房价横盘时代什么时候结束

李豪讲房产 2019/08/15 19:15

新知图谱, 房价横盘时代什么时候结束

不论是深圳不公布房价,还是银行调高房贷利率, 房地产房价横盘时代已经确定到来。

而大家所关心的问题是房价这种 不涨不跌的状态要持续多 ?横盘之后房地产市场会如何?是涨还是跌?

我们可以从两个方面预测一下房价横盘需要多久

01| 周期性规律


每一次房价上涨和下跌的一个周期基本上为5-6年左 右, 2008年到2013年,2014年到2019年。

如果按5-6年一个周期计算,2019年下半年开始是下跌周期或叫停涨周期,这个周期需要多久呢, 至少得2-3年,这么计算下来房价横盘到2022年左右结束。

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2012年4月到2018年10月全国房价指数表

数据来源:易居研究院

02| 从房价收入比考虑


最近看了一张2018年全国各城市社会零售消费增速表,天津增速最低只有 1.7% ,北京其次 2.7% ,其他高房价的城市增速都在8%以下,而且 昆明、成都、济南、南昌 这些二、三线城市房价相比不高的城市消费增速都在 10%左右

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数据来源:国家统计网

说明房价过高对于整体社会的消费是有影响的,房价涨幅不大的城市居民用于购房的成本远低于北、上、广、深一线城市, 所以这些城市的居民更敢于消费或者说有更多的可支配收入用于消费。

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数据来源:国民经略

如果大家钱都在买房、供房贷,这个城市商业经济怎么搞活?社会怎么进步? 所以控房价,涨收入,增消费 ,应该是当前整体国家的共识。

我们,再来看2015年和2018年各城市的房价与收入比。

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2018年50个城市房价比

数据来源:网络

2015年深圳是23.2、北京是14.5、上海是14.0,到了 2018年深圳是34.2、北京是25.4、上海是26.1 每个城市涨幅都在50%以上 ,部分城市甚至增涨了 70%-80% 以上。

而且收入增涨呢,根据国家统计局数据2018年比2017年 实际增涨了6.5%

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数据来源: 网络

换算一下,3年房价涨50%-70%,收入三年只涨20%左右。如果在房价不涨的情况下, 收入上涨要赶上房价上涨至少需要3-5年 如果房价小涨呢,每年涨3%-5%,居民收入还是保持6.5%-7%增涨,至少 需要10年

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数据来源: 网络

2018年的全国各城市社会零售消费增速表, 只是反应在2017-2018年整体经济环境向好的情况下 ,如果遇到经济不景气呢?

从以上数据中,我们基本可以判断房价横盘时代需要大概在3年左右。经过3年的 控房价、涨收入,逐步消化房价上涨带来房价收入比的差距。

横盘时代房地产市场会怎么样,除了少数城市有小幅上涨,多数城市会出现阴跌,在一、二线城市中二手和一手房的价格逐步接近。 即便是房价横盘结束了,未来也不会出现房价爆涨爆跌的局面。

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