长租公寓集中暴雷

李豪讲房产 2019/08/15 19:07

新知图谱, 长租公寓集中暴雷

|文/李豪

文章来源:李豪工作室

近段时间以来,长租公寓因经营不善遭遇“爆雷”事件。

这些长租公寓大多利用租金和押金沉淀进行扩张。

今年7月底,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告显示,当前,租金涨速较上年同期大为减缓。

在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大,由此可能带来不良的连锁反应。

比如,长租公寓经营遭遇困难,房主收不到房租,很多人就会提出让承租人搬离出租房屋。

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继杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业之后,在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓也宣布暴雷。

01| 长租公寓暴雷潮涌现


长租公寓暴雷潮的涌现,根本原因还是 目前多数长租公寓的经营模式上存在缺陷。

就以乐伽公寓为例,其经营模式是一种 “高进低出” 的模式。

具体来说,就是以高于市场普遍预期的价格从房东手中租得房子,再以一个较低的价格出租给租户。

同时,在租户和房东之间,乐伽设置了一个较大的 付款时间差。

租户一次性支付给乐伽半年、一年或者更久的房租;而乐伽付给房东的租金却是一季度一付或一月一付。

这样的支付时间差就能给乐伽带来一笔 沉淀资金。 乐伽则可以利用这些资金快速扩充市场。

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表面上看,这样的经营模式确实帮助乐伽短期内大幅提高市场占有率。

但“高进低出”的模式,将租金差作为补贴给予房东,也使得企业无法真正实现盈利,一旦 租户数量减少或是房源积压 ,资金链便会立刻出现危机。

事实上,根据克而瑞监测数据显示,目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为 1%-3% ,长租公寓属于一个利润率很低的行业。就连一些资金雄厚的大型房企也会感到难以维系。

今年5月14日,朗诗正式将其 “朗诗寓” 业务剥离。

7月,万科集团旨在对城中村进行综合改造的 “万村计划” ,开始与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约“农民房”房源,“万村计划”宣告失败,万科长租公寓总经理薛峰也提出辞职。

02| 雷声不断之下,长租公寓行业的未来已经不甚明朗


既有政策鼓励,又获得资本青睐,长租公寓仿佛成为一只飞起来的“猪”。

此时的创始人们心里想着如何通过烧钱,快速占领市场,成为“滴滴“”美团”那样的巨无霸。

他们第一步,就是抢占房源!

2017年,北京王先生只想以每月8000的价格,把房子租出去。

没想到才在网上挂一天,就接到几波长租公寓电话。

他们给的价格都比王先生叫的高,并且还相互加价。

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据成都某长租公寓负责人透露:像自如、蛋壳等长租公寓都按照高于市场20%~40%的价格争抢房源。对于房东来说,他们愿意把房子租给长租公寓公司。首先省心,自己不用花心思打理;其次钱多,长租公寓给的价格比市场高。

2018年前7个月,北京租房市场交易量比上一年增长14.4%。在北京五环六环很多地方按照500、1000的幅度往上涨,甚至部分地区涨幅超过10%。

03| 哄抬物价,盲目扩张 ,正悄悄给长租公寓带来隐患


监管出台,市场寒冬!

2018年8月,北京市住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等长租公寓负责人,要求不得利用风投的资金进行恶性竞争,不得以高于市场的价格哄抬租金,不得通过提供高租金诱导房东提前解除租赁合同来抢占房源。

监管部门的行动,终于浇灭市场的狂热。

另外一方面,由于盲目扩张,很多长租公寓都陷入经营困境。

据每日金融智库不完全统计,从2017年至今,已经有超过16家长租公寓因为资金链断裂,而倒闭。

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发展至此,长租公寓这个曾经的资本宠儿已急速跌落谷底,近日乐伽公寓倒闭事件则再度成为印证。

长租公寓还有未来吗? 一定有。

那么,长租公寓的未来属于谁?

属于大资本,属于极少数的、规范性的、自持型头部企业。

先说第一个问题:

据统计,截止2017年末,我国流动人口约2.44亿,这些都是赤裸裸的租赁需求。

加上常住人口的租赁需求,据链家研究院去年发布的数据显示,到2020年,中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。

这可能是仅次于房地产开发的,第二大市场。

因此,尽管经历着诸多坎坷,经历着诸多非议,但长租公寓一定是有清晰的、值得期待的未来,只不过蓝海变红海,它的未来需要经历长时间沉淀,才能慢慢展现出来。

再说第二个问题:

蛋糕虽大,但并不是谁都能轻易分一杯羹。

从2016年至今,一个接一个倒下的长租公寓品牌,已经非常清晰,没有雄厚的资金加持,没有丰富的管理经验,没有成熟的盈利模式。

在未来不久,这些现金流状况很差的中小品牌长租公寓,统统都会玩儿不下去,或快速崩盘,或被吞并,给后来者让路。

让路给谁?

让给这两年出让的,要求自持的土地的开发商 ,这是长租公寓的最好的归宿,也是大趋势。

据粗略统计,目前拍出的土地中,包含自持地块有约439宗,可供给租赁住房1573万㎡,这些才是长租公寓能全面开花、长久生存下去的希望。

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