STO破局 | 房地产信托暂停·赴港IPO不易·国内债太难卖·海外发债更难 !

VC部落 | 万物为我所用,万物皆不为我所有 2019/09/06 12:35


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1、STO 如何革新房地产行业

2、STO 房地产行业融资新动向

3、如何评估房地产类 STO 的风险等级


内房企赴港上市最佳窗口期已经过去,即使这样,也不能阻止房企们蜂拥而至。这一波IPO浪潮,主角变成了中小房企,它们更加寄望于海外融资市场,它们的第一步就是敲开香港IPO大门。

遭遇上市一波三折之后,中梁控股集团终于有了最新进展。6月25日,据港交所信息披露,中梁控股集团上市申请进入聆听后阶段。这距离其第一次递交招股书过去了7个多月。

中国房地产报记者统计发现,今年以来,共有8家房企和2家物业公司


赴港上市。其中,德信中国、银城国际控股于一季度成功登陆港交所,另5家房企和2家物业公司均处于“处理中”状态。

“大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展,因此时间窗口很重要。境外融资成为中小房企融资的可行通道,特别是香港资本市场,上市门槛相对低一些。”一位房企人士表示。

从当前内房企申请上市进度看,今年赴港IPO之路显然不顺畅。按照港交所主板上市规则,递交招股书6个月之后,若不能顺利上市,则变为“失效”。今年5月份,海伦堡、中梁控股、奥山控股和万创国际的招股书都曾显示“失效”。

交银国际董事总经理洪灏对中国房地产报记者表示,一方面源于市场对房企偿债压力的担忧。激烈竞争下中小房企开启的急速扩张模式导致企业负债率居高不下,现金流持续恶化。债务到期时外部环境的变化使得企业资金周转困难,2018年债券集中违约现象较为严重,且未来偿还压力可能继续抬升。

另一方面,“内地对房地产业的调控没有放松迹象,增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性,可能影响港交所对内房企上市规模及数量的控制,使得上市变得艰难。由于港股市场估值不高,加之投资者信心不足,中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜。”洪灏分析认为。

集中且焦急上市的背后

早在2017年,中梁就开始筹措上市事宜,准备财务资料。2018年11月13日,中梁控股向香港联交所提交上市申请材料,但6个月等待期后,却等来申请资料失效。在此之前,作为IPO关键职位的中梁地产首席财务官接连辞职。在前不久,香港债市“网红”游思嘉又加盟中梁,负责海外发债。中梁也意图在上市之际借助游思嘉在香港金融市场熟络的人脉,发行更多的低成本债券,优化中梁债务结构。

在招股书失效3日后,中梁控股再次向港交所递交了最新招股书。这份招股书披露了2018年的全年数据。在这一年,中梁控股首进千亿俱乐部,实现1015亿元销售额。千亿作为衡量房企规模的重要标准,出现在招股书中的必要性不言而喻。截至2018年年末,中梁控股未交付的合约销售额有1195.69亿元。

2015~2017年3年间,中梁的销售额分别为168亿元、337亿元、758亿元。规模从百亿到千亿,中梁用了不到三年的时间。

最新的招股书还披露了中梁控股惊人的降负债成果:净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

同时披露的还有,2018年中梁控股实现营业收入302.14亿元,毛利率约22.9%,净利润25.26亿元,同比增406.7%。归属母公司持有人应占溢利19.31亿元。公司账上现金及银行结余230.8亿元。

这份招股书显然比去年11月份中梁控股提交的第一份招股书要更有说服力。第一份招股书披露,2015年、2016年中梁控股净负债率分别是1335%、1790%,2017年净负债率在谋求上市前暴降了40倍,但仍达339.5%。在盈利能力上,中梁控股刚刚扭亏一年。

据招股书披露,中梁控股预计将发行5.3亿新股,占发行后总股本的约15%;每股发行区间在5.2港元至6.68港元,预计将于7月16日于港交所主板挂牌。倘若不行使绿鞋权,按每股发售平均价5.94港元计算,预计该次IPO可以为中梁控股集资29.18亿港元。

中梁控股此次赴港IPO募资用途之一,即偿债,尤其是利率较高的信托债务。资料显示,截至2018年末,中梁共计有109个信托或资产管理计划,未偿还本金总额占借款总额的58%。

招股书还显示,2016年至2018年,中梁控股借款总额分别是202亿元、245亿元、270亿元,三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。

