房企盘点:标杆地产江苏区域布局与组织管理解析

涛哥杂谈 2019/08/16 13:47

作者介绍:Jason-卢,80后工科男,猎头从业超过12年,深耕地产行业六年

一、碧桂园: 宇宙第一房企,高周转极致代表

整体评价

优势: 超强的周转能力,产品和体系标准化,组织强大, 地产上下游全面布局,客户精准,战略清晰;

劣势: 长期下沉三、四、五线城市,产品标准低,一二线市场占有率低;

江苏碧桂园分析

1、江苏碧桂园目前 分为江苏区域+沪苏区域+苏州区域;

2、江苏区域 总部位于南京句容,是碧桂园在华东区域最先进入的城市,截止2018年底 布局江苏超过100个项目;

2018年8月左右,江苏区域下辖滁州、常州、马鞍山城市公司予以升格,成立滁州区域、苏南区域、皖东区域。

新江苏区域继续负责南京、镇江、扬州三市的土地拓展与项目开发工作 ,江苏区域总裁刘森峰作为碧桂园集团副总裁,仍然对分割出去的三个公司有领导权;

3、沪苏区域 成立于2015年,总部在上海,主要布局也是环沪三四线城市+苏中+苏北城市为主, 2016-2018年均突破300亿以上业绩

4、苏州区域 成立于2015年10月,自成立之日起围绕“深耕苏州,辐射苏南”的发展战略,主要团队来自苏南万科林强(原万科无锡事业部总)+部下组成;

截止2018年12月超过10个项目布局环苏州,环上海无锡周边,目前已经是碧桂园一级区域,业绩超过百亿级别。

二、绿地: 城市商务地产领跑者,超高层专家

整体评价

优势: 央企背景,巨型产业综合开发商与运营商,住宅+商业+大金融战略形成强大的投资网络,资源整合能力+超高层打造能力较强, 超强的政府关系影响力,产融方面优势巨大;

劣势: 强事业部管理模式,各大事业部人才标准有差异,非大运营管控模式,薪酬行业五分位;

江苏绿地分析

1、江苏绿地之前有两个事业部: 绿地苏南+绿地淮海, 2014年底合并为绿地江苏事业部,整合全面布局整个大江苏省,总部在南京,辐射超过江苏10个城市公司,

2、在合并之后的第二年 2017年江苏事业部突破200亿, 作为绿地华东地区的王牌部队,在江苏存在感还是很强的,南京徐州无锡等城市一直都是绿地布局重点,打造多个标杆综合体+ 超高层地标项目;

绿地在南京基本上常年都是前三位置, 绿地也是最早进驻徐州的一线品牌房企;

三、融创: 中高端住宅领军者+最大的文旅开发商/运营商

整体评价

优势: 超强的投资能力、营销能力和产品管控能力,较为狼性的企业文化积累,在中高端住宅领域和一二线核心城市知名度较高,近些年在并购市场上所向披靡,对于土地投资价值具备超前的认识,核心领导层高稳定性;

劣势: 融创本身起源于孙宏斌本人风格,基因还是偏重投资与营销,工作强度大,管理风格偏野一些;

江苏融创分析

1、江苏融创 布局南京+苏州+无锡+润扬+常徐+南通 6 个城市公司, 都同属于融创上海区域集团管控范围;

2、融创2012年借助绿城进驻上海、苏州、无锡、常州等华东城市,在苏州无锡两个城市影响力巨大, 无锡更是长期销售第一 ,桃花源经典中式产品也都是初次来自苏州融创之手;

融创基本上占据了苏州豪宅的半匹江山; 2018 年苏州公司进驻常熟,谋局淮安,布局超过10个以上项目,完成了苏州融创布局环苏州城市圈的基本战略;

3、融创2015年正式进驻南京市场,次年收购莱蒙项目强势布局三子联动齐发,届时融创桃花源产品正式落户南京市场;

转眼三年时间, 融创南京就形成了南京+周边(芜湖 马鞍山 滁州)四城17子的战略布局;

4、早在2010年融创就成立常州公司,2017全年融创常徐公司 以成交套数、成交面积、成交金额三项第一位列常州冠军,全年创造41亿销售佳绩;

5、润扬公司+南通公司都是融创2017-2018年成立的两个新城市平台公司,体现了融创深耕江苏三四线的战投能力, 两年多的时间布局三城超过10个项目,提出百亿战略。

四、龙湖: 中高端住宅领导者+商业地产领军企业

整体评价

优势: 超强的运营能力,产品体系化,组织强大,布局均衡,客户精准,物业品牌号召力强大;

深耕一二线主流城市,企业文化与职业价值较高;大运营体系搭建能力较强;

劣势: 着重培养管培生,其他人晋升偏慢,近五年去中海化,核心高管流失较多,工作强度较大,待遇行业 7 分位左右;

龙湖集团整体在数据化平台化,导致城市公司部分职能管理层授权较弱化,不适应感加强,加强了离职流动风险;

江苏龙湖分析

1、龙湖在江苏之前有三个城市公司: 南京、苏南、苏州公司 ,2018年苏州+上海合并为苏沪公司,苏州变成事业部存在;

