2018绿色商业运营跑道,万达暂时领先 | 城市好时光⑥

奇点商业地产 2019/06/28 00:56

新知图谱, 2018绿色商业运营跑道,万达暂时领先 | 城市好时光⑥

绿色商业的系统构建好似一场马拉松,奔跑于这条绿色赛道上,有人还在观望,有人早已领先一步。

放眼当下,新型城镇化、绿色发展成为关乎城市未来的核心词汇,随着经济发展与人口结构的变化,我国消费者对健康环境的需求愈发强劲,在人工智能、大数据、5G网络等先进科技的引领下,绿色建筑、智慧商业正在加速变为现实。

当然,凡事不能一蹴而就,对企业来讲,绿色商业的系统构建好似一场马拉松,奔跑于这条绿色赛道上,有人还在观望,有人早已领先一步。

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图/2018年商业地产企业绿色运营排名

在《2018年中国商业地产企业绿色运营竞争力排行榜》中,万达以69分的绿色运营竞争力指数U。[i]位列榜单第一名。自2009年我国推出绿建标识认证十余年来,万达每年都是获得认证最多的企业。一个关注规模扩张的企业为何如此不遗余力加码绿色?其在绿色运营中又有何经验可供借鉴?以下,奇点君深度剖析。

绿色运营验证企业管理输出能力

当一个由“数量”、“规模”主导的市场逐渐衍变为“品质”、“服务”为王的生存逻辑,房地产行业逐渐从原来的开发制造业向服务业转变。

据检索,万达集团的初始转型始于20年前, 从单纯的住宅开发到持有商业中心开发运营,从布局文旅地产到全面转型现代服务业,实行轻资产战略,如今万达集团已形成 包括文化、商管、地产、金融在内的四大主流业务板块 ,并于年初宣布正式进军 大健康产业

2019年初,王健林在年终工作报告中谈到转型时指出,房地产行业有两个比较大的缺陷,一是房地产是强周期性的行业;二是房地产现金流不长远。 万达的坚决转型,是想要发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。

如今,万达的转型已初见成效,重要标志之一即是 文化成为最大收入源 ,以影视、体育、宝贝王、新文旅公司四大产业为支撑,其占总营收的比重达32.3%。

在收入结构上,截至2018年年底, 万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。 万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、兼有房地产业务的综合性企业集团。

此外,轻资产俨然成为万达的转型“命门”。数据显示,在2018年开业的万达广场中,轻资产项目达19个,新发展的58个万达广场中,轻资产达50个。王健林在年初表示,2019年以后,新开业万达广场至少70%以上是轻资产,新开业酒店原则上全是轻资产。

奇点研究院绿色商业研究中心高级顾问黄俊鹏认为,实践绿色运营不仅是房企转型的必然要求,也是验证企业管理输出能力的关键要素。存量时代,商业地产的金融属性、资产管理属性更加突显,对土地的经营能力、使资产保值、增值的能力,成为考验企业能否保持健康发展的重要指标。

以轻资产、低负债为发展战略 ,2018年,万达有息负债同比2017年减少约30%, 是国内大型企业中有息负债率下降最多的企业之一。


摸索中的公有云信息化之路

据凤凰网奇点商业查证,截至2018年底,万达已在全国开业280座万达广场,累计持有物业面积3586万平方米,年客流38亿人次,2018年万达商管集团收入达376.5亿元。

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图/目前已开业万达广场   来源/万达官网

如此庞大的管理体量,如何实现精准运营?

答案是 “筑云”、“慧云”两大系统 。以此为依托,万达在建设和运营端口均实现了科技化、数字化管理。

据万达商管人士介绍,“筑云系统”主要应用在施工建造方面,将进度计划、成本数据等与BIM模型挂接后,可以实现开发方、设计总包、工程总包、监理四方协同工作,对项目从摘牌到竣工交付的全过程进行信息化集成管理。

而“万达慧云智能化系统”则被誉为万达的“千里眼”、“顺风耳”,通过把消防、安防、设备、运营和节能管理等16个智能化子系统集成在一个平台上,可以实现机电系统的可视化、智能化管理。

