月读数据【第22期】┃销售升势中止,投资增速高位回落(2019年1-5月)

亿翰智库 2019/06/15 00:17

一.

楼市小阳春升势中止,单月成交面积再度转负

2019年1-5月,商品房销售面积5.55亿平方米,同比下降1.6%,增速较前期回落1.3个百分点,较2018年全年回落2.9百分点;1-5月商品房销售额5.18万亿元,同比增长6.1%,较前期下降2个百分点,较2018年全年回落6个百分点。5月单月销售面积为1.34亿平米,同比下降5.5%,销售面积增速再度转负,单月销售金额同比增长0.6%,较前期明显下降13.3个百分点。

5月成交增速趋缓,与我们对40个城市的监测情况相符。从监测城市的销售数据来看,一线城市自2018年5月份之后即进入了触底反弹阶段,此后销售基数走高,同比也开始呈现放缓态势;核心二线城市5月成为销售面积同比上升幅度最大的能级城市,主要因为2018年5月核心二线城市基数相对较低,但是从6月以后,销售面积也开始逐步走高;普通二线城市和三四线城市同比仍处于下降通道。

未来一方面高基数效应显现,另一方面导致此轮小阳春行情的两个重要因素——刚需的累计释放和财政政策、货币政策带来的购买力上的修复并不可长期持续,所以下半年销售增速还将继续下探。

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资料来源:亿翰智库

二.

开发投资增速高位回落,下半年或将持续走低

(一) 单月新开工增速明显下滑,施工端支持仍较强劲

2019年1-5月,全国房地产开发投资4.61万亿元,同比增长11.2%,较前期回落0.7个百分点,较2018年全年提高1.7个百分点;住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

2019年1-5月,房屋新开工面积7.98亿平方米,同比增长10.5%,较前期回落2.6个百分点,单月新开工增速为4.0%,较前期明显下行11.5个百分点,基数抬高以及销售转冷影响开发商开工意愿这两个因素同时使得新开工增速承压。累计施工面积增速保持稳定,1-5月施工面积增速为8.8%,与前期持平,施工端对投资增速的支撑仍较为强劲。

未来土地购置费的贡献预计会持续收缩,2019年施工端将对投资增速起到主要的支撑作用。

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(二) 土地成交整体仍趋弱,融资收紧下或持续低迷

2019年1-5月,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下行33.2%,增速较前期回升0.6个百分点,是近半年来首次增速下跌收窄;土地成交价款2269亿元,同比下行35.6%,增速较前期继续下行2.1百分点,单月土地成交价款为679亿,同比减少40.0%,增速下跌较前期收窄7.7个百分点。

单月土地购置面积及土地成交价款增速自2018年8月以后基本是持续回落的态势,整体来看土地成交仍然偏弱。在3-5月,部分城市尤其是核心二线城市出现了土地溢价率上行的现象之后,银保监会发文严防资金违规流入房地产,在住建部的指导下,央行与证监会将会暂停部分房企的债券及ABS融资通道,在融资再度收紧的情况下,土地市场或难走出低迷。

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三.

到位资金累计增速呈现回落,销售回落带来资金增速承压

2019年1-5月,房地产开发企业到位资金6.67万亿元,同比增7.6%,增速较前期下降1.3个百分点。单月到位资金1.42万亿,同比增长3%,单月增速在连续3个月强势走高明显走低。

2019年1-5月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

✔国内贷款10762亿元,同比增长5.5%;

✔利用外资30亿元,同比增长38.8%;

✔自筹资金20276亿元,同比增长4.1%;

✔定金及预收款22395亿元,同比增长11.3%。

✔个人按揭贷款10251亿元,同比增长10.8%。

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从房地产开发企业累计到位资金组成来看, 国内贷款增速表现仍向好, 同比上升5.5%,较前期继续提高1.8个百分点,银行间市场资金面的宽松向房地产市场传导的影响仍在。

此次企业到位资金增速的明显下滑,主要是由于销售下行导致, 其中,定金及预收款单月同比降低2.5%,个人按揭贷款同比上升15.1%,分别较前期下行28.0和14.4个百分点。

销售承压以及债市融资的再度收紧将给市场带来又一轮资金压力, 2019年将迎来房企的偿债高峰,资金流仍然是对房企的重要考验,需要及时关注企业融资能力以及销售情况的变化。

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