【年报有料(53)丨中电光谷】转型收官之年,园区运营成效凸显(2018)

亿翰智库 2019/05/18 00:35

中电光谷

2018年是中电光谷转型变革战略的收官之年,经过了四年的探索,中电光谷按照新发展理念和“稳中求变 ,变中求进”的思路,逐步由专业的产业园区开发运营集团,转变为“创新生态”的构建者和“产业资源共享平台”,形成了“系统规划”和“综合运营”方法论体系以及全产业链协同发展机制。背靠国企资源的中电光谷不但拥有大量土地储备和产业资源,同时在拿地和融资成本上具备核心竞争优势,推动企业高质量地迈向新增长期的开局之年。

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业绩利润高质量双增,土地储备增长明显

2018 年,公司实现营业总收入114,831.18 万元,较上年同期减少8.36%,公司实现营业利润63,412.53万元,较上年同期增加 10.11%,实现利润总额62,002.07万元,较上年同期增加10.31%,实现归属于上市公司股东的净利润54,429.15万元,较上年同期增加 16.42%。 相比上个年度,2018年在营业收入下降的情况下,利润总额却明显提升,主要是因为集团的股权投资收益上升和期间费用管控显著。

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图:2014—2018年营业总收入及归母公司净利润情况

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图:2018年中电光谷土地储备情况

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收入结构调整,转型变革成效凸显

1、 产业园空间服务收入基本持平,运营服务收入成为主要增长点

2018 年产业园运营服务收入成为收入主要增长点,弥补产业园可销售空间逐步缩减现状。产业园空间服务收入为人民币18.46亿元,与2017年收入基本持平。 其中产业园销售收入人民币16.62亿元,较2017年同期降低3.5%,销售收入占总收入的比重由2017年的63.9%下降至2018年的55.4%,产业园租赁收入人民币1.66亿元,较2017年同期增长53.9%, 自持物业租赁面积27.6万平方米,出租率达到81.0%以上,为企业提供稳定的现金流。

产业园运营服务收入为11.55亿元 ,与2017年同期相比上涨39.0% ,占总收入比重达到了38.5% 集团正在逐步摆脱对产业园销售业务的过度依赖 。 结转收入面积33.0万平方米,与往年同期相比增长18.3%,主要是由于单价较高的合肥金融港项目及创意天地项目较2017年确认收入占比略有下降。

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图:中电光谷主营业务收入情况

从营收情况上看,设计与建造服务方及物业管理服务收入占产业园运营服务方收入比达到79.8%,其中物业管理服务业务收入大涨 ,从2017年的2.91亿上涨到18年的4.48亿元,同比增长53.7%。物业管理服务面积达2,089.2万 ,其中企业客户服务面积占比50.8%,为产业园项目提供的物业管理服务收入占比从去年的43.4%上升到50%,为住宅项目提供的物业管理服务收入占比50%

2、 投资业务开辟新局面,未来可成利润新增长点

自2016年开始中电光谷的投资业务出现好转,加大股权投资力度并且投资收益稳定增长。通过中电中金基金和零度资本管理的三只产业基金,对近40家从事集成电路、信息安全、物联网、大数据、智能设备、人工智能、体育竞赛、文化娱乐、园区智能服务等领导的企业进行了财务投资。

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图:2014—2018年中电光谷对联营和合营公司投资及溢利情况

2018年中电光谷在产业投资方面取得了重要突破:零度资本新设立了人民币2.5亿元规模的文创基金,中电中金公司完成了备案并组建了人民币50亿元的电子信息产业基金;慧联无限2018年连续融资后估值大幅提升,销售额突破人民币两亿元,成为国内规模最大的专注于LoRa广域物联网的企业;华大北斗聚焦高精度定位芯片及关联产品的研发、生产和销售,年销售额突破人民币一亿元。 中电光谷不仅通过投资企业获取企业成长红利形成了新的利润增长点 ,也通过投资减弱企业间信任问题为构建产业资源共享平台提供了重要战略支撑。

同时中电光谷的产业资源共享平台也在2018年被列入国家发改委共享经济平台企业典型案例 。武汉丽岛物业管理、武汉丽岛科技、中电节能、欧微优科技等公司分别获得全国行业领军企业等多个奖项,与地方政府平台资源深度合作,探索中央企业带动中小微企业创新发展、区域综合开发合作、优势互补共赢共享新模式,取得了丰硕成果。

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整体偿债风险提高,流动负债和借贷成本上升

2018年中电光谷流动负债上涨明显,为60.39亿元,同比上涨54.69%。主要是由于流动负债中公司债券和银行及其他借款提高,总额为29.47亿元,占流动负债比例高达48.80%其中应付公司债券约为10.69亿元,同时受国内资本市场利率影响与2017年的平均借贷成本6.2%相比,2018年的平均借贷成本略升为6.3%,但从2018年整个行业来看,中电光谷的平均借贷成本还是远低于大部分企业,这也是其作为有央企背景的优势之一。

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图:2014—2018中电光谷流动负债情况(单位:亿元)

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图:中电光谷流动负债项目

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图:2014—2018年重点光谷资产负债率情况

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专注产业地产,搭建生态闭环式服务体系

2018年中电光谷的30亿营收中,产业园销售、运营服务和租赁收入合计占比高达99.6%。从产业研究到项目开发,再到园区运营,中电光谷搭建了一套生态闭环式服务体系,研究业务深入化,开发业务深入化,运营业务多元化,研发客户服务、开发过程服务、园区运营服务并举,以运营服务完成产业生态链闭环。

经过四年的转型变革,中电光谷为进驻旗下产业园的企业提供更多元化运营服务:以建筑设计院为龙头(包括政府采购服务 、PPP服务 、EPC一体化设计建造服务 、项目管理咨询服务)的系统规划和产业升级解决方案咨询业务、物业管理服务 、能源服务 、智慧园区 、孵化器与共享办公服务 、园区金融服务 、团体餐饮及酒店服务 、公寓租赁 、文体娱乐等服务 。新开拓延安、银川、重庆等城市市场,全国性布局结构进一步完善。

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代表案例: 重庆科技创新城

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(图片来自:中电光谷官微)

服务方: 重庆共享工业投资有限公司

项目地点: 重庆沙坪坝

占地规模: 260平方公里

项目类型: 科技创新城

服务内容: 科技创新城整体发展战略及创新机制研究;控规优化;重点项目产业定位及概念规划:区域代表性项目运营。

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结语

中电光谷在加快产业园扩张的同时,也在加速向“新产业综合服务商”转型,向轻资产运营的方向倾斜。拥有央企背景的“中国电子”入主后,中电光谷的规模扩张能力、品牌输出能力,产业园运营管理能力都发生了质变,进一步强化企业的核心竞争力。

一直以来中电光谷的愿景是有效整合各种资源,促进产业集群的同时营造产业生态,以服务区域经济发展和产业升级,2018年是中电光谷转型变革的收官之年,2019是迈向新增长期的开局之年,转型变革的真实成效也将在未来几年得到进一步评估。

在如今不确定性的经济环境中,不少企业提出“构建生态”其实是逃避主营业务陷入困境从而进行自我麻痹的一种方式。对中电光谷而言,要想打造出真正的产业生态必须明确企业的核心竞争优势,在以企业核心竞争力为支点,围绕企业自身业务构建的生态才能强化企业对整个产业生态资源的掌控能力,这样的“生态”才是企业的护城河。

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