黄其森回答一切|攸Talk

攸克地产 2019/06/15 00:35

攸Talk 是攸克地产不定期推出的访谈对话栏目

访谈对象是房地产及其产业链重要企业高管,

我们关注头部企业、老牌企业

但我们尤其关注新锐成长性企业、焦点企业

以及所谓的“低调企业”

访谈力争呈现有价值的内容、有启示的观点、有趣的人生思考

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第四期

我们和泰禾集团董事长黄其森一起聊了聊。

黄其森最近一直在回答。

起先是深交所的19个问题,再后来,问题推演出新问题,就连回答问题本身这件事,也成了问题。

有时候你会发现,企业的“人设”,从一开始,就被圈定在某种角色里。而泰禾,就属于总让人替他捏上一把汗的一类。一路北上,从福建杀到北京,泰禾这两个字,被归档为冒险者。

冒险者要经历的冬天,注定更长。

刚刚过去的2018年,对黄其森来说,寒冬凛冽。天津项目的火灾也好、被质疑的2000亿目标也罢,频频流失的管理团队以及悬在头顶的偿债压力,风暴不断。

黄其森,站在风暴眼的最中心。

也因此,2019年伊始,泰禾在北京发起了一系列的“抢收行动”,光是春节一个月,就抢来了50亿的销售额。并迅速在一季度末,撞线100亿。这很生猛,也很泰禾。

毕竟从一开始,这就是一家注定要和话题、质疑、感叹号并存的企业。

01

距离上一次见到黄其森,时隔近两年。

之前作为政协委员,每年三月份黄其森都会在招商局大厦和大家见面聊一聊。2017年之后,他出来接受采访的时间越来越少。

这段时间,黄其森应该稍微轻松了一些。

6月5日,惠誉国际将泰禾的评级展望由“负面”上调至“稳定”,原因也是其流动性的持续改善。对于深交所关于短期偿债的压力,泰禾在回复函中也写到,目前年报显示的574.28亿元短期债务,在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。

攸克君了解到, 目前泰禾的有息负债金额相比2018年底有所下降,在1200亿左右, 而过去五个月,泰禾共偿还180亿短期债务,还有接近300亿短债做了重新安排和置换,到年底需要刚性兑付的金额不到60亿。

风险,某种意义上来说,是坚持独立的伴生物。这也是为什么,黄其森开始改变的一个原因。

对标头部房企,泰禾恐怕是唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业,攸克君在年初做过一次盘点,梳理标杆房企2019年在北京的布局,只有泰禾,在北京的9个项目全部为独立操盘,其他的十多家房企,联合操盘成为主流。

独立的很大一个层面,来源于产品。

院子系,可以说是泰禾的护城河。这条河拦住了绝大多数合作者,也更好的呈现了黄其森个人的产品主张。攸克君就曾听到过这样的评价,你可以质疑泰禾的资金链,但泰禾院子具有的IP影响力,在整个行业,都值得被肯定。

现在,黄其森更愿意开放更多的河道,而世茂掌舵驶入。

今年以来,世茂陆续从泰禾手中接过7个项目。这个数字也许在之后还会发生变化,因为在黄其森看来,世茂是值得为此改变的合作伙伴, 这背后也许有缜密的商业逻辑,但用他的话说,都是福建老乡嘛。

他是一个绝对自信的商人。

在和他的聊天中,总会听到这样的感慨,“我绝对有信心”、“ 我很骄傲”,来佐证这份自信的,除了泰禾在过去这些年间,形成了院子这样的产品线,另一方面也在于,他坚持了一线和强二线的布局。

“如果对标和泰禾同等量级的房企,都会布局6、70座城市,但泰禾只有20几个。三四线我不去,东北我也不去,海南的我也退掉了,环京我也肯定不去,这是非常坚决的。”

02

他其实不是一个善于用宏大叙事来讲故事的人,更多的是事无巨细和亲力亲为的管理风格。甚至包括某一个项目的开盘节点、定价策略,都会一一过问。也因此,这种过于高压的管理风格,会被诟病成为高管离职的诱因。

当聊到高管变动的话题,黄其森笑着说,“你看葛总(葛勇)就很稳定嘛,坐在这里的都是很稳定,现在泰禾副总裁这个级别的人数,如果有三五个人的变动也很正常吧。我们现在管理三千亿(的资产),多几个副总裁几个高管,也很正常。”

