利润高负债降  目标完成不到四成

8月27日,佳兆业集团(01638.HK,以下简称佳兆业)发布了2019年中报。中报显示,佳兆业上半年营收201.1亿元,同比增长33.8%。实现净利润27.8亿元,同比增长24.4%。归母核心净利润更是高达27.5亿元,同比猛增55%,各项数据亮眼。

从已经公布年报的大中型地产公司财报数据来看,佳兆业的利润增速名列前茅。这主要得益于佳兆业的战略布局——重点布局都市圈核心城市起到成效,同时不断强化质量管控的溢价能力,再加上城市更新高利润型项目入市销售,三管齐下,使得整体盈利能力提升。

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盈利能力的提升,对佳兆业的资产负债规模有着积极的影响。中报数据显示佳兆业总资产2590亿,比2018年底增长13.1%,净资产比2018年底大增23.7%,达449亿元,创历史新高。两大利好下负债自然出现了下降。

但从一个高负债的基数上降负债,谈何容易。数据显示,2019年上半年佳兆业净负债率下降至191%,而2017年和2018年净负债率分别为300%、236%,虽然负债仍处高位,但其整体债务风险已大幅降低。

从2019年上半年资产负债结构来看,上半年短期借款224.47亿元,现金储备及受限存款将近300亿元,账面现金覆盖短期债务,短期偿债风险相对较小,但较高的负债率还是给佳兆业的发展埋下了一定的安全隐患。

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佳兆业主席兼执行董事郭英成在中期业绩会上向媒体表示,“降负债率佳兆业有很多方法,首先尽量减少重资产比例,但大宗资产、优质资产,比如说深圳佳兆业中心,上海的佳兆业中心,这一类还是会保持一个长期持有的情况。” 

在老板定下基调后,佳兆业首席财务官刘富强也随之表态,佳兆业的降负债目标是在年底将净负债率降到180%水平之下。

虽然佳兆业半年的利润增速和降负债方面都做得不错,但只完成了既定销售目标的39.6%,下半年能否完成既定目标,充满变数。

49.38亿是利息  融资利息依然高

佳兆业集团主席郭英成在中期会上谈及未来是否拿地时表示,“关于拿不拿土地,每个公司不同,只要有钱,还会在大湾区拿一些土地。”其实据克而瑞研究中心数据,2019年上半年佳兆业拿地并不少,新增土地建筑面积209.5万平方米,新增土地货值272.9亿元。这和佳兆业总裁麦帆年初透露的全年拿地400亿的预算基本吻合。

拿地需要钱,而佳兆业并不是家资金比较充裕的房企,从他们不断融资也说明了自身资金的压力。好在佳兆业还有在房企前八的融资能力,也让他们融资并不太费劲。

虎符财经查阅公告发现,自2018年12月底开始至今,佳兆业已进行了多次发债。公告显示,佳兆业近期发行了4次有息美元优先票据,分别是2019年2月20日,4亿美元年利率11.75%的2021年到期的优先票据。

4月2日,发行3.5亿美元年利率11.25%的2022年到期优先票据;5月23日,发行4亿美元年利率11.5%的2023年到期优先票据。6月25日,发行2亿元美元年利率11.25%的2022年到期的优先票据,所得款项净额将用于现有债务再融资。

四笔借款合计13.5亿美元。为了业务发展借钱没有错,但让投资者有说法的是四次发行票据的利率均高于11.25%,利率远高于行业水平。每年都要支付高昂的利息,这是否会让郭英成面临更大的危机?

佳兆业号称旧改之王,旧改项目是其最核心的资产。佳兆业自1999年6月成立以来,靠开发第一个烂尾项目——桂芳园起家。桂芳园此前是布吉龙泉别墅用地,当时正处于烂尾阶段,位置偏远。很多人对这样的烂尾工程不不愿意接受,郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟抓住了时机,靠此一战成名。

随后的很长一段时间内,佳兆业拿地的方式并非是招拍挂,而主要是靠收购烂尾楼,然后再与其他开发商合作。通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源,让佳兆业进而获得相对较高的利润回报。

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这种模式是佳兆业前期的主要运作模式。数据显示,过去十年,佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米,这是笔惊人的数字。在各大开发商相互竞争的情况下,土地成本激增,想低成本拿地几乎不可能。而土地成本持续上涨,让地产项目的利润空间被严重挤压,而佳兆业的旧改以较低的成本拿地,利润空间被提升,这也是今年上半年净利润猛增的主要原因。

中期业绩报告显示,佳兆业目前拥有近3200万平方米旧改储备未纳入土储。佳兆业在大湾区内共有多达128个旧改项目。其中深圳有88个项目、广州有12个项目及中山的18个项目,这些项目可以为佳兆业带来近两万亿的货值。有了这些储备,短期内,佳兆业并不担心土地储备的问题,在拿地单位平米价逐渐上涨的今天,佳兆业家中有粮心不慌,对未来的行情持观望态度。

但过多的旧改项目也占用了佳兆业的大量资金,截至2019年6月30日,佳兆业总借款为1515亿元,58%在境内,42%在境外,两者几乎各占一半。其中,银行贷款占比38%,金融机构借款为20%。 

这足以引起佳兆业的警惕,自身半数左右的借款位于境外,今年上半年,佳兆业光在汇兑亏损就额外支出了1.11亿元。随着汇率的变动,将来偿还借款时佳兆业一样会有更多的汇率导致的额外支出。2019年中报显示,佳兆业上半年仅利息支出就高达49.38亿元,远高于去年同期的43.59亿元。增长了13.3%。

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资深地产分析师王一然认为,“旧改”本身可以获得较多的优质地块,若是地方支持,“旧改”也可以带来较好的发展机会。现在佳兆业就确实做得不错。不过由于“旧改”背后的拆迁成本以及周期长等问题,也会给佳兆业造成一定的资金承压。佳兆业美元债过多,会增加他的运营成本,这可能也是佳兆业拿地相比其他地产公司偏少的原因之一。

郭英成的慈善榜功效几何

在佳兆业不断融资的时候,佳兆业集团董事局主席郭英成却登上了2019中国慈善榜,以1.72亿捐款,荣列第23位。

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佳兆业在郭英成的带领下,不仅仅是只注重获取利润,为股东争取最大收益,郭英成将利益相关者的利益考虑其中,将企业角色向成为具有社会责任感的社会公民转变,通过履行社会责任,协调多方利益,提升企业管理效率,改善企业社会形象,最终实现企业绩效的提高。从近年的业绩上就看出社会效应对佳兆业营收上的提升是大有帮助的。

只是在佳兆业资金吃紧,负债居高不下的大背景下,郭英成的大额捐赠,能给佳兆业具体带来怎样的功效,尚不得而知。

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