2、 2013年龙湖首进苏州 ,在苏州的布局较为多元化,特别是连续多个天街商业综合体的打造,狮山天街的成功也为龙湖在苏州的品牌影响力打下基础;

截止目前 苏州龙湖住宅+商业项目储备项目超过7个, 特别 是商业产品布局在苏州超过3个以上,未来辐射昆山+太仓等环沪地区;

3、 2009年龙湖首进无锡布局苏南市场 ,龙湖·滟澜山项目宣布布局无锡, 苏南市场正真迎来龙湖时代;

随后的2009-2012年龙湖苏南扩张很快,迎来无锡+常州六盘联动局面, 特别是龙湖景观设计营造效果当时在苏南市场颇受关注;

2013年之后龙湖天街品牌落户常州无锡等地,随着龙湖苏南的规模 新增,陆续布局多个产品系列;

十年来, 龙湖在无锡累计开发面积超300万㎡,累计交付住宅11000余套,总投资金额超过200亿;

龙湖苏南区域也是培养人才高光地,历代的明星经理人(冯劲义、魏健、常克艺、任滨、李军利等)都是苏南龙湖体系成长的优秀高管;

5.  旭辉: 准一线超级黑马,战略驱动先行者

整体评价

优势: 集团层面高管战略思维清晰,注重专业深度与体系化建设,组织+文化建设强大,人才发展扎实稳健,近五年来外聘高管存活率较高,华东区域沉淀多年,人才市场价值很高,综合运营操盘能力强;

劣势: 典型的精英文化,工作强度较大、结果导向强烈,薪酬上跟同等闽系对比不占优势;

旭辉江苏分析

1、旭辉江苏 之前有两个地产平台: 旭辉南京+旭辉苏南。 2019 年旭辉苏南区域正式合并旭辉南京成立旭辉江苏区域集团, 正式宣告整合整个江苏市场,战略部署江苏千亿布局目标;

2、旭辉江苏区域集团旗下: 南京、苏州、无锡、常州、徐州五个城市公司 ,充分授权一线,区域平台负责管控体系;

3、前苏南旭辉成立2007年,作为旭辉搬迁上海之后第一个外地扩张城市,承担着旭辉开疆拓地任务,至今十多年,苏南旭辉一直在历练团队、打磨产品,总计开发了 32 个项目。其中 苏州公司营业额、利润等多个指标,均位列旭辉 60 多个城市公司前列。

产品方面, 苏南旭辉产品号召力如日中天,旭辉六大产品系每个品系的标杆都在苏南,最能代表旭辉理念与品质的“铂悦系”,其处女作也出自苏南; 可以说苏南旭辉代表 的最高操盘水准,也是旭辉培养其他城市高管的首要基地;

旭辉在苏南市场的江湖地位一直非常高 ,培养了四位旭辉事业部总经理,不管在体系搭建,产品运营,组织管理方面苏南旭辉一直都是整个旭辉+行业标杆;

今天的苏州,旭辉已经成为很多人心里唯一能与仁恒一较的地产开发商;

六、新城: 低调的骆驼,进驻前十的高周转玩家

整体评价

优势: 低调务实,住宅+商业双轮驱动,全国化布局,产品标准化,高管很稳定(老员工偏多);

劣势: 投资布局3-4线偏多,整体运营品质方面跟标杆房企存在差距,黑天鹅事件负面影响大,后期的投资方面会有较大影响,人才价值市场反馈不高;

新城江苏分析

1、 新城作为典型的苏系品牌房企, 江苏的布局优势巨大 ,早期起步常州,布局华东的速度也非常快;在江苏有 苏南公司+南京公司+徐州公司 三个区域平台公司;

2、 新城苏南公司 成立超过20年以上,布局苏锡常多年,口碑还是不错的,2018年突破百亿规模,苏南新城的商业地产也陆续开业多个,为整体品牌加分很多;

3、 新城南京公司+徐州公司 也是较早进驻的品牌房企,深耕多年,布局南京徐州马鞍山句容等三四线城市,新城的住宅+商业地产双轮驱动战略+超强的高周转能力,长三角业绩一直处于集团前列,可以说新城是享受了第一波华东三四线地产开发的红利;

七、正荣: 精英文化典范的闽系房企

整体评价

优势: 闽系非典型代表,注重企业文化建设、品牌管理建设,人才综合素质高,整体素质佳,这几年增长速度很快;

劣势: 布局城市偏少,除去福州大本营、江西、华东之外,存在感偏弱,浙江还没有进驻;

江苏正荣分析

1、正荣江苏目前有两个平台公司: 正荣苏沪+正荣南京;

2、苏沪公司成立2013年,早期为正荣苏州公司,2018年底合并上海公司之后辐射管辖范围较大,是正荣的重点百亿级别区域之一, 2017年曾杀入苏州前十;

3、正荣南京也是2013年成立,管理范围:南京、滁州、徐州,深耕超过6年,布局十子以上, 在南京长期可以进入前十阵营,应该说是外来房企里面发展不错的公司。

作者介绍: jason-卢 ,80后工科男,猎头从业超过12年,深耕地产行业六年

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