事实上,两年来赴港IPO的内房企,多是快速扩张、高负债高杠杆、融资艰难的中小房企,甚至属于微型房企。2018年以来,由于内房企融资环境遇冷,多数企业被迫转道赴港上市。

“融资渠道全面收紧、融资成本抬升的情况下,中小企业的财务状况难以乐观。具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。规模化的大房企拥有体量优势,背靠地域独特资源,竞争力不断提升,从而挤压中小企业的生存空间。”洪灏建议,于中小房企而言,优化财务、扩大布局、提高合规性是当务之急。

IPO不易,海外发债更难

记者发现,今年5月份几家招股书失效的房企,都存在经营或财务数据上的缺陷。“在港交所上市最核心的步骤是经历港交所多轮问询的考验,问题涉及公司的经营层面和所提供资料的真实性等,直至拿到无异议函后方可推进下一步工作。”一位香港投行人士称。

如万创国际营业收入不高,但资本负债率处于行业绝对高位。招股书信息显示,2015年~2018年其营业收入分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元;毛利分别为1.61亿元、1.39亿元、1.6亿元、4.87亿元;资本负债率依次是608.5%、716.8%、1218% 、180.4%;负债与权益比率分别是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。

海伦堡招股书数据显示,2015年、2016年、2017年、2018年上半年,公司未偿还债务总额分别为83.6亿元、128.7亿元、205亿元及243.2亿元。净资产负债率分别达到128%、69.4%、83.4%、103.1%。

2018年12月,标普全球评级宣布,将海伦堡的评级展望由稳定调整至负面。同时,标普确认海伦堡的长期主体信用评级为“B”,标普对海伦堡流动性状况的评估由“足够”下降至“稍欠”。标普认为,未来12个月内海伦堡的财务杠杆,可能因物业项目交付延迟和收入结转速度下降而显著上升。

正在排队上市的武汉房企奥山国际,2017年净资本负债率高达569%,2018年283%。想乘着冬奥会东风讲“冰雪故事”,但其收入构成中冰雪业务仅占比0.1%。

国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲对中国房地产报记者表示,内房企上市主要有两个挑战,一是上市申请审批,难度比一般企业大;二是股票销售的挑战,房企上市发股很难卖到一个满意的价格,所以一般房企会自己安排股票销售。

黄立冲认为,规模越大,中国的房地产开发模式也越出现很大局限:债务越来越重,融资成本越来越高;对抗产业周期风险的能力越来越弱,地产股风险溢价越来越高,港股上市地产股估值大幅折让;行业官商结合政治风险太高,只有捆绑公众资本成为国际化影响才能降低风险;债务升过天花板,企业无法在风险不升高的情况下,快速成长。

这些因素导致“内房企在香港和国际资本市场的估值非常低,除被大股东和深港通/沪港通炒上去的几家大型房地产上市公司以外,中小型房地产上市公司估值市盈率多在4~8倍,这种情况在香港已经持续20年了。”黄立冲认为,内房企要想在海外成功上市并获得投资者青睐,必须要改变现有商业模式。

对于急切需要打通海外市场融资的中小房企们,叩开香港IPO大门只是第一步,接下来的融资发债才是最重要的,但海外融资路径也并不顺畅。

记者观察到,从目前内房企发行海外债情况看,几乎都是用于借新还旧,即存量债的更替发行,鲜少有新发增量海外债。从融资成本上来看,近期房企发行的海外债票面成本普遍较高,部分甚至超过了10%,利率水平与境内债的融资成本差距在不断拉大。

先来看5个消息——房地产信托或将暂停

7月3日,监管部门对部分信托公司开始了“窗口指导”。简单总结:房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模,未备案项目一律暂停;地产公司并购类也算房地产项目,全部暂停;

7月6日,房地产信托过快增长被“点名”控制。银保监会开展了约谈警示,要求信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

7月10日,部分银行开始被“窗口指导”。监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行,要求控制房地产贷款额度。

