北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

地产情报站 2019/06/15 00:43

说起改善,从刚改、到改善、再到终极置业,从平层到洋房,再到别墅。大部分买家,关注的焦点是地段、户型、配套和装修。

这个观点对不对,肯定没有错。但是,已经滞后了!为什么?从一件旧事说起。

3年前的冬天,北京顺义中央别墅区的裕京花园小区,发生了一件事,轰动一时。起因是奔驰戴姆勒卡客车(中国)总裁因停车与邻居发生纠纷,引发的辱华事件。现在说起来,估计很多人还有印象。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

从“奔驰骂”到“奔驰哭”,傲慢的种子多年前就种下了。

作为地产人,看到这则新闻的心情,除了愤怒外,更多的是惊讶!惊讶裕京花园,94年的项目,25年的老小区,500强的BOSS还会选择住这里,太不可思议了!

后来专程去了一趟,小区环境依然优美,金发碧眼的歪果仁还是那么多,主打欧美范,在社区感觉就像开“G8峰会”,令人印象深刻。要说户型、设施等硬件,有些已经落后新产品几代,但是会所、植被、安防、休闲设施保养的真好!唯一的,部分路面小塌陷增多。物业里还有不少干了10多年的老员工,说实话,挺惊讶的!

在中央别墅区,过去和现在,提起裕京花园,没有不知道的。下意识,这里依然是北京的TOP社区。外企高管、使馆官员、海归精英扎堆。可能不了解的人,很难想象他的产品,最小的独栋才170平米,最大的独栋也不过320平米!和现在动辄上千平米的大别墅比,是个不起眼的小不点。

一个“老旧小”项目,跨越了四分之一个世纪,风采依然。

这是一个很值得研究的现象。硬件一般,还被追捧,那一定是有原因的。

直觉告诉我,物业和社区治理是他的优势。当然,物业收费也是不低的,自2009年以来,一直都在12元/平米以上,这个标准,在别墅区也是头部。

所以说,改善性置业,10年以后拼什么,不能只看硬件了,还有软环境,这是一个综合治理问题,亟待解决。

言归正传,今天我们看下北京三、四环的高性价比改善盘。

01、北京南部的优质改善板块

北京楼市,虽然经历着严格的调控,但是好项目依然热卖。东西城、朝阳海淀自不必说,出来一个,不算太差就能火。丰台、石景山、大兴、房山也经常霸占头条。其中刚需置业,多关注大兴、房山、昌平平原部分,改善性置业,丰台这两年特别火。

丰台区属于北京主城六区之一,永定河把丰台分为河东、河西两部分。河西多为丘陵。河东及永定河两岸多为平原。全区面积306平方千米,平原占7成多,所以土地是不少的。

总体看,城六区进入了减量发展阶段,丰台区也不例外。从常住人口来说,2018年常住人口210.5万,到2035年,要控制在195.5万人以内,减少15万。城乡建设用地规模:2020年控制在180平方公里左右,2035年控制在173平方公里左右,减少7平方公里以上。

也就是说,人进来一个,就要挤出两个,地新建1平米,大约要拆掉1.5平米,区域价值毋庸置疑。

到2035年,形成“一轴、两带、四区、多点”的空间布局。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

丰台区2017、2018年热销项目TOP10与丰台2035分区规划合成图

从丰台2035分区规划看,热点板块有南中轴(首都商务区)、丽泽金融商务区、丰台科技园、卢沟桥国家文化公园区。一个中轴板块+三大产业板块+生态板块。

与17、18年的丰台热销楼盘TOP10分布合成看,热销项目主要分布在热点板块,以及板块周边区域。商务与产业核心区以商业、产业地块为主,住宅地块沿产业区周边分布。

02、丰台楼市:从刚需迈向改善,新房趋向豪宅化

2015年之前,丰台在城六区中房价最低,被称为城六区的价值洼地。从2015年开始,高价地块供应增加、大牌房企进驻,丰台区的房价陡然抬升,尤其在2016年这一波,丰台越来越成为北京“10万+豪宅”扎堆的热土。

2018年以来,北京市场对高端项目的预售、网签严格管控,丰台的房价,表面上增长势头趋于平稳。根据地产营销人数据,今年1-4月,丰台区新房的成交均价为70143元/m²,已经超过海淀的68623元/m²,接近朝阳的71268元/m²。

新房价格追平朝阳和海淀的趋势已经显现,今后几年,丰台区将持续成为“高端改善”主战场。

我们再看下2019年1-4月北京全市热销楼盘(通过单价分割)

均价5-6万:西山甲一号、橡树澜湾限竞房;

均价6-7万:泰禾金府大院、金融界融府限竞房;中铁双雄(预计7月开盘)

