案例分析:投资人不得不知的度假酒店发展误区和走出误区的八大方法

酒店高参 2019/05/18 01:11

【酒店高参】 上周,我们为大家分享了陈新老师关于如何走出民宿发展误区的文章: 超90%的民宿处于亏损状态!如何走出民宿发展的误区 ,今天继续为大家分享陈新老师关于目前大多数度假酒店所存在误区和如何走出误区的看法。

知识图谱,案例分析:投资人不得不知的度假酒店发展误区和走出误区的八大方法

陈新

酒店高参专栏作家

方廷(香港)酒店管理公司总顾问

《走出中国酒店建设和管理的误区》作者

度假酒店篇

一、文化主题旅游饭店定义的困惑

《文化主题旅游饭店基本要求与评价》行业标准是这样定义文化主题旅游饭店的: “以某一文化主题为中心思想,在设计、建造、经营管理与服务环节中能够提供独特消费体验的旅游饭店。” 我的理解是,这里所说的文化主题旅游饭店就是我们平时习惯讲的度假酒店,或者是除开已经挂了星级牌子的度假酒店。接下来,容我列举金鼎级的几项具体标准:

“建筑外观应具有特色,内外装修符合文化主题要求,格调高雅。”

“应有文化主题展示或有文化主题体验博物馆、陈列室、展示区等场所。”

“店内艺术品、灯饰、绿色植物盛器等应符合文化主题风格,装饰感强。”

“客房区域装修应依据文化主题,风格鲜明,感受舒适。”

标准还有很多,我赶紧打住,总之,要在设计、装修、软装配置以及服务等整个过程中贯穿文化主题,但是,如何在这个过程中将文化主题体现在每个细节中,制定人没有给出答案或具体性的指导意见,我估计他们难以给出。

酒店的设计、装修理应贯穿文化,而文化的体现更在于酒店的经营管理。我们过去评定的星级饭店都要求嵌入文化元素,越是有文化的酒店,越典雅高贵,其生命力就越久。但我要说的是,旅游饭店千万不能把文化做成主题,饭店的主题是要回归居住吃饭的本质。

制定者的初衷应该是想避免度假酒店的同质化,让游客没有审美疲劳,更有利于宣传旅游景点、酒店招徕生意。但是,建筑和室内设计师就会把这样定义的酒店设计出一幅幅美轮美奂的效果图,投资人看了喜上眉梢,政府领导满意通过,但管理者不好经营,消费者不愿掏钱,等酒店投资人明白过来已为时晚矣!

近几年来,我顾问了不少这样的度假酒店,设计师按照上述的行业标准去设计度假酒店,几乎无一例外的,投资人都觉得好看,像是那么一回事,但等我给他们算完账,少则一年亏几百万,多则一年亏几千万;按照他们的话说,我把他们从悬崖边拉了回来。但一些已经投入营运的度假酒店,由于设计规划的错误,由于投资不合理,我也回天无术,只能眼睁睁地看着这些酒店病入膏肓。所以,我更愿意称这些酒店为度假酒店,而不是文化主题旅游饭店。

二、 文化主题旅游饭店等级评定的困惑

按照《文化主题旅游饭店基本要求与评价》行业标准,“文化主题旅游饭店分为金鼎级和银鼎级两个等级。金鼎级为高等级,银鼎级为普通等级。等级越高表示接待设施与服务品质越高。”那么,国家质检总局和国标管委会联合颁发的《旅游饭店星级的划分与评定》所制定的1星级至5星级的评定等级,又怎么来和金鼎银鼎明确各自评定酒店等级的范围呢?

我所了解的是,更多的度假酒店宁愿评星,也不愿争鼎,因为毕竟星级评定工作开展了30年,星级的桂冠已深入人心,虽然要求评星的酒店呈大幅度下降趋势。换句话说,已经挂有星级牌子的酒店可不可以申请金鼎或银鼎,就是一家酒店能不能同时戴两顶桂冠呢?

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三、 文化主题旅游饭店规模的困惑

《文化主题旅游饭店基本要求与评价》行业标准明确规定,其“客房数应不少于15间(套)”,这就让我立即联想起了星级评定规定的申请三、四、五星级饭店的房间数分别是30、40、50间(套)。根据星级评定要求,三、四、五星级饭店规定最低得分线分别是220分、320分、420分,这些分数主要是依靠服务项目打出来的。

大家知道,大部分酒店的主要收入和利润来自客房,而配套的服务项目多半是不赚钱甚至是亏本的,所以,为什么三星级以上的酒店多半亏损,与星评的这个要求有关;房间数越少的星级酒店,就越是容易亏损。