7月11日,据传国投泰康信托 、光大信托暂停房地产信托业务 ”的消息。

7月17日,中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示,要求收缩房地产信托业务。

我们会发现,7月刚一开始,一面是信托、银行被“窗口指导”。另一方面金融信贷开始全面收紧房地产信贷融资,监管机构亦开出多张地产贷款罚单。

7月4日、5日两天,宁波银保监局开出39张罚单,对十多家银行开出总额约1275万元的罚金。

这是非常明显的房地产融资信贷的收缩,房地产市场似乎一下子风声鹤唳。

原因呢?一些业内专家说——

1、 与这一轮土地市场转热有关,地产公司回归一二线拿地幅度比较大,地产项目增得太快。

2、 房企在2019年面临偿债高峰期。

但其实,这些分析只是表面现象,想要看到真相,我们可以再看下面三个新闻:

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这三条新闻分别是2018、2017、2014年同期关于房地产信托相关信息。大家注意看这几个新闻的时间和月份,会发现两件有趣的事:

1、 每年7月前后,银监会总会整治、点名、收缩甚至暂停地产信托业务。

2、 这里面没有2015年和2016年。

我们先看为什么银监会总会在7月前后开始政策性喊话房企融资呢?

简单说,两个字,“周期”。

正如楼市有淡旺季一样,房地产融资信贷也是有季节性周期的。

关于房地产融资信贷可以从两个层面看,一个层面是针对个人的融资信贷,另一个层面是针对开发企业的。无论是针对开发企业还是针对个人,都遵循一个基本逻辑,那就是每年年初是银行额度最充足的时候,相对应的一般年底是没什么额度的,会适度收紧。

比如请看下面这个针对个人按揭贷款通知:

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企都一样。区别在于针对房企的措辞或者政策面看起来更严格。

我们看一下这两年关于融资信托的新闻——

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我们参看2015年房产信托半年研究报告,会发现2015年,因对房地产市场本身信心不足,开发商不敢拿地,因此2015年是全面出台政策刺激的一年。而2016年则是全面的宽松,因为去库存。

因此,抛开每年的小周期,从2015、2016年政策面对房地产信托的政策和态度,可以作为下一轮启动信号依据之一。

目前看2019年政策面对房地产信托的态度和政策,2019年是不具备条件的,这也就是为什么从2019年年初到今天,面对上半年小阳春、地王、抢房、限购放松等等,我们依然坚定不移的认为,2019年没有大涨行情,亦不是大涨的起点的原因。

我们再回到本文的开头,2019年7月面对政策面对房地产信托的全面收缩,毋庸置疑的是,开发商的苦日子已经开始了。

但有一点大家需要注意:相比2017、2018年的7月,2019年的7月开发商不仅要面对政策的压力,还将面对大家心态正在发生变化压力,可以说2019年的下半年,开发商是异常艰难的。

原因我们在前面洋洋洒洒的分析过了,简单综述其实还是两点:

1、 中国房地产背后的基本运行逻辑

2、 中国楼市是政策市

另外,我们还关注到,货币政策在年底将会有一个转变。这源于今年4月中旬央行应对全社会杠杆率的反弹,对货币宽松轻踩刹车。虽然当时正值包商银行事件,所以给予中小银行、非银机构了一些松动,但收紧趋势是没有变化的。

那么在这种趋势下,下半年上层会综合平衡两个问题:

1、经济增速对中国仍然具有重要意义。

2、面临外部不确定性的潜在影响。

因此,2019年年底货币政策会再度宽松加力,这对2020年会是怎样的影响呢?这也将是我们近期的内容。

我们看一下这银监会的新闻——

银保监会最新通报!违规输血房地产、掩盖不良贷款、加强中小银行监管!

近日,中国银保监会发布《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》。通报显示,此次银监会检查发现主要问题为部分地方中小银行存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向资本金不足的房地产项目发放贷款、违规为环保排放不达标、严重污染环境企业提供授信、违规向政府平台发放贷款等问题。

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此外,《通报》要求针对本次检查发现的各类问题,各相关监管机构要在责成被查机构内部问责的基础上,采取针对性的审慎监管措施,并依法进行行政处罚。同时,要督促被查机构抓好问题整改,及时跟进整改情况,确保整改到位。

点名八大“通病”

本次银保监会通报的部分地方中小银行所存在的问题主要集中在以下八方面:

1、未能全面贯彻落实国家宏观政策:主要集中在房地产领域和地方政府融资平台。

如违规为“四证”不齐房地产项目提供融资,违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。违规向政府平台发放贷款,有的机构向投资公司发放项目贷款,该投资公司实际为政府融资平台。