均价7-8万:西城天铸限竞房(预计7月二期开盘)、首开华润城、中粮天恒天悦壹号;

均价8-9万:佑安府限限竞房

在6-9万价格区间,从全市1-4月销售情况看,金府大院、西城天铸、佑安府销售金额高分别为14.05亿元、22.9亿元、16.22亿,名列第一。其中橡树澜湾、洺悦苑、金融街融府、佑安府、西城天铸、国风长安,6个住宅项目,已开盘高层产品,去化率均在90%以上。

可以推测,今年丰台即将入市的限价房,将会持续热销。

03、西部豪宅带南延

目前,北京五环内的住宅供应已很稀缺,北部的亚奥板块、东部的朝青板块、均已形成成熟的高档居住区。

因为北京科创+教育+金融的核心,实际集中在西部,所以西部天然的富集稀缺资源,适合建设高端住宅产品。在西三环至西四环之间,自北向南,万柳+世纪城板块,紫竹桥板块、到玉渊潭板块,再到西局-丽泽板块,高端居住区向南部延伸,就显得水到渠成。

在7-9万,10万-12万价格区间,丽泽板块的豪宅项目,近两年一直占据京城销售榜前三甲。

推荐项目一:西城天铸

区位:西南三环西局地铁口向北800米

周边地铁:地铁9号线、10号线六里桥站(700米)

均价上限:≤81700元/㎡

产品类别:洋房、小高层、高层

主力户型:84㎡-89㎡-173㎡两居至四居

装修状况:简装修

总户数:988

容积率:2.8

物业费:7.9元/平米

车位比:1:1.2

开放商: 香港九龙仓

亮点: 一二手倒挂,房价打7折,超高性价比。

西城天铸项目周边以低密高端住宅为主,北侧的保利百合花园,为区域标杆二手盘,2007年的小区,6月成交均价8万5,以两居为主;次新房西宸原著6月均价12.7万。东南侧的顺销项目泰禾西府大院,因为泰禾一季度的“抢收政策”,目前处于价格低位,近期成交价11.3万。一二手倒挂非常明显。

用销售的说法,“一样的1350万,在西城天铸买170平米四房,在旁边二手保利百合花园只能买135平米三房。西城天铸7.8万的均价,相当于西府大院打7折”。

倒挂,意味着有漏可捡。

1、项目位于三环地段,位置绝佳,区域配套高端化。3公里范围内,有302、307,两家3甲医院,南侧2公里是北京12中学,9/10/14/16,4条地铁线路交汇。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

项目区位图

短板是缺少重点小学,据销售介绍,项目规划有学校用地,预计将引进“中关村小学”级别的重点小学,在主城区优化教育资源配置的背景下,引进一所重点小学还是有戏的。

2、一期基本售罄。仅剩余几套四居,面积168平、173平。二期239套房源即将开盘。主要户型,84㎡两居和89㎡三居,均为90㎡以下。总价680-730万入住三环,还是很有吸引力的。

产品得房率,从一期看,从78%到85%不等,不同楼栋差距较大。这一点提醒注意。

3、项目容积率是2.8,这在住宅项目中偏高。但项目只有一栋25F高层,两栋12-16F小高层。其余为6-9F洋房,层高2.85米。社区布局比较特殊,大户型是在高层,一梯一户,二期预售2#、3#、4#、5#,是6-9F洋房。洋房楼间距较宽,园区环境较好,步行5分钟有20万㎡玉璞公园。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

项目沙盘

4、仓储与车位问题:在现场了解,排卡情况不错,如果诚意购买,建议绑定一个储物间,价格60-80万(建面20-30㎡,最大100多平,套内50%的得房率),有产权,通电,标准层高,可以作为影音室。

车位暂时不售,据了解周围二手项目车位50-60万/个,车位价格未定。应该是综合考虑销控和项目利润,再定。2021年7月一期、二期统一入住。这点挺好,说明开发进度快,业主搬家装修,就折腾一次。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

销售团队是九龙仓自销,人员素养普遍较高,项目介绍完成度很高。

5、最大的缺点,是户型,窄面宽,长进深。槽点还有很多,比如没样板间,也不打广告,看房要提前预约等。大家直接看户型图吧,销售也不避讳缺点,讲的很直接。“我们地价贵,位置好,价格低,没利润”。取与舍,考验买房人的智慧。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

89平米户型,一个三居,一个两居半,略有不同

6、物业费为7.9元/㎡,在限竞房里,这个价怕是最高的。据了解,后期是九龙仓自己的物业,提供港式的管家服务。

总体来说,伴随丽泽金融商务区,新机场航站楼的投入使用,区域内还有不少热点即将引爆,这个项目,除了地段,九龙仓物业也是亮点,其在香港口碑很好。如果港式物业服务落地,10年后回头再看,绝对是惊喜。

