金地如何走活88亿地王的“死局”

亿翰智库 2019/06/15 00:21

地王入市,总是自带流量。

2019年3月11日, 祝桥地王项目 公元2040 首开, 揽金近10亿 领跑上海“金三”楼市 ;5月初,公元2040低调加推,虽无过多宣传,却同样是赚足了整个市场的关注。

地王带来了热度,但地王也带来过压力。

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时间回溯至2016年7月27日,上海挂出在 祝桥核心区体量最大的一块纯住宅用地 ,占地面积14.03万平方米,容积率为1.9,挂牌起始价 22.81亿元 ,起始楼板价 8560元/平方米

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这是祝桥落实世界级航空城规划后的首宗地块,吸引了 23家 房企参与竞拍,其中不乏 万科、保利、融创、龙湖、招商、平安等大牌企业

最终在长达 583轮 的激烈举牌中,金地笑到了最后,以 总价88亿元将地块揽入囊中,一举创下2016年的上海总价地王纪录。 成交消息一出,业内一片哗然, 惊呼祝桥将破6万

要知道地块折合楼板价为 33023元/平方米 ,溢价率达286%,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价高达41572元/平方米,而当时周边在售新房价格仅为3万元/平方米。据测算,该地块 保本价至少在5万/平方米

就这样,祝桥航空城规划兴始,品牌实力房企打造,传奇地王背景加身, 市场对这个项目的期待高到无以复加

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但是,开发商们对于土地价值的 嗅觉是灵敏的 ,对 严格的限价政策却是无奈的 。在上海楼市调控政策持续收紧,价格严控之下,当初高价拿地的无限风光成为了如今预售证申领上的无限压力。

2018年,公元2040多次传出入市的消息,金地华东相关管理层也曾多次表示, 公元2040是金地上海在2018年重点推出 的项目之一。

但是,整个市场空等一年,项目并未如约入市。

时间来到2019年,上海楼市调控政策丝毫没有放松的迹象,金地华东开始焦虑了。 现金流的压力 能否支撑得住、已经有 两年半的时间战线 能否继续拉长、 是僵持等待还是“壮士断腕” ,这个 88亿的地王项目上似乎陷入了“死局”

一边是市场的苦等,一边是金地的两难。 “死局”如何走活,金地一直在思索和尝试。

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也许是早就考虑到投入金额过于庞大的压力,在2017年项目公布规划方案时, 金地将当时竞拍对手融创、招商拉入局中 ,金地占比34%,融创、招商各占33%,三家巨头共投资129亿元来打造项目。

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合作开发 上海不少地王项目的优先选择

2016年保利54.5亿拿下周浦地王,后期与首创置业联合开发,案名 保利颂 ;建发嘉定地王项目,与保利、金茂合作,打造成 西郊金茂府 ;融信110亿夺 静安地王 项目后,万科以49%的权益合作,共同开发……

金地邀请融创、招商入局,一方面,金地可以通过合作开发,有效的缓解项目资金投入压力;另一方面,三家品牌企业合作也可以各司所长,利于项目后续的销售。如此一来, 公元2040 三家巨头联袂打造 的光环加持下,项目的 “背景”更硬,在市场上底气也更足。

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2019年的2月份,项目顺利取证, 最终的预售均价定格在 4.48万/平方米 。这个价格放在如今的祝桥板块无疑是 有极高的性价比的 ,而对于开放商而言无疑是 经过极大的“妥协”的

3月如期开盘,这时 距离项目拿地已经过去整整两年零7个月 ,首批房源共638套,按均价4.5万元/平方,粗略估算,此次推盘至少可带来24.4亿元的资金回笼。不出所料,市场对项目的反馈是好的,项目开盘当天人气火爆,创下销售额近10亿的成绩。

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按照规划方案,项目将建设28栋14层的高层住宅,25栋5层的叠墅住宅,以及5栋15层的自持房+保障房, 共计2806套房源,可售货值充足 。如果按照目前热销态势和去化效率,项目将源源不断地有现金回笼,无论是出于何种选择, 这对与金地而言总归是利好的

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一向谨慎理性的金地 高溢价拿地为并不是没有经过深思熟虑的, 祝桥板块的未来前景应该是各家开发商最看重的一点

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祝桥的定位是亚洲最大、世界著名航空产业城,目标打造四大产业中心:国际航空客运中心、国际航空货运中心、国际航空器制作中心、国际航空自贸中心。媒体常将祝桥与“大虹桥”做对标,而大虹桥近年来在上海市场献上了太多惊喜与传奇, 祝桥背负的期待亦然

发展即意味着无限的机会和可能 ,作为板块内唯一在售的新盘,公元2040本身的产品价值已无需多言,后期强劲的潜力值得市场期待,也 值得金地等待

当祝桥成长为下一个“大虹桥”,或许金地的地王死局将彻底走活,而以目前规划发展态势,想必等待的时间不会太久。

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