2、公司治理不健全、股东股权管理不规范:主要集中在入股资金来源、高管人员履职、关联交易等方面。

如有的机构个别发起人股东,入股资金来源主要为信托贷款资金。高管人员长期缺位,有的机构未按规定对高管层及成员开展履职评价。有的机构发放单笔贷款金额超过资本净额1%,属于重大关联交易,未提交关联控制交易委员会审核并报董事会批准。

3、全面风险管理及内部控制要求落实不到位:主要集中在员工行为管理不到位、内部问责不力。

如未严格执行定期轮岗和强制休假,有的机构数名二级支行行长超过3年未轮岗。有的机构违反员工代理开户业务风险隔离的要求,个别员工与客户的账户发生大额资金往来,并使用本人账户过渡客户资金,代理客户在存款凭证上签字。有的机构接受企业和自然人提供的保证担保中,部分印章、签字不真实。

4、违规办理信贷业务和处置不良资产:主要集中在信贷资产风险分类不审慎、贷款资金被挪用等。

如有的机构将关注类、次级类贷款划分为正常类,将次级类贷款划分为关注类。有的机构向贸易公司发放贷款,实际被借款人之外的企业使用。

5、违规开展表外业务:主要集中在信贷资金承接委托贷款、“内保外贷”审查不到位、贸易背景审核不到位等。

如有的机构发放流动资金贷款用于归还部分委托贷款。有的机构签发跨境融资保函,未严格审查境外投资项目是否履行了境外投资审批、备案程序,也未对境外还款主体的资金来源、履约能力进行持续审查评估,面临履约风险。有的机构为企业开立的银行承兑汇票,企业提供的增值税发票开票时间不符,贸易背景不真实,且形成垫款。

6、同业业务治理不到位、经营不规范:主要集中在同业业务资金投向管理、穿透式管理、交易对手名单管理等。

如有的机构购买他行理财产品,将其中一些资金用于对接本行优先股。有的机构部分投资业务,底层资产为该行自有资金委托贷款收益权、信托贷款收益权或贷款债权,未按照准确的风险加权系数计算,违规减少计量风险加权资产。

7、违规开展理财业务:主要集中在理财资金投资违规领域、理财产品之间相互调节收益、虚假披露等。

如有的机构发行理财产品通过信托公司认购某公司的债权融资计划,用于置换对该公司发放的流动资金贷款和银行承兑汇票。有的机构操作本行多只理财产品,通过高买低卖实现产品间的利益输送。有的机构向他行销售的同业理财产品,《理财产品资产配置清单》显示该产品均投向国债和政策性银行金融债,但实际绝大部分资金投向公司债。

8、服务实体经济特别是服务民营小微企业的政策执行不到位:主要集中在小微企业划型不准、变相乱收费等。

如有的机构将社会组织或中型企业划入小微型企业。有的机构收取大额的财务顾问费,但提供的财顾服务主要摘录互联网公开信息,未向客户提供有价值的服务。

以下为本次《通报》全文:

今年以来,银保监会深入贯彻落实党中央国务院关于加强地方金融机构监管的重大决策部署,坚持问题导向和风险导向,对部分地方中小银行机构风险管理及内控有效性情况开展了现场检查。针对检查中发现的一些较为突出的问题,提出了监管意见和整改要求,着力推动地方中小银行机构专注主业、合规经营、稳健发展。现将检查发现的主要问题通报如下:

一、未能全面贯彻落实国家宏观政策

(一)违规为“四证”不齐房地产项目提供融资。有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放贷款,用于支付拆迁补偿款。

(二)违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。有的机构发放的房地产开发贷款,项目资本金比例严重不足。

(三)违规为环保排放不达标、严重污染环境企业提供授信。有的机构向数次被环保部门处罚且列入“严重失信”企业发放贷款。

(四)违规向政府平台发放贷款。有的机构向投资公司发放项目贷款,该投资公司实际为政府融资平台。  二、公司治理不健全、股东股权管理不规范 (一)股东入股资金来源不合规。有的机构个别发起人股东,入股资金来源主要为信托贷款资金。

