美食广场这么玩:+菜市场,+娱乐,+文创

商业地产精选 2019/05/18 00:58

商业地产行业是一门很深的学问。

知识图谱,美食广场这么玩:+菜市场,+娱乐,+文创

美食广场的由来

【商业地产精选】美食广场,又称为熟食中心,是指多间食肆聚集的地方,桌椅则由各食肆共用。美食广场多数是固定的地方,以香港为例,例如从前的新填地、大笪地、市政大厦、大牌档小贩认可区。

引入美食广场这个概念最早是从 百货公司 开始,美食广场是一个规划设计独具特色,装修别具有风格,尽量营造一个舒适的环境。汇聚天下精美小吃,经营品种上绝不是千篇一律,在每个地区力求做出本地的特色,根据周边环境和当地人的饮食习惯来选择经营品种,以此吸引消费者。

美食广场在不少高档商场都有,如澳门威尼斯人度假村酒店、置地广场、新曼谷国际机场、崇光百货等,当中有十数至数十快餐店出售熟食快餐,顾客可以选择为外卖拿走,或者即场在当地的公众饮食区享用。

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核心提示

【商业地产精选】美食广场成为了新的社交选择场所,构成了新时代的一种社交方式。仅仅是提高集中度和综合度高并不足以满足市场,美食广场是更加明确的消费者导向的运营方式,顺应潮流和模式创新十分重要,从消费者的体验出发考虑问题,才能有更强的生命力。

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当想到国内的美食广场,大概普遍代表着快速和简单。在国外,美食广场正在变得越来越成为热门。

饱腹只是基本的要求,与美食本身和就餐环境相关的一切体验,才是核心所在。美食广场成为了新的社交选择场所,构成了新时代的一种社交方式。

意大利的“美食商人”Oscar Farinetti所开的两个新零售美食品牌,一个是定位高端超市餐厅的Eataly,另一个则是美食乐园FICO Eataly World。作为“新零售”的最佳实践,他将关于美食文化的所有细节放大,将链条上的每一要点都作为可体验的环节,成为培养消费者的慢生活意识的倡导者。

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今天想要探讨的,是作为购物中心功能配套而出现的美食广场。如果无法成为像Eataly和FICO Eataly World那样全场景式的美食体验消费场所,也可以成为美食社交空间。

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仅仅是提高集中度和综合度高并不足以满足市场,美食广场是更加明确的消费者导向的运营方式,顺应潮流和模式创新十分重要,从消费者的体验出发考虑问题,才能有更强的生命力。

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生活气息营造在细节

空间是打造暗合消费心智的抒发渠道,与交易相连而不是简单的元素堆砌。如何让人们在某个空间中停留,来源于舒适感,舒适感则来自于人们所熟悉的生活场景和气息。

DeKalb Market Hall是我们曾经介绍过的特别案例,它开在纽约布鲁克林一个拥有零售、娱乐和餐饮的综合体项目City Point地下,进驻40余家美食商户,占地3300多平米,关于这个案例我们可以看到一些借鉴。这里的主要设计特色是,所有的商户按照运营方的规划和建议,将招牌模式统一设计为霓虹灯,令人们行走其中,如同回到了多年前的街道巷弄,在这个室内空间中营造出随性的商业街区氛围。

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在设计方面可以看到,较为紧密的档口连接和较矮的层高在霓虹灯的衬托之下,显现出一种亲密的拥抱感,使人们在这里就如同身处街边的小巷。在视觉上的诉求之外,市场的运营合伙人表示,希望设计给予人们空间穿越感,即使身处地下,也有了正在城市地面巷弄中的“错觉”,以眼花缭乱的霓虹灯效果将人们带回嬉皮年代。霓虹灯的运用本就属于商业室外环境要素的室外化倾向,利用这种室外的常见的景观元素,增添室内环境的便利性和场景感。

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另一种营造方法则相反,例如同样是我们曾经提到过的洛杉矶Packing House,这里的概念受到传统集市的影响,利用了开放街区的手法,将各个商贩放置在开放式空间内,利用过去“散乱”的集市概念,令商户与人的亲近;室内的大型楼梯和室外露台活动草坪,用来鼓励人们休憩活动;同时,将其历史过程中,本地产业与铁路运输历史文化特征元素有机植入场所内,塑造其文化体验性。

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2

“美食广场+”