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图/万达慧云系统   来源/万达商业规划

智能化技术替代传统的分散式人工控制,可以解决因快速发展使运行管理所面对的:人才大量需求、成本快速上涨、管理效率下降等问题,实现“降低人工成本”,“保证运行品质”、“降低运行能耗”。

一组数字可以更加直观的体现这一点: 应用慧云系统后,万达广场用电能耗逐年降低,由应用前的90.3度/平米・年下降至应用后的79.8度/平米・年,下降了11.6%。 单个万达广场的物业管理人员减少11人(由43人减少到32人),每年可节省人工成本约58万元。

目前,万达广场已全面实施3.0版慧云系统,持有物业智能化管理开启“云时代”。接下来,慧云还将在信息化上寻求突破,力争实现与大数据的进一步结合。在绿色技术创新上,万达还在摸索公有云的信息化管理。


绿色建筑打造低碳空间

在绿建领域,万达已是资深玩家。以2018年年底为界,万达集团累计获得各类绿建标识614项,其中绿建设计标识417项,绿建运行标识130项,绿色饭店标识67项。

据了解,万达集团明确将绿色发展理念纳入10年发展战略规划,作为集团制度并逐年检查实施情况。在集团绿建纲领性文件《万达集团绿建节能工作规划纲要》中,明确要求所有商业广场项目必须取得国家绿建标识认证,万达茂项目还需获得LEED银级和国家绿建双认证。

那么,究竟什么样的操作才能获得这样的殊荣呢?

以南宁万达茂项目为例,这是万达集团首个获得LEED金级认证的项目。其在绿色施工、绿色建材、绿色出行、节水措施、除尘系统、垃圾回收、能耗分项计量及监控、高效空调机组、高效围护结构等方面均有杰出表现。

魔鬼藏在细节里。以节水这一点来说,为了减少水资源的浪费,项目设置了雨水收集利用系统,收集到的雨水处理后,可用于室外绿化浇灌。此外,项目全部采用高效、节水的卫浴器具,在满足用户舒适体验的同时,大大降低了日用水量。

建材方面,项目在建设期间使用美国USGBC认可的绿色环保材料,包括地毯、木材、油漆、涂料等,最大限度地保障建筑使用者的身体健康和安全舒适度,免除“甲醛”和挥发性有机物TVOC困扰。

为降低项目在冬、夏日的空调负荷,项目还设计了高效的围护结构,减少热量通过墙体散失,使空调能耗相应降低。

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图/围护结构  来源/万达商业规划

不过,依据奇点研究院绿色研究中心建构的,商业地产企业绿色运营评价“M2E”模型,万达的环境绩效虽取得不错成绩,但在经营绩效,即所管理的商业项目平均坪效方面,与行业最高水平仍有差距。

未来,除强大的管理工具、较多的项目认证外,万达或还需在坪效考核、精细化管等方面更进一步。

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来源/奇点研究院绿色商业研究中心

E1:经营绩效,反映企业绿色运营的能力

E2:环境绩效,企业在节能环保方面的成就,反映绿色运营的实际行动

日前,2019凤凰网奇点「城市好时光」投票评选已正式启动,投票评选由凤凰网奇点商业发起,凤凰网、凤凰新闻客户端、凤凰网房产联合发起,由中国房地产协会商旅文专委会、中国中小企业协会、北京餐饮协会、北京孕婴童用品协会等10家权威行业协会指导,并由国内著名大数据调研机构提供数据研究支持。

过去的已然过去,“ 2019年绿色商业评选”又会是谁抢占先锋呢?敬请关注并 积极参与我们的“绿色运营竞争力调查排行榜”。 未来,我们一同前行!


[i]注: 在商业地产企业绿色运营评价“M2E”模型中,定义为商业地产企业绿色运营竞争力指数,是一个无量纲数据,共由三个次级指标构成,其计算公式为?_?=(?+?_1+?_2 )×100,关于此公式前文已有赘述,此处不再展开。

参考资料:

黄俊鹏, 王莹, 《中国房地产企业绿色科技发展的驱动力分析》, 建设科技, 2017年21期, p 60–66, 2017.

黄俊鹏, 王莹, 王文广, 商业地产企业绿色运营竞争力评价指数研究,《住宅产业》杂志,2019年1期,总218期,p53-64



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