(二)高管人员长期缺位。有的机构董事长长期缺位,未指定符合任职资格条件的人员代为履职;有的机构监事长长期缺位。

(三)“两会一层”履职不规范。有的机构未按规定对高管层及成员开展履职评价,评价结果未按时报告股东大会。

(四)重大关联交易管理不到位。有的机构发放单笔贷款金额超过资本净额1%,属于重大关联交易,未提交关联控制交易委员会审核并报董事会批准。

(五)违规向关系人发放信用贷款。

三、全面风险管理及内部控制要求落实不到位

(一)未严格执行定期轮岗和强制休假。有的机构数名二级支行行长超过3年未轮岗。

(二)个别机构案件多发,且存在漏报、瞒报行为。

(三)员工行为管理不到位。有的机构违反员工代理开户业务风险隔离的要求,个别员工与客户的账户发生大额资金往来,并使用本人账户过渡客户资金,代理客户在存款凭证上签字。

(四)内部问责不力。有的机构接受企业和自然人提供的保证担保中,部分印章、签字不真实,但未对相关责任人进行责任认定。

四、违规办理信贷业务和处置不良资产

(一)信贷资产风险分类不够审慎。有的机构将关注类、次级类贷款划分为正常类,将次级类贷款划分为关注类。

(二)贷款资金被挪用。有的机构向贸易公司发放贷款,实际被借款人之外的企业使用;有的机构向建筑公司发放贷款,信贷资金最终回流至借款人。

(三)资产处置和转让不规范。有的机构转让信贷资产,受让价款大部分来自本行资金。

五、违规开展表外业务

(一)违规用信贷资金承接委托贷款。有的机构发放流动资金贷款用于归还部分委托贷款。

(二)“内保外贷”主体资格、还款来源尽职审查不到位。有的机构签发跨境融资保函,未严格审查境外投资项目是否履行了境外投资审批、备案程序,也未对境外还款主体的资金来源、履约能力进行持续审查评估,面临履约风险。

(三)违规开立贸易背景不真实的银行承兑汇票。有的机构为企业开立的银行承兑汇票,企业提供的增值税发票开票时间不符,贸易背景不真实,且形成垫款。

(四)违规办理纸质银行承兑汇票业务。有的机构超过限额办理纸质银行承兑汇票;有的机构化整为零办理纸质银行承兑汇票。

六、同业业务治理不到位、经营不规范

(一)同业业务资金投向管理不严。有的机构购买他行理财产品,将其中一些资金用于对接本行优先股。 (二)同业业务穿透式管理要求落实不到位。有的机构部分投资业务,底层资产为该行自有资金委托贷款收益权、信托贷款收益权或贷款债权,未按照准确的风险加权系数计算,违规减少计量风险加权资产。 (三)同业交易对手名单管理要求落实不到位。有的机构向不在交易对手名单中的同业机构拆出资金。 (四)无授信额度办理同业投资业务。有的机构在没有授信额度的情况下,对同业进行非标债权投资。

七、违规开展理财业务

(一)理财投资投前调查和投后检查严重不尽职。有的机构发放的信托贷款,由于投前调查和投后检查不到位,导致抵押担保的他项权证手续无法办理,担保悬空。

(二)理财资金投资本行信贷资产。有的机构发行理财产品通过信托公司认购某公司的债权融资计划,用于置换对该公司发放的流动资金贷款和银行承兑汇票。

(三)理财产品之间相互调节收益。有的机构操作本行多只理财产品,通过高买低卖实现产品间的利益输送。

(四)虚假披露,出具与事实不符的投资说明。有的机构向他行销售的同业理财产品,《理财产品资产配置清单》显示该产品均投向国债和政策性银行金融债,但实际绝大部分资金投向公司债。

八、服务实体经济特别是服务民营小微企业的政策执行不到位

(一)小微企业划型不准。有的机构将社会组织或中型企业划入小微型企业。

(二)个别业务收费“质价不符”,违规收取顾问费。有的机构收取大额的财务顾问费,但提供的财顾服务主要摘录互联网公开信息,未向客户提供有价值的服务。

(三)违规由借款人承担抵押评估费用。有的机构办理的重组贷款,抵押评估费用未在合同中约定,但实际由抵押人承担。

针对本次检查发现的各类问题,各相关监管机构要在责成被查机构内部问责的基础上,采取针对性的审慎监管措施,并依法进行行政处罚。同时,要督促被查机构抓好问题整改,及时跟进整改情况,确保整改到位。

各地方中小银行机构要对照上述问题,举一反三、标本兼治,全面做好自查自纠,严格执行问责,扎实推进问题整改。各地方中小银行机构要切实承担起防范化解风险的主体责任,落实全面风险管理要求,完善风险治理机制,提升风险管控能力,筑牢风险防控防线,有序化解存量风险,有效遏制增量风险。各地方中小银行机构要注重从制度入手强化内控、堵塞漏洞、完善机制,着力构建依法合规经营长效机制。