中国玺和昆仑域两项目,九龙仓都在幕后操盘,这次赤膊上阵,相信还是值得期待的。

04、樊羊路沿线,贯穿丰台科技园

丰台科技园区,是丰台区高精尖产业的集中地。重点发展轨道交通和军民融合主导产业,培育战略性新兴产业,打造具有国际影响力的创新产业集群,成为全国科技创新中心和首都科技创新前沿阵地,这里是丰台的实体产业中心,有多年的产业基础。

樊羊路双向4车道,南北向干道。把丰台科技园、丽泽商务区,丰台火车站结合起来。东北方向,车程30分钟内,可快速抵达丽泽商务区。西北方向,到达丰台火车站、丰台科技园、总部基地,车程能控制在20分钟内,通勤十分便利。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

樊羊路,双向四车道,车辆行驶比较通畅

这是一个职住均衡发展的潜力板块。

推荐项目二:中铁诺德春风合院

区位:丰台区南四环花乡桥东南

周边地铁:9号线郭公庄1公里

均价上限:≤67702元/㎡

产品类别:高层

主力户型:67㎡-89㎡-124-136㎡两居至四居

装修状况:简装修

总户数:1591

容积率:2.8

开发商:中铁建设

亮点:价格公道,通勤便利,职住平衡,买了不后悔!

这个区域,中铁布局了两个项目,A、中铁·诺德春风合院,B、中铁诺德逸府。先说春风合院。

1、两项目块地位置毗邻,均位于丰台区南四环外,距离四环路直线距离1.7公里,西侧距地铁9号线及房山线中转站郭公庄1公里,北侧距500米有在规划的房山北延线樊羊路站,交通便利。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

中铁诺德春风合院区位图

高端商业配套好,有槐房万达,花乡奥特莱斯、西红门汇聚等。紧邻天坛医院(新院区)1.8公里,以及口腔医院新址。社区东侧为配建幼儿园及教育设施。

2、项目规划了11栋6-27层多层、高层产品。户型为63-136㎡的两至四居产品,主力户型89平米三居,有两种布局,一种常规布局,南向两面宽的三室两厅两卫,户型方正,南侧均有飘窗赠送,动静两区分隔开来,居住舒适度和私密性更好。

亮点:南向三面宽,面宽进深比1:1,客厅与1卧室可以打通,形成6.05米的南向大客厅+两卧,采光非常敞亮。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

89平米三面宽三居户型

3、另有109三居、124、136平米4居,其中109户型,总价较低,总计48套,预计二期推出。考虑大户型客户,可优先考虑124和136两户型。首期首推,在单价上会有优惠。另有少量67平米两居,总价在450万左右。首套首付180万左右,入驻南四环,对于部分刚需,还是很有吸引力。

新知图谱, 北京三、四环踩盘实录,关于改善房,你的观点可能过时了

124平米双面南向户型

虽然不是三南向户型,客厅朝东,但户型方正,利用率极高。缺点是进深较长,通风不很理想。124平米户型,总价在850万左右,二套首付在680万左右。对于很多人,置换会有压力,如果你月流水较好,建议现场咨询。据了解,项目合作了10多家银行,不排除有金融政策支持。

4、价格上:周边首开华润城、泰禾金府大院、天恒天悦壹号等均价8万/㎡,户型偏大,缺少中小套型。中铁两项目,限价6.7万,与周边新房项目价差1万+。

科丰路附近二手房,次新房科西华府均价6.6万、中海御鑫阁6.8万与中铁项目相当,相对于中铁,中海、万科的品牌知名度更高。但是二手房中介费和税费也较高,综合看,中铁项目仍有较大优势。

5、不足,北侧还有公租房燕保郭公庄家园,以及回迁小区幸福家园,人口密度较大。一方面公共设施会有压力,但人多也是优点,商业和配套会快速补齐。

姐妹盘:中海诺德逸府。

项目共有4种户型,分别是60㎡两居、89㎡纯南向三居和南北向三居、118㎡四居。户型更加紧凑,限价相同。春风合院和逸府由中铁建设、中铁置业操盘,同属中铁集团。预计会错位开盘。

目前春风合院,在西四环花乡桥东南的营销中心开放,四大样板间全部对外展示,看房很方便。据悉6月下旬进行验资排卡,7月初开盘。

在距离实际项目1.5公里,南四环花乡桥边,精心打造营销中心,看得出开发商下本钱了。这就倒逼营销要打造爆款!现在就差临门一脚。

预计首期首开,销售政策会有惊喜。很可能在西南四环,会再次掀起一个销售热潮,四环置换不容错过。

下一篇,将对丰台区北城、南苑、国家文化公园、青龙湖板块进行分析,敬请留意!

地产情报站
+ 关注