尽管看似轻松,但黄其森应该也思考过这个问题。他说, 泰禾这种大规模的招聘会在六月底结束,未来更多是内部推荐和内部提拔。 看得出,他希望用时间和信任感来形成一个更稳定流动性更低的团队。

除了人,就是钱。这是面对泰禾绕不开的两个话题。

据了解,泰禾目前的平均融资成本在8.5左右,之前被担心的短期兑付的风险,按照目前泰禾的布局来看,已经有所缓解。

将合作的金融机构从原有的一百多家缩减到二三十家,黄其森其实是想寻找更多值得信任和可以长期合作的战略伙伴。对房企来说,靠谱的金融机构,往往才是市场变动之时,最需要的伙伴。“去年很多金融机构遇到了兑付的难题,确实给我们带来了很多困难,所以我们开始做这样的调整”。黄其森透露,未来泰禾长期贷款的占比会越来越高,相对也会下调短期贷款的占比,形成一个良性的循环。

03

如果和黄其森的交流多几次,你会发现这是一个略显朴素的人。从衣着到精神。典型的闽南商人,也许是常年生活在北京,普通话越来越标准,不变是发型。

之前有位泰禾的高管在聊天时说起,黄老板是他见过最不“讲究”的老板,很少会花大价钱去买一件衣服,也不爱讲究排场,去哪儿都是自己一个人,轻松惯了。

院子,恐怕是他呆的最久的地方。

他经常在中国院子里,一开会就一天,甚至开到后半夜。从品牌到营销再到人力,各个条线,流水会,参会人换了一拨又一拨,不变的永远是坐在中间的黄其森。

你会讶异于一个人的精力会如此旺盛。这种开会的节奏,几乎不会变,除非是在世界杯期间。黄其森喜欢看球,也只有在这几天,会早早结束会议,安心去看一场球赛。

人到中年,河流入海。

27岁的迈克尔·刘易斯如愿挤进所罗门投资公司,当上债券交易员之后,他才发现,自己真正的梦想是写作。有人说,他放弃了最容易晋升百万富翁的机会。在上世纪八十年代,他说“为了冒险”,选择了辞职。

后来,他完成了《说谎者的扑克牌》,来回顾他所经历的华尔街投资游戏。其中有句话令人印象深刻:风险本身就是商品。

17年前,大洋彼岸,从建行福建分行到通州堡辛村的一块建设用地,37岁的黄其森,同样选择了另一条路。无法断言,这是为了冒险还是为了梦想。

17年后回到这个原点,他把摊在面前的问题,挨个回答了一遍。就在刚刚过去的这三个小时。

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部分采访实录:

问:泰禾最困难的时期是不是已经过去了?

答: 其实今年我们还可以,去年泰禾完成了1300多亿,销售收入七八百亿。今年我们截止到五月份,回款了400多亿,还有200多亿在途。但今年我们还是会保持一个比较审慎的态度,目标也会比较保守,希望在1500亿左右。对于实现这个目标还是有信心的,2000亿现在不能多说了,但泰禾还是一个有追求的企业。

问:今年您抓的重点工作是什么?

答: 还是看人。对人的投资是泰禾最重要的投资,泰禾还是需要大量的优秀的人才的加盟。我们去年做了一些调整,和行业有关。最优秀的人才在体制内,大家一层层提拔都是经过考核的,能做到这种正处级以上,懂得规矩。房地产很多都是在社会上飘,很多人没有敬畏。所以这两年,我自己来把握。四大律师事务所或央企的处长副处长,这些人才都是我们很看重的。三个标准:政府、央企、高校。所以去年泰禾更多这种人员的调整和流动,我希望大家走的都能发展的好,当然这肯定会有一些负面的影响。

问:之前您说过,泰禾的战略是大学生,但管理是小学生,这种状态如何改变?

答: 整体来说,还是房地产行业发展太快,连长都要当团长用。这可能就是地产行业的人才现状。我们也能感觉到,和万科、龙湖、融创这些企业相比,还有差距。当然,房地产操盘这是一个很长的产业链,并不是几个人可以解决的,我要做的事尽量控制不犯大的错误,不拿错地,不去错地方。但是人不可能不犯一点错误。这其实就是成长的代价。

问:泰禾的管理架构是否会相应的做些调整?