下一步,各级监管机构将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,不忘初心、牢记使命,把握好力度和节奏,全面加强地方中小银行机构监管,扎实推进金融供给侧结构性改革,坚决打好防范化解风险攻坚战,牢牢守住不发生系统性风险的底线。

综上所述,房企境内融资的凛冬已至——该如何破局

在监管全面封堵房企融资的当下,我们认为后续房地产投资大概率会出现加速下行,而且趋势可能会持续到明年年中。

近年国内生产总值季度增速资料来源:聚源相关研究对房企而言,我们认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足,同时又积极拿地的风险,房地产销售是下行的趋势,后续回款能力可能没有那么强,外部融资又偏紧, 房企的经营可能会比较困难。在应对策略上,房企首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流过冬,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,行业分化加大在所难免,未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发,可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

还有其他的一些传统融资手段,现在也同样受到了制约。比如 ABS,尤其是供应链的 ABS,去年大概新增了 1300 多亿,今年新增大概 1100 亿,是房地产开发资金的重要补充,但现在供应链 ABS 也被限制了。

还有中资美元债,之前很多房企选择发美元债来置换境内的债务,现在监管要求房企只能置换境外的债务,且必须是一年内到期的中长期债务, 开发商用于开发投资的资金来源进一步受到了约束。

对于房企而言,摆脱这种融资困境,有两个办法,

第一是减少拿地,控制扩张规模; 

第二是加快周转,但在居民购房意愿下滑的当下,要加快周转,可能要更需要房企让利, 降价促销。短期来看,这种方式确实可以获得更多的现金流。但一来这些内生现金流可能要更多用于还债(再融资已经受限),二来以降价促销的方式加快周转,会强化房价下跌的预期,不利于后续销售回款。而减少拿地的行为,对地方政府土地出让与房地产新开工会产生明显冲击。我们注意到,今年土地成交价款出现了断崖式下降,去年尚有 18%,今年则是-27%,一来一去大概降了 45 个百分点。其中三四线城市降幅最大,我们把全国的土地成交数据减去 100 大中城市土地成交数据,发现三四线城市同比是负 40%到 50%之间,下降的比全国多得多。这种情况下,以土地购置费用为主的其他投资项到今年年底或明年年初可能会大幅下滑,降到 5%的水平。由于拿地少,房企土地储备同比增速下滑,新开工同比增速后续也会大幅下滑。不过,考虑到 2017-2018 年快周转时期,存量开工与施工规模较大,建安支出还有一定的支撑。综合这两项,我们认为 2019 年年末,房地产投资增速会降到6%-7%左右。

对房企而言,我们认为后续要规避两类风险。

一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大。

二是土地存量储备不足,同时又积极拿地的风险,房地产销售是下行的趋势, 后续回款能力可能没有那么强,外部融资又偏紧,房企的经营可能会比较困难。在应对策略上,房企首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流过冬,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,行业分化加大在所难免,未来可寻找互有优势且企业跟机构能互相借力,同时拓展海外的更多融资渠道,可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

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STO是一个新兴的证券通证资本市场,通证资产价格的上涨创造了数十亿美元的增量,使得大批人通过此类投资获得了巨额财富,现在迎来传统国际金融巨头高盛、摩根等入场,合规时代正式开启!

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STO就是将资产如:股权、债权、房产、应收账、艺术品等进行证券化. 然后, 根据这些证券的特点, 向美国SEC证监会、香港监管或者其他国家(欧洲、新加坡等)的监管机构提出豁免IPO的备案申请/合规之后, 这些通证资产证券可以向特定投资者发行并融资。(从理论上讲任何资产都可以在合规的条件下发行ST) 

STO分类

1、按照金融模型,Security Token分为四种类别(见Security Token 2.0 Protocols: Debt Tokens):

A、债权通证(Debt Tokens):一种代表了债务或现金收益权的通证。

B、股权通证(Equity Tokens):一种代表了对基础资产的部分所有权的通证。即RegA+下的STO。Reg A+被称之为Mini IPO,可以向全球所有投资人进行募集,且不具备锁定期,其性质类似于IPO,但相对于IPO而言,Reg A+的披露和备案等要求仍然很低,所以成为替代IPO的优先选项。

