“2月退租、3月免租!”这样闹租合理吗?

无冕财经 | 专业主义 内容为王 2020/03/11 23:47

新知达人, “2月退租、3月免租!”这样闹租合理吗?

面对新中国大厦服装城的租金减免方案,部分商户要求先退租再免租,这样的要求,在法律和情理上说得过去吗?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

编辑助理:苏欣然

3月8日,天色灰蒙,雨声淅沥,复工的广州十三行新中国大厦服装城外,拿货打包的人来来往往。“大厦商户集体要求免租的事情,目前政府已经介入协调,最新的解决方案尚未公布。”新中国大厦一物业人员对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

3月5日,一段新中国大厦服装城商户要求免租的视频在社交平台上流传。该视频显示,一批商户面带口罩,举着“2月退租、3月免租”的纸张在商场里行走,并有围观群众拍照。

新知达人, “2月退租、3月免租!”这样闹租合理吗?

网上流传的维权视频截图。

此前一天,新中国大厦官方微信公众号“十三行壹號”发布大厦租金减免通知,内容包括 为商户免去1个月租金和管理费,以及每月租金享折扣优惠1年等。

“2月份交了租金,却一天都没营业,理应退钱,因为疫情是不可抗力因素。”一位新中国大厦服装城商户小喵(化名)向无冕财经研究员表示,其合同是2月份到期,如果续租,所谓的减免1个月就是拿租户2月份的租金来填补。

一场集体闹租行动,再次触发疫情下的免租之辩。

免租方案为何引发反对?

受疫情影响,本计划2月1日启市的新中国大厦服装城延迟至3月4如启市。启市当日,新中国大厦官方微信公众号“十三行壹號”发布一则新中国大厦租金减免通知。

该通知显示,新中国大厦将为商户定减免部分租金和费用,具体减免方案如下:

新知达人, “2月退租、3月免租!”这样闹租合理吗?

图片来自微信公众号“十三行壹號”。

但该方案并未得到所有商户认可,这才有了3月5日的商户集体要求“2月退租,3月免租”事件。

“新中国大厦是启市才临时出的减免方案,即3月免租,之后每个月9折。但我们的合同是今年2月份到期,商场提出的减免方案完全是绑定新合同。”商户小喵对无冕财经研究员表示, 若续租,所谓的减免一个月也就是拿租户2月份的租金来填补,后续租户还要面临库存积压,开张之后无生意的困境;若不续租,2月交份了钱的租户却一天都没有营业,2月份的租金白白打水漂。

2019年签合同时,小喵交了2个月的租金作为押金,同时交了茶水费,合同期最后两个月(即2020年1月和2月)用押金抵扣月租,其中,所谓的“茶水费”,小喵说是“白给商场的费用”,且楼层不同数目也会不同。

“无论是否续租,大部分人都想把2月的钱退了,再考虑续租的问题。”在小喵看来,疫情是不可抗力因素,无论是否续租,2月份的钱理应退还给商户。

“这个自开市以来已经闹了几天,目前还没有解决方案。”小喵3月6日表示,每层楼应该是分开提出解决方案的,据她了解,大厦方给楼上提出的方案是合同2月份到期的商户可以在3月份免费做。

对于楼上的这个方案,小喵也有不同意见。她指出,大厦方的意思是没续签的商户将档口腾出来,没续签但3月份要免费做的搬到别的档口。“这样一来又不公平, 比如商户签的是5万的档口,但商场让其搬到1万的档口,这合理吗?”小喵表示,不同楼层的档口租金也不同,比如4、5、6楼一个月30万到40多万左右,1、2、3楼一个月5万到十几万,她所在的楼层在负一层,一个月租金约3.7万。

无冕财经研究员就此次事件咨询新中国大厦物业方——广州市仁柏杰物业管理有限公司(以下简称“仁柏杰物业”)公关部,对方不予置评。

另据“南方PLUS”消息,广东金穗丰实业有限公司(新中国大厦服装城运营方之一,以下简称“金穗丰实业”)副总裁陈广宇表示,新中国大厦有一些是私人业主,一部分是承包下来后转租给他人经营,“商户主要诉求是请求私人业主和转租档主返还二月份租金及减租”。

天眼查数据显示,金穗丰实业100%控股仁柏杰物业。

“万达主动为商户减租之后,商户对业主减租有一定的心里预期。受疫情冲击,商户要求业主减租是可以理解的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,但 双方应通过协商方式来解决租金减免问题,不可采用过激的方式。