星级评定不管南北区域和消费水平等差异,用一个标准去套所有的酒店,而且这个标准又有着天生的缺陷,难怪中国的酒店多半亏损呢,难怪现在中国的酒店业主多半不愿评星了呢!话说正题,客房数量不少于15间(套)的文化主题酒店,如果被评上了金鼎级,那么这家酒店多半会亏损,请读者们看看我前面列出的那其中金鼎级酒店的几条硬件要求就一目了然了。

经过这些年来对度假酒店的顾问和研究后,我得出一个基本数据:按照金鼎级的标准,度假酒店要想不亏本,客房数至少是150间;如果是银鼎级,客房数至少是80间,而且即便是如此数量的客房,其装修装饰也不能突出文化主题,必须把钱花在客人的舒适度和体验感上,否则还是照样亏损。

四、度假酒店不宜建在山上或山腰

为什么我们到山上买一瓶矿泉水要比在山下贵许多呢,就是因为商家的运输成本高了许多;同理,如果到山上或山腰建造酒店,首先是三通一平和建筑成本高,设施设备和装修材料的运输费用高,所有工人交通和生活费用高,其整个建设费用往往是山下酒店的两三倍。

到了酒店筹备和营运阶段,一样存在高昂的物资运输费用,服务人员的工资福利待遇比城市酒店好许多也难招到人。而酒店的房价能比山下的酒店高出两三倍吗?我们的投资人和设计师往往会认为山上的风景好,客人一定喜欢住在山上,而且房价一定能卖上去,但是我调查后却发现,有许多客人是愿意住在山上,但是要他们多花钱、特别是多花许多钱的时候,游客基本会选择放弃。

我去四川都江堰一个度假酒店项目顾问,董事长把我带到半山腰一幢幢别墅跟前,几乎是一把鼻涕一把眼泪地诉说他悲惨的投资遭遇:原以为能够让酒店开业的资金,但还没等到酒店装修钱都用完了,而且还欠了一屁股的债。

湖南张家界市中心有一座山,一家央企在风光旖旎的山顶上建了一个疗养院,由于经营不善而转卖给了我的一位浙江朋友,这位朋友请浙江著名的管理公司策划设计了一个美若仙境的度假酒店,动工之前他托朋友找到我,请我帮他测算一下。因为酒店在山上,虽然可以做300间左右的客房,但旅游大巴上不了山,旅游团队就无法上去,仅靠散客酒店就会始终处于饥饿状态,因为张家界的酒店主要靠旅行团支撑。我经过测算得出一个数据,如果按照浙江管理公司的设计规划,这家度假酒店一年至少亏损1200万(含建设成本10年摊销),吓得老板至今还把项目荒在山上没敢启动。

五、度假酒店不宜建在景区里

度假酒店如果为了保证不亏本,就必须具备一定的客房体量,而具一定规模的酒店建在景区里往往受到建筑高度的限制,常常只能分散而建,这就会给建设和经营管理带来困难,从而容易导致亏损。

其次,随着国家越来越重视生态环境,对酒店污水排放越来越严格,大量游客在景区居住势必会给环保工作带来麻烦。另外,建在景区里的具备一定规模的酒店,尽管在审批时会注意到层高和外形与景区和谐的因素,但总会或多或少地破坏景观。

江西新余仙女湖是国家4A景区,我应邀顾问景区里一家温泉度假酒店,50平方公里的湖面,岛屿星罗棋布,湖水清澈见底,酒店就坐落在湖边,但当地政府为了保护环境,不允许酒店临湖的建筑做餐饮,因此,投资人感到手足无措。

我的一位长沙朋友在当地梅溪湖拿了一块地,打算建一个度假酒店,我给他做了个测算,酒店盈亏点的客房数在160间左右,但当地政府在规划审批时这幢建筑只能建三层,坐落于山脚的酒店建筑从远处看必须若隐若现地掩映在背后山上的树林中。为了通过规划审批,一方面要压缩房间数,另一方面要把本来规划的一幢楼分解成三幢。这样调整后我又做了个测算,结果酒店很难盈利,所以,投资人放弃了建酒店的念头。

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六、度假酒店不宜分散而建

度假酒店不是民宿。由于度假酒店都具有一定的体量,投资人和设计师特别是政府有关部门领导,多半偏爱把度假酒店规划设计成民宿风格:一幢幢房屋错落有致,外形不是古色古香,就是呈村落民居式样。这样的度假酒店从一开始就走上了亏本的道路。

度假酒店应集中而建,建筑外形应中规中矩,应以筒子楼形式为主,将酒店的各个功能尽量融合布置在一幢楼里,把配套的服务项目置于裙楼或建筑的底部几层,而把客房设计在建筑的上部。这样,建筑成本低,机电好设计,装修投入少,而且便于经营管理,客人使用起来方便舒适,会议组织者或旅行社导游就才会非常乐意安排住这样的酒店。