C、混合/可转换通证(Hybrid/Convertible Tokens):结合股票和债务的特征,比如可转换债券和可转换优先股。

D、基金和衍生品通证(Derivative Tokens):ST价格基于标的资产池的当前价格。衍生品可分为远期期权、期货、掉期工具,基金可以是类ETF,共同基金。

2、按照资产分级,Security Token分为三层:

A、优先(Senior):优先级享受固定的较低的无风险收益;

B、次级(Mezzanine):次级层享受固定的无风险收益加浮动的部分溢价;

C、劣后(Equity):劣后层则享受剩余的收益,但如果资产端出现违约,劣后层首先用于兑付。


它具有IPO所不具备的如下优势:

(1)具有内在的价值:ST依据真实的资产、收益或者权益作为价值支撑。

(2)STO可以实现自动合规和快速清算:ST获得监管机构的批准和许可,将KYC/AML机制自动化,并实现瞬时清结算。

(3)所有权可以分割为更小的单元:加速资产所有权的分割,降低高风险投资品的进入门槛。

(4)风险投资的民主化:拓展筹集资金的方式。

(5)实现不同类型资产之间的互通性:资产的标准化协议将促使不同质资产、不同法币间的互通。

(6)增加流动性和市场深度:可以通过ST投资于流动性较差的资产,不用担心赎回的问题。

(7)降低监管风险,加强尽职调查。适用于监管要约豁免,将各国针对KYC和AML的规定写入智能合约,有望实现自动可编程的合规。

(8)ST有望降低资产的流通成本。降低过程中的交易摩擦,比如利用智能合约实现自动合规和资金归集、将合同和会计报告的数据上链、增加资产可分性、实现T+0的清结算等等。

(9)受到证券法SEC监管,符合法律合规性,更安全。

(10)STO面向全球的投资人,实现24小时365天全天侯的交易。


Open Finance、tZero、Polymath、Harbor、Securitize、Swarm Fund、Templum等在国外布局,并开始着手制定标准化的STO协议。

   STO全称:Security Token Offering 证券类通证发行

「Security」表明它是证券,必须接受监管,走向合规(美国/新加坡/欧洲/台湾/香港等)

「Offering」表明它以更广泛的筹集资金为目的,是一种融资方式

「Token」表明它是Blockchain技术的产物,意图改变传统证券的发行和流通方式;三个关键词合规备案、发行ST融资、全球流通

募资范围:全球范围,美国、迪拜、加拿大、柬埔寨、泰国、印尼、越南、日本、韩国、德国、俄罗斯、澳洲、马来西亚、等国家

周期:1个月到12个月(具体根据项目募资体量以及承销投行机构的实力)

合规完成之后最核心的部分是承销募集端!

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①、ST0目前主要是华尔街精英在推动( 索罗斯量子基金,摩根大通(JPMorgan Chase) 、高盛(Goldman Sachs)等),最近的几个月很多华尔街的大型机构的人出来进入ST0生态,且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进,所以STO赋能实体经济是大趋势。

②、华尔街为什么要推动STO; 因为STO把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等),华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则!

「另类资产」指的可以是任何不被认为是「典型」的资产,如股票、债券和现金。历史上,另类资产一直很难交易,因此流动性也很低,这里的低流动性指买家或卖家很难找到匹配的资产。稀有艺术品是另类资产的绝佳例子,由于在给定的时间内,潜在买家的数量是有限的,但若把艺术品分割成几部分,它便失去了价值。区块链技术变革的一个方面就是它允许拥有部分的所有权,这样,一件罕见的艺术品便第一次可以轻易地由多方拥有,以证券通证为代表。  

 「通过为这些市场创造更多的流动性,我们可以开始消除市场中的所有低效现象,并增加对这些资产的需求。无论是希望通过数字证券申购融资的新公司,还是希望通过证券通证化来为其投资者增加流动性的现有资产(比如不动产投资信托公司等),都会存在这种强烈的需求。」

③、如何做STO;合法合规是关键,最好参照现有美国的美股上市标准来进行,主体,财务,法律,信息披露等,让投资人在信息公开透明的环境下做选择,即保护发行方也保护投资者。让外资投资中国企业,解决了当地税收和就业,促进当地产业发展,这就是区块链以STO的形式对当前阶段实体经济最大的赋能