严跃进进一步指出,作为业主方,主动为商户减免租金有助于商户的稳健过渡,为其提供保障,从长远的角度看,亦利于其与商户关系的巩固,对后续的合作有积极作用。

自疫情爆发以来,多家商业地产开发商主动为商户减免租金,包括万达、龙湖、保利、华润等民营、国有商业地产运营商均推出减租政策。据“中国企业家杂志”不完全统计,截至2月5日,推出减租政策的商业地产开发商已超过80家,其中,减租时间最短为6天,最长为66天。

不容忽视的是,疫情之下没有完卵。未能如期营业的商户经营惨淡,业主端亦面临着多重压力。

“如果疫情持续三个月,估计能活下去的不多了。”谈及商业地产的生存趋向,万科高级副总裁、印力集团(万科旗下商业地产平台)董事长兼总裁丁力业对《中国企业家杂志》表示,这次疫情对消费市场产生了很多影响,“特别是商业地产,要面临客流的急剧下降,商户的减租,还有银行的还贷压力”。

免租到底应不应该?

那么,疫情之下,商户要求业主免租,合乎情理吗?

“商户以疫情不可抗力为由要求业主减租是否合理,要看疫情是否构成‘不可抗力’。” 广东华商(汕头)律师事务所律师王培斌对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如,此次疫情造成旅游团不能出游、商场关闭不能营业,就是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

他进一步指出,根据《合同法》第一百一十七条规定,“ 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任”,也就是说,当商户与业主之间的租赁合同因为疫情的影响而不能履行(如商场关闭导致不能营业),在这种情况下,商户可以不可抗力为由要求减免租金。

就上述新中国大厦服装城的案例来说,在疫情期间,商场被关闭了一段时间,这期间商户无法营业,则构成“不可抗力”,商户有权要求业主免租或减租,其要求是合理的。“ 如果商场没被关闭,只是因为疫情影响了客流量,则不构成不可抗力。”

新知达人, “2月退租、3月免租!”这样闹租合理吗?

新中国大厦外景,图片来自“十三行壹號”。

而在构成“不可抗力”,业主不给商户减、免租的情况下,“如果业主不给商户减租、免租,商户在与业主协商无果后,可以通过法律途径(诉讼、仲裁)解决,而不是以游行等过激行为激化矛盾。”王培斌表示。

北京盈科(上海)律师事务所律师郭韧也认为,协商无果的情况下,商户可以提起诉讼,但她强调,“关于最终诉讼结果,即是否给商户减、免租,以及减多少、免多少,是由法院根据疫情对商户的影响程度最终判定的。”

针对商户“2月退租,3月免租”的具体诉求,王培斌表示,减租是在原有租金的基础上予以减少,免租是免交全部租金,适用哪种要根据不可抗力的影响程度而定,“如果是2月份整个月停业,那么要求免租是合理的; 3月4日才营业,三月份减租比较合理,但这个还是要协商。”

另外,对于此次事件中陈广宇提及的“商户主要诉求是请求私人业主和转租档主返还二月份租金及减租”中转租档主未对商户进行租金减免的情况,王培斌指出,在构成“不可抗力”的前提下,二房东(即转租档主)本身就有义务向租户减免租金,特别是在业主已经履行减免租义务的前提下。“租户可收集证据后要求二房东履行免租的义务,协商不成可通过法律途径(诉讼、仲裁)解决。”

“但是,免租到什么程度就不一定。如果二房东基于管理以及其他的损失、或者其他成本,从中间扣除一部分租金,也不是不可以的。”郭韧表示。

对于租金的减免争议,郭韧表示,目前国企和大型地产商都有主动减免商户租金的举动,但对于中小民企或私人业主而言,本身运营的压力就比较大。在这种情况下,单纯让业主减免租金也是不公平的。“我个人认为,在这种情况下,基于公平原则,业主跟租客应该共同承担。”

“对于近期由于疫情在各地普遍引发的减租、免租争议,较好的解决办法是协商,各让一步,达成减租、免租的协议,共渡难关。”王培斌同样表示,此外,政府可通过主管部门、行业协会等社会组织进行有效导向,引导、倡议合同各方主体各让一步达成协议。

关于协会等政府组织的租金减免倡议,中原地产分析师卢文曦认为,倡议并非强制,希望大家不要道德绑架,企业选择不降房租也是无可厚非的,租客和企业是签订了合同的,大家要有契约精神。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受“时代周报”采访时亦表示,“关于减租这块还是要看房东愿意不愿意去跟租客达成协议,如果广泛地要求所有房东免租还是不太合适,有道德绑架的嫌疑。”

无论是国有物业、大房地产商,还是中小民企,疫情之下能对租户减免租金,是承担社会责任的一种正能量表现,应该予以赞誉。

同样,疫情之下,所有人都是受害者,租户和业主间更应该互相理解。因为疫情总会过去,一切都会变好。

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