东莞的一家上市公司董事长邀我顾问其开发的度假酒店,现场有上千亩土地,主要打造乡村旅游项目,其中规划了一个度假酒店。再看建筑设计院设计的效果图,俨然一幅乡村水墨画:两三层高的房屋有二十几座,房屋间偶有长廊相连,自然环抱成一个大型院落,院落中是沟沟水水,阡陌道路辅以精致小桥。

看后我给出以下建议: 首先 是在平地上刻意建造一幅画样的村庄,土建成本高。 其次, 到处是水渠小桥,安全隐患大。 第三, 旅客要游山玩水,体验农家生活,出了酒店全部可以满足。 第四, 建筑如此分散而建,是否每幢楼要安装电梯?空调是采用中央空调还是分体空调?是集中供热水还是独立自供?弱电各个系统如何设计? 第五, 接待大堂放在哪幢屋子,客人如何拖着行李进入客房?早餐厅放在哪幢房子,冬天夏天刮风下雨客人如何去餐厅就餐? 第六, 服务人员如何上下搬运物品清扫房间?不等我往下再讲,董事会全体成员就否定了原先的设计方案。

洛阳政府所属的城建总公司计划投资一个度假酒店,国内外许多著名的文旅集团和酒店管理公司的专家都出谋献策,但政府领导都没听懂,因为按照专家们的意见,他们左掐右算酒店都会亏损,于是找到了我。

建筑设计院综合了所有专家们的意见所出的设计效果图是这样的:中间是一幢2层的建筑,一层为接待大堂、茶吧,二层为健身房。左边是一幢3层的建筑,一层为西餐厅、中餐零点,二层为餐饮包房和宴会厅。三层是多功能厅。右边一幢也是三层,设计了各式客房120间。这样的分散布局很不合理,和东莞酒店项目一样,投资大,管理成本高,不好经营,客人舒适度差,所以就像在东莞度假酒店项目那样。

我给予了重新设计: 将酒店集中而建,设计成一个筒子楼的中规中矩的火柴盒状的建筑,设裙楼三层,将大堂西餐厅亲子游戏区域设在一层,二层为外包洗浴足浴健身,三层为餐饮包房多功能厅,四层以上是260间的各式客房。

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七、度假酒店应轻主题重体验

如果说我国的城市酒店是因为重装修轻体验导致投资过大而引发大面积亏损的话,那么,度假酒店因为普遍重主题轻体验而导致畸形投资、引发更大面积的亏损。在多数政府主管部门领导、投资人和设计师眼里,度假酒店 首先 是好看,其次是要有主题、特色、个性、风格,于是就应运而生了一批批山水画一般的作品。 其实, 酒店的属性不是用来供人欣赏参观的,是供游客居住的,如果要玩山乐水,尽可以从所在的景区中得到满足,度假酒店从外形到内装再花钱花心思打扮,也不能和自然美景相媲美,这叫吃力不讨好!

我稍加研究便发现,凡是比较漂亮的度假酒店多数是不赚钱或亏本的,因为漂亮是靠钱修饰出来的,而对于投资大回报期长的酒店业来说,如果投资不合理,有时生意再好,酒店想要维持生计怕也困难,这里我想举两个例子。

济南有位著名的室内设计师应邀在高仿版迪士尼乐园里投资一家度假酒店,他计划把它设计成迪士尼主题酒店。平时他给别人设计酒店从未在意过设计的作品要投资多少,但到了自己投资酒店时,他就变得十分谨慎。他辗转找到我,请我帮他测算,帮他设计。

其实,酒店不是不能搞,只是一般酒店不能搞什么主题。试想一下,在迪士尼乐园里疯狂了一天的游客来到酒店还想看到这些东西吗?是想看酒店具有迪士尼主题的外形,还是希望在大堂、餐厅、过道和客房里继续看到迪士尼的元素呢?游客会因为这些迪士尼元素而快乐地买单吗?

我经过多年的跟踪调查,游客们才不会为这些主题掏钱呢,而相反,投资人会因为这些特色创意砸进许多冤枉并且可能永远收不回来的资金。这位设计师一再感谢我把他从噩梦中唤醒了。

我去千岛湖顾问浙江上市公司投资的一个度假酒店,发现设计师为了主题把整个建筑设计成了异形,每间房大小不一,建筑主体只能采用钢结构,设计费和建筑造价都高,装修难度大,而且由于每间房大小不一,今后接团队和会议,酒店方该如何排房、导游和会议主办人该如何分房呢?