1 美食广场+菜市场

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2 美食广场+娱乐

消费升级下的美食社交的时代,美食空间的概念需要被赋予更多的功能。以美食作为中心,以社交的角色跃然桌面,美食开始连接了休闲、艺术、文化等功能,被添加了更多的场景属性,比如娱乐的功能。

例如在我们前文提到的City Point项目周边,没有明确的一些活动或音乐会举办的场地,DeKalb Market Hall中建立了一个700平米的娱乐区承接了这一空缺,这里营业至深夜2点,时常举办相关活动,因地处地下位置,成为了合理的场地。为人们的休闲娱乐提供场所,而加长了人们在这里的停留时间。在洛杉矶Packing House中,也经常有音乐会等表演。

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3 美食广场+文创

美食本身包含对于食物、用餐环境、文化理念的设计和创造,与文创的关系自然也十分紧密。

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前文我们提到,美食广场是明确的消费者导向的模式,这个场所更应注重的是打造出人们愿意来交流的场所。在以美食为社交方式的时代,美食广场不应只具备餐饮属性,更是互动体验的最佳空间,与人建立强连接。相比餐厅环境,美食广场更容易体现出生活的气息,因面积的优势而具备更多可能性。取代生硬的快速用餐场所,打造出接近生活必需场景,也许是我们对美食广场未来的期许。

文章来源:RET睿意德

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美食广场操作指南25个参考要点!

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美食广场的定义

美食广场,又称为熟食中心、美食街、食阁等,流行于香港、台湾、新加坡等地,指多间食肆聚集的地方,提供各种各样的美食,桌椅则由各食肆共用。美食广场多数是固定的地方,久而久之形成独特的美食集中地,是游客经常光顾的地方。

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基本开办流程

选址——招商规划、投资预算、申请执照等——工程装修招投标、与商场沟通等——招商——与各摊位经营者详细沟通规划——现场展示规划及调整——开业宣传活动策划定案——培训——试营业——开业

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操作指南25个参考要点

- 1 - 美食广场的选址、体量、和垂直、平行交通组织上应该注意什么问题?

答:作为美食广场选址,选择交通便利、人流量大的场所,主要是在商业体内,优先考虑与地铁出入口同层,如无地铁,则选择靠近能够提供大人流量的业态附近(比如大型院线、体验馆类型的业态等)。体量目前在1500-2500平方。

具体选址,主力店或次主力店的位置。在商场来讲,美食广场还是具有比较高的吸客力。

对于美食广场,展示面要求会比较高,方便展示于顾客出入。

- 2 - 美食广场公众就餐区域和操作区有没有什么比例关?操作区和就餐区的组合和铺排要注意什么问题?

答:根据实际的情况,店铺与座位的比例不要低于1:20,店铺面积根据建筑实际情况由设计师进行合理化设计。

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- 3 - 美食广场对排污,建筑的二次改造、操作间设置等有什么特别的要求?

答:排污管道与大物业管道对接。二次改造需要符合餐饮的消防、排烟、排污等要求。

档口面积不小于15㎡,常规餐饮业态都可以用。

- 4 - 美食广场对排污,建筑的二次改造、操作间设置等有什么特别的要求?

答:假设:长方形店铺没有柱子的情况下,靠里侧店铺作为档口,每个档口可均分面积,另外一边也可做为档口。在出入口出设置收银款台及水吧台设置。

- 5 - 美食广场作为独立的形态,它的租售模式(有无返租、包租、免租等)往往是怎么样的?

答:美食广场只租不售,有纯租金、纯扣点、租金&扣点两者取高、租金+扣点等模式。合同期限不低于一年,免租期由美食广场方根据自己的要求进行设定有无。

- 6 - 美食广场的交付标准、收银和扣点的比例往往是怎么样的?

答:交付两种做法:1、美食广场做好基础设施,统一的装修风格,商户进场带设备即可营业;2、商户根据自己的风格进行装修,由美食广场进行统一审核图纸,商户自行装修。前者美食广场投入较高,但是相对操作方便,后者功能性方面会跟贴合商户需求,但是操作起来较复杂。

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- 7 - 具体租金 扣点的范围

答:最低14%最高30%

- 8 - 餐饮在商业里占有较高的比重,如何评判一个商业是否适合去招美食广场?

答:需要根据物业本身及周边人群做调研,有足够多的就餐需求,并且属于大众化消费需求,就有机会做美食广场,这个恐怕还是有一定经验判断因素在内。

关于美食广场座位区的摆放、吧台的摆放、美食档口的设置怎么操作?