90年代,香港设计了红筹股的概念,推动了内地产业发展;30年后,香港政府正在跟进的STO监管细则,或将为内地创新创业和全面产业升级转型,插上猛虎之翼。而香港作为亚太地区资本“首都”,在此时更有不可推卸的责任,起到连接国际资本市场和全球数字资产投资界的桥梁作用,为大湾区、为内地创新创业通过香港合规STO,引来国际资本活水。

  总之,海外许多国家已建立成熟完善多层次资本市场理论和运作方法体系跟标准,具备相关实践经验,这些都值得我们借鉴和学习。但考虑我国基本国情和我国市场经济发展的不完善,在借鉴国外经验的时候我们不能生搬硬套,要结合实际情况,具体问题具体分析,进行创新性研究和大胆设想,循序渐进。既要借鉴海外国家发展经验,也要发扬我国的“摸着石头过河”精神,通过对我国多层次资本市场的研究分析,针对其发展制约因素和不足之处探索制定相应改进措施,促进我国资本市场的多层次建设,形成和完善具有中国社会主义特色的多层次资本市场体系。

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融资破局

融资最主要的两个机制问题:交易成本高、信用风险大,所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题,区块链在该方面有着天然的优势

-· VCBlo Financing Accelerator

精彩分享

机构入场第一门户!Bakkt将成为证券通证资产市场的重大推动力

Bakkt首轮融资1.825亿美元,参与首轮投资的投资机构包括波士顿咨询集团、Galaxy Digital、维港投资、洲际交易所、微软风险投资部门、Pantera Capital等。借由其强大的背景,Bakkt被视为推动传统机构投资者进入证券通证资产世界的第一个便捷门户。美东时间8月16日,纽交所母公司洲际交易所(ICE)旗下数字资产平台Bakkt正式宣布,将于9月23日推出实物交割BTC期货合约,已经得到美国金融衍生品最高监管机构商品期货交易委员会(CFTC)的批准,经过了自我证明流程,开始了用户验收测试,最终将在ICE美国期货市场上市和交易,在ICE美国清算所清算。不出意外的话,这也将是全球首例实物结算的期货合约。

      Fundament 已经获得德国金融监管机构 BaFIN 的批准,发行了第一个可以提供给个人投资者的基于ETH的通证房地产债券化,规模 2.5 亿欧元( 2.8 亿美元)通证化债券将对所有零售投资者开放,没有最低投资限制。 

      换句话说,其他国家的民众也可以通过购买以ETH,从而间接投资德国商业地产。一位德国金融监管机构的代表在接受采访时表示:“我们批准了 Fundament 的招股说明书。

  三

       STO代表了传统资产和加密融资之间的桥梁,允许更多人参与。涉及房地产市场的STO是STO的常见用例。全球房地产市场价值217万亿美元,如果该部门通过继续采用STO方案来提高效率,那么更多的巨头资本流入这一领域。大型传统玩家已经开始进入该市场。例如:中国交通银行使用区块链网络完成了住宅抵押贷款支持证券(RMBSs)的重大发行。

     民生银行与中信银行合作打造的基于区块链的国内信用证信息传输系统一期(Blockchain based Letter of Credit System , 简称BCLC)成功上线。2017年7月21日上线首日,系统就完成了首笔一亿人民币的国内信用证业务。

同期:美洲银行着眼采用以太坊智能合约信用证,联合微软加速部署区块链技术

     美洲银行贸易与供应链金融主管Ann McCormack展示了一种基于以太坊的新版本应用,演示了如何实现自动化创建备用信用证

这个区块链解决方案要解决的问题就是微软财政(Microsoft Treasury)——这家科技巨头的一种内部银行,最近的估值高达1200亿美元——拥有超过1000种不同的银行账户,只有这些账户的供应商数量要比美洲银行还要多。此外,美洲银行向广泛的潜在供应商提供信用证。

为了能够真正利用将这种工作流移动到区块链上所带来的网络效应,就需要更多的银行使用这种服务,以及更多的供应商能够利用这种技术。

这就是互操作性可以真正发挥作用的地方。

例如,美洲银行与汇丰银行合作推出了一种区块链供应链项目,该项目使用了Linux领导的超级账本。然后,微软成为了企业以太坊联盟(EEA)的创始成员之一。

因此,传统金融业的碎片正在逐渐被反映到区块链上,很有可能会需要每一种解决方案能够彼此互操作。

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