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法益观影室 | 透过《安家》看二手房潜在的法律风险

北京群益律师事务所 | 分享法律知识,开启人生智慧 2020/03/23 13:52

新知图谱, 法益观影室 | 透过《安家》看二手房潜在的法律风险



电视剧《安家》正在热播,剧中房似锦(孙俪 饰)的客户于老板为了能节省中介费,在隔壁的小中介公司“阿拉丁”签订了房子的买卖合同。

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可是,于老板在支付了房子的首付款和中介费后,发现他买的房子被法院查封,没办法继续交易。

于是,于老板就找到房似锦,想请她帮忙挽回损失时,房似锦告诉他们收的中介费不包括产权调查的内容,且查封是在签完合同后发生的,她也没办法解决。

难道,真的没有办法了吗?此时,于老板该怎么办?

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一、如果只支付了定金或者少量房款。

于老板可以和卖家了解法院查封情况。

如果法院查封金额较小, 卖家经济能力没有实质性影响,卖家在提供了足够的担保,房子可以继续交易。

于老板还可以通过卖家联系到申请查封人,签订一个三方协议,于老板用替代卖家偿还债务,让法院解除查封,促进交易的继续进行。

如果法院查封金额较大, 卖家不想继续履约债务,且经济能力也已经受到影响。

于老板这个时候应该考虑及时止损,向法院提起诉讼,对房子进行财产保全,维护自己的合法权益。

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二、如果已经支付了全部房款或者大部分房款。

如果剧情中,于老板支付了全款(或大部分房款)并已入住,但由于种种原因,房子还没有过户,房子的产权并没有在于老板的名下,这个时候,于老板发现法院查封了房子,他又该怎么办呢?

此时,于老板并没有过错。

根据相关规定,法院在第三人已经支付全部价款并实际占有该财产,第三人对未办理过户登记手续没有过错的情形下,不能对仍登记在被执行人名下的财产采取查封、扣押、冻结措施作出规定。

这实际上是通过引入过错原则的方法来保护第三人,即购房人的利益,于老板可以据此,向法院提起执行异议。

值得注意的是,执行异议程序并不是确权程序。

执行程序是对经过法定程序确定的法律权利义务关系的执行,讲求效率,贵在迅速、及时。

这也决定了在执行程序中对异议的审查只能根据证据进行形式审查。

关于房子的权属问题,于老板与卖家最终应该通过诉讼程序来解决。

此外,如果真如阿拉丁公司所说, 房子是在签订合同后,被法院查封的,这种种情形属于因卖家原因造成交易不能继继续,卖家应当承担违约责任。

中介费属于因卖家违约,给于老板造成的损失,于老板也可以要求卖方赔偿损失。

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三、中介的居间责任

剧情中,于老板向“阿拉丁”公司一次性支付了全部中介费,在交易不能继续进行的情况下,“阿拉丁”拒不退还,并且声称做产调还需另外支付1%的中介费,于老板只支付了1%的中介费,后果自负,真的是这样吗?

根据相关规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

在二手房买卖交易中,中介就是典型意义的居间人。

中介从事日常促成买卖双方交易的同时,需要确保充分披露双方涉及交易撮合的信息,以供双方进行全面评估。

如果中介没有尽到审慎核查及如实报告义务,导致委托人遭受损失,中介应承担相应的赔偿责任。
新知图谱, 法益观影室 | 透过《安家》看二手房潜在的法律风险 剧情中,调查房子产权权属,包括房子是否被查封是“阿拉丁”应尽的法定义务,该义务不会因为中介收费便宜就免除。

不存在如果做“产调”需要增加1%的佣金的问题。

“阿拉丁”不做产调,显然违反了其应尽的审慎核查、如实报告的义务。

如果房子本身存在司法查封,阿拉丁应退还于老板中介费,如果因为交易不成,给于老板造成损失,阿拉丁公司还应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。

综上,剧情中,因购买的房子被查封,于老板采取的救济措施包括主张卖方违约、阿拉丁未尽审查 义务和如实报告义务,要求卖方和中介阿拉丁承担退还中介费、赔偿损失的责任。

但更好的处理方式,是在买房之前就查清房屋产权相关情况,确保房屋权利不存在瑕疵,方便交易顺利进行。
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“阿拉丁”公司为了逃避债务,连夜关门跑路。
如果于老板诉诸法律,该公司 并不能彻底逃脱相应的法律责任。 随着法院现有的执行力度的加大,失信人、限制高消费名单等措施的进一步完善,如果阿拉丁公司具有履行能力,于老板的损失应得到相应的挽回。

买房是人生重大资产交易,应该谨慎行事,建议在专业人士的协助下降低风险。




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韩春明 律师

韩春明 律师,自执业以来,处理多起公司商事诉讼及仲裁纠纷,担任 多家国有企业 法律顾问,在 著作权法、反不正当竞争、 公司法、合同法 领域积累了丰富的理论和实践经验。

擅长领域:

著作权法、民商事诉讼与仲裁,擅长信息网络传播侵权救济、股权设计和争议解决、外商投资服务。






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END



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