答:座位区由于是公共区域,所以留出过人通道,其余放合适数量的桌椅,收银台放入口处。美食档口的设置没有特别要求,合理使用面积即可。

- 9 - 美食广场建立好以后,宣传时商场来做,还是商家自己做?

答:统一管理就统一做,如非统一管理就由商户自己做,未来的方向应该还是向统一发展。

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- 10 - 美食广场的招商目标客户从哪着手,招商应该特别注意什么问题?招商周期一般多长?

答:商场周边,本市招商。招商周期1个月-半年不等,特殊情况还会提前或延后。

- 11 - COCO:2:美食广场档口的残余食品垃圾如何处理?商户?还是自己处理?包括餐具的清洗。

答:美食广场的垃圾会与当地的接到签订垃圾处理协议,街道会安排专门处理餐厨垃圾的单位过来商谈协议。餐具清洗统一清洗和商户自行清洗都有,未来的方向还是统一。

- 12 - 是否有较为标准的业态比例?

答:根据当地市场来定一般通过调研进行调整。上我们自己的做法是30%日韩,30%中餐,30%西餐,10%休闲。

- 13 - 美食广场的物管有什么特别要求?人员怎么配置?有无商业管理费和推广费?

以1500㎡为例,配备5-6个保洁,1-2个经理。还应有维修、保安等。

- 14 - 能不能举个项目例子,说明一下开发或者说局部开发美食广场的盈利点和盈利情况?

赢利点:建立在差价的基础上。

答:差价成立的基础就是提供服务。

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- 15 - 购物中心中的美食广场,如何和同楼层的餐饮差异化和竞争合作?

答:美食广场大多以小吃为主,在招商选择上会和其他已招或预招商的餐饮品牌进行差异化招商,从而避免这一问题。另外在价格方面美食广场相较于大餐饮有着非常大的优势,而且快捷多样。

- 16 - 座位区清洁标准及餐巾纸,碗筷的和档口的配备标准。

答:以干净明亮为主,可采用由赞助商提供,只销售赞助商一家的酒水。

- 17 - 档口店铺装修:商户的店招由谁来负责?

答:统一和自行安装都可,但是要符合整体风格,同前面装修。

- 18 - 美食广场发展前景如何?据我了解北京的大时代已经在走下坡路,原因不详。

答:业态组织、运营管理等原因,以及是否符合当地餐饮发展规律。

- 19 - 北山广深及沿海发达城市的商业租金一直非常高价,美食广场的收益如何?

答:例:上海,约30-40㎡档口月营业额极限有超过100万RMB。

- 2 0 - 美食广场的交付标准、收银和扣点的比例往往是怎么样的?

答:天、地、墙、吧台。商户需要自行解决操作台、炉灶等安装完毕保证营业。

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- 21 - 美食广场菜系的配比 又如何划分?

答:因地而异

- 22 - 美食广场工程设计与普通商铺最大的区别在哪?在地下建有什么特别注意的地方?地下建与顶楼建的话有差别吗?

答:普通餐饮的设计是一个厨房提供大而全的设备,可进行多种烹饪方式制作菜肴,但是相对出品时间较久,当然客单价也会较高。美食广场出品标准化,快捷、低廉,适合大人流量。

- 23 - 美食广场选址

答:美食广场选址:选择交通方便的地方,但不限于地铁。体量目前在1500-2500平方。

具体选址,主力店或次主力店的位置。在商场来讲,美食广场还是具有比较高的吸客力。

对于美食广场,展示面要求会比较高,方便展示于顾客出入。

现在选择,除了楼层外,如果是非联通地铁的商业,偏向于选择会选择与其他主力店同层或娱乐业态的下一层。

对商务办公楼,不会特别去选择。针对商务办公客群比较单一。翻台率上不去。

- 24 - 美食广场过去作为辅助型的业态,以后的趋势和前景如何?能否支撑更多的开发商和开发运营主体介入并且规模化盈利?

答:美食广场这个业态在国内还有非常大的发展空间,未来几年必然会出现1-2个行业霸主领导该行业。美食广场对于地产开发商的吸引力应该不是很大,因为体量问题,所以美食广场未来的经营者也是类似目前大型连锁餐饮。

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- 25 - 美食广场与新媒体营销你们有尝试吗?具体模式是什么?连锁型美食广场有与资本结合的具体品牌?运作模式是怎样?

答:目前任何产业都可以用新媒体方式进行营销。我们目前使用微信微博以及官网的模式进行宣传。

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