万科为什么“消停”了?

孚园-上海 2019/07/14 20:22

万科已确认长租公寓总经理薛峰离职的消息,深圳的长租公寓“万村计划”也被叫停。万科自己终结了五年的“迷梦”,开发不好干,然而传统开发之外的城市更新显然更不好干……

    更准确的说,城市更新的住宅更新更不好干!

    

    但为什么政府又再次部署推进城镇老旧小区改造工作,尤其针对小区水电气路及光纤等配套设施,条件的加装电梯,配建停车设施等。

    甚至最近信托被全面叫停了地产业务,唯独留了城市更新的口子。城市更新领域似乎是个立马要吹起猪的政策风口,但市场又为何苦于找不到出路呢?

    我们有必要理一下“城市更新”目前的整体市场状况。不同的城市更新领域到底都适合谁来做?

    城市建设用地中主要有四大类,即居住用地、工业用地、休闲及绿化用地、交通用地。不同类型的建设用地,其空间资源及二次开发利用的潜力各不相同。

    居住用地,我们通常很难通过提高开发密度和开发强度的再利用模式,来提高使用效率。最近两年风靡的白领公寓,并没有改变居住用地的开发密度,但最大化了单位面积居住的居民人数。这当然是一种提高效率的方式,但这种提升所带来的开发潜力极为有限,这也是万科为何会退出公寓市场的原因,究其原因还是成本不断提高的同时利润无法同等提升。

    但关于非市场化的操作,即为城市内在动能提供公共服务的部分,政府一直在做,比如上海十三五期间已明确要进行5000万平米的旧改,其中拆除部分仅有240万平米,大步流星进入“存量规划、城市更新”阶段。散售、公摊、维修基金等这些都在这堵上令大量存量失去了“市场化”被改造的前提,基本上还是属于政府的公共设施维护,但这种全国性大规模的推广,动的只能是另一块“蛋糕”,有望激活多年累积并沉睡的5000亿公共维修基金,这无疑对城市经济是一个巨大的推动。

    但除政策的具体内容之外,它也有一定指向意义,传递了这样一种信息:宽松的资金投放主要会用于城市环境改善、用于消费性公共空间的改造,让城市建设更具有活力,以便刺激城市的内生经济动能。如果城市发展还是走“粗暴增量”的老套路,必然会积累更大的债务并导致最终债务爆发。

    再说商办和商业用地从服务城市居民的角度来看,基本的公共服务设施用地面积与居民数量有关。尚有空间做商办及商业用地“更新”的城市基本还是集中在一线城市及二线重点城市。以上海为例,上海在面向全球高端服务业方面,储备了大量此类建设用地和建筑面积,其保有量已有非常大的规模,是否存在供大于需,以及在供应方面是不是存在结构性资源短缺等现象,就应当时刻保持关注。

    这部分用地空间资源潜力巨大,多体现在多功能混合利用、城市多功能便利衔接、新兴服务产业注入,以及空间环境和公共开放空间的提供上,而并不单纯在空间使用的进一步提升上。反映在现实中就是相应的商办及商业用地的更新项目并不多,且投资主体多以一些外资金融机构为主,其重点关注的并不是二次开发的潜力,而是资产的升值。

    再就是工业用地,工业用地再开发利用的过程,可以同步获得城市内部大量的公共空间、绿化休闲空间、滨水开敞空间。这些位于城市内部的工业用地,可以更新为混合用途,既可以保证让更多的就业人口居住、生活在内城,也令城市空间有了较大的改善,比如上海幸福里、上生新所等将原有的工业空间打开后对区域活力有较大的提升。    但二次开发利用工业用地过程中就要重点考虑两个问题,一是给城市空间结构带来的变化是不是具有空间优化效果,这决定了工业用地转型成为哪一种用地使用性质。再一个就是工业用地由于区位、设施等因素,其土地增值部分应当由哪些群体来分享、怎样的分享机制?上海目前针对工业用地提档升级、二次开发的相关政策基本正是基于这两点在考虑,针对于198、195、104不同用地属性的一些指引方向,是符合市场规则的,后续我们会分享一些具体案例及相关政策。

结语

所以说,以往用房地产开发的模式再去做城市更新已被验证了不可行,城市更新如今更要回归产业。

孚园研究院

孚园研究院成立于2015年7月,汇集规划、地产、金融、城市地理等多领域专家共同发起,致力于解决跨领域、跨生态体系下的城市发展、城市更新、产业新城、文商旅综合项目发展过程中的产品组合及盈利模式等问题。

孚园研究院下辖四大子平台,包括城市发展、产业发展、整合营销、品牌文化四大研发中心,研究院不仅仅坚持研发原创内容,同时提倡“以终为始”为原则,实现各专业的实施一致性,提供一贯到底的解决方案。

蔡瑛樱

孚园及孚园研究院联合创办人,十余年产业咨询、顾问及执行经验,专注于城市发展、区域更新、产业优化及文商运营,强调咨询与落地的有效衔接、方案到执行的有效延展。“以终为始”地提供一贯到底的解决方案,致力于成为赋能传统行业的专业解难者。孚园现为“上海购物中心协会”理事单位,而个人任“品牌与经营管理委员会”副主任委员。

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