答: 我们今年也在做调整,发展到现在规模,我们还是要“精总部强区域”,泰禾现在四个区域:北京上海福建和广深,以后更多决策就放在第一线,能听得见炮火的地方。举个例子,OA这样的审批流程,当天就要点掉,要是拖延每次就罚一万块,这也是我们效率的改变。包括引进一些有执行力的人才,现在基本上就是四级变两级,马上拍板,马上决策。

问:泰禾接下来在战略布局是否会发生变化?

答: 泰禾还是会在二十几个城市深耕,最多会扩张到西安、重庆、成都,我感觉差不多就是这样。泰禾原来有7000亿的土地储备,现在跟世茂合作,还有6000亿的储备,从去年年初感觉市场不对,到今年一年半的时间,一块地没拿。今年拿地还是要看回笼的资金来确定拿地的(节奏),更多会鼓励小股操盘、品牌输出。下半年,从中美贸易到整体市场,都有不确定性,我们还是保持相对谨慎的态势。

问:对标其他头部房企,泰禾是目前唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业,这一点其实并不容易。但同时也看到泰禾逐渐开始突破这样封闭的状态,更多的合作,您觉得自己是一个保守的人吗?还是说如果泰禾一直处于安全边界,就会一直保持这种独立的状态?

答: 泰禾还是珍惜自己的品牌,要做精品,要做高端,原来在这个市场上有一些特立独行。但在中国确实合作比较难。 接下去,泰禾会是更开放、更包容的心态。当然,我们还是有选择的,譬如跟世茂的合作,就是志同道合和门当户对,未来我们也会更多的实现小股操盘、品牌输出这样的路线。

问:我们看到今天的泰禾,取决于过去十年所有的布局的结果,包括所在的这个中国院子。但今天,您又做了什么来决定泰禾未来的十年。

答: 中国未来的发展还是靠内需,特别是四亿中产阶级。而这些人就在一二线城市。今后大家都是做细分市场,我想这四亿的中产阶级还有很多可以做的事情,包括医疗、教育、养老,会围绕这些展开。我相信未来这十年,也是一个增长期,也会跟国家的战略相吻合。

问:除了华为,同业里面您对于管理水平最为欣赏的企业是谁?

答: 万科、龙湖、融创包括恒大、碧桂园,包括万达,他们的执行力都是值得我们借鉴和学习的。我觉得泰禾原来人性化更多了一些,跟恒大、万达相比,我们的执行力差距很大,这也是我们要改变的。原来只是高激励,但是没有严考核。只有一流的薪酬,完全靠自觉,还是有问题的。

问:泰禾目前在医疗、教育包括金融都有所布局,但今年也提到了要主抓现金流,未来在多元化的布局会否放缓。

答: 在中国,多元化是不容易的,相比之下,房地产还是好做的。泰禾为什么要做医疗和教育,是因为一个企业到了一个程度,还是要为了社会做点什么。我是80年才加高考,那时候100个人能有五六个人能考上,那时候的确很难。所以要感谢整个社会和国家,这几年泰禾能够赶上好的时代。我这次也是跟母校捐了三个亿,给我的中学福州一中捐了三个亿,更多的是这种感恩和感谢。所以企业有能力之后,要能够给社会做点什么,我认为医疗和教育是最好的规划。 如果急功近利,肯定是做不好医疗和教育,泰禾在这方面,是下了决心来做的,我们做好五年八年甚至十年不赚钱的准备,只有这样,才能做好。但是我相信一点,做好事,一定会有好的回报。

问:为什么外界总是替泰禾捏一把汗?这种舆论影响,会让您处于一种长期焦虑的状态之下吗。

答: 我2002年到北京,人家就跟我说,你在北京做企业,不怕人家骂,就怕没人理你。我想最极端的,也是做的最好的,就是潘石屹。后面也请老任帮他互相炒作一下。我觉得做企业还是要有心理承受能力。首先我们自己还是要有良好的心态,如果没有,就很难了。

问:听说您每天工作都在十小时以上,创业二十几年来,为什么还这么拼?

答: 做事要有激情嘛,还是有福建人敢拼会赢的狠劲,我们给自己的定位还是中小企业,还是要有忧患意识,不能躺在那里。尤其现在做企业不确定的因素很多,不管是从战略还是布局,很多事情要有自己的判断。

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