设计度假酒店,外形要中规中矩,内在的重点在功能布局。机电设备要选用品牌产品,装修材料要环保实用,客人使用的设备和物品要质量上乘方便舒适,让游客睡好觉吃好饭是度假酒店追求的目标。

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八、度假酒店投资人做好淡季心理准备了吗

度假酒店投资人往往只看到节假日期间、特别是国庆长假景点爆棚、酒店价格猛涨的好光景,在投资前很少有人去想度假酒店淡季的难过日子。天晴要想到天阴,酒店讲的是平均房价和平均住客率,投资人要的不仅是毛利,还应该计算净利,计算多少年回本。

我打过交道的各类投资人很少在投资前认真做投资回报测算的,即使做了测算,也是理论脱离实际,算的盈利但结果往往都是亏本。度假酒店的最大特点是淡旺季明显,有些景区酒店还存在部分季节歇业的尴尬状况,在这样的地方建酒店更要慎之又慎,就更有必要反复认真地计算投资回报的真实数据。

我又要举例来说明这个问题。大家都知道阿拉善英雄会吧,每年10月1日开始到10月7日结束,在内蒙阿拉善左旗以传统热门赛事T3系列赛为核心,还设有各种赛事,举办沙漠音乐节等活动,2018年仅国庆节当天入园车辆近4万车次,游客超10万人,但整个园区包括提供给游客住的蒙古包、房车和帐篷房,核算下来都是亏损的,公司投资人邀我前去找寻解决的良方。我踩在一望无际的沙漠上,向陪同考察的朋友们讲述了湖南张家界景区酒店的故事。

就在十年前,张家界酒店的基本面貌是每家酒店规模较小,硬件设施和服务水准都比较差,因而很难吸引欧美和高端游客来张家界观光,因而极大影响了酒店住客率和整体效益,同时也影响了景区收入。

另外,为了安全起见,自每年10月15日至来年的4月15日的半年时间,整个景区基本处于半封山状态,其中张家界主力客源韩国游客的包机在此期间停飞。我管理的酒店是长沙市接待韩团人数最多、韩国游客认可度最高的酒店,所以我也着急,就和有关专家一起给张家界市有关领导出谋划策。这就有了后来许多国际国内品牌酒店的引入,有了张家界市包括机场的改造。

更重要的是,经过安全措施的加强和冬季雾凇卖点的宣传,张家界没有了半年的淡季,冬季的生意有时还超过了夏季,整个景区也欣欣向荣起来。试想,如果一家酒店只有半年的营业时间,如果一个旅行社的导游司机主要靠半年的收入养家糊口,酒店能够赚钱、导游司机宰客的现象能那么快地止住吗?

我想起了来的路上穿过的贺兰山,想起了岳飞的《满江红》:“驾长车,踏破贺兰山缺。”我动情地对陪同人员说,这里是我见过最洁净最柔软最震撼的沙漠,这里的历史可以讲出许许多多令人向往的故事,除了已举行了13届的阿拉善英雄会外,我们要在保留这些蒙古包、房车和帐篷屋的基础上,一定要建数家有规模舒适度很高的酒店,无论是有钱的飙车族还是前来旅游观光的客人,总不能让他们住在这些不能洗澡、只能在露天洗漱在公厕解决问题的特色屋吧。

待这样的酒店诞生后,我们就会发现,前来参加英雄会的玩车族一定会延长在这里的逗留时间,旅行社就会看上这块具有独特风光悠久历史的旅游胜地,因为这里离银川机场只有一个多小时的车程,距市区直线距离仅50公里。如果政府和投资人在目前赛事基础上再打造一些沙漠项目,定期举办腾格里沙漠音乐会、改装车巡游和汽车赛事等,让阿拉善成为旅游目的地,不仅不能有封闭景区的时段,还要力争不能有明显的淡旺季,那么,阿拉善的景区和酒店才能健康地活下来。

写到这里,不知怎么我脑海里浮现出杜甫的诗句:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”纵观我们的民宿和度假酒店,看似发展势头很猛,其实内藏许多误区,今天我抛砖引玉,意在请大家少走弯路,理性科学地运作民宿和度假酒店,让投资者敢于投资,管理者便于经营,消费者乐于买单。

陈新老师著作推荐——《走出中国酒店建设和管理的误区》

作者先后在南北各地多家四、五星级酒店以及房地产集团任基建总指挥兼总经理,所经营的房地产和酒店项目都生意红火,倾注二十多年写成这二十多万字的作品。它解决了酒店建设和管理中各个环节相互脱节的重要难题,指出了酒店行业人员常常跌入的陷阱和误区。本书非常适合酒店及房地产项目投资人、各类建筑设计师、酒店专业院校的老师学生、酒店建设各类人员、酒店经营管理人员、政府规划及旅游行业领导认真研读。

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