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四家顶流物企抱团,意欲何为?

地产深度报道 | 《国际金融报》旗下房地产新媒体 2022/11/24 10:13

11月22日,一封《住宅物业服务倡议书》的发布引起了行业高度关注,这份倡议书的签署方包括 万科物业、长城物业、绿城物业和中海物业

市场从中嗅到了四家国内物管行业头部玩家正在酝酿的大动作。

事实上,经历过规模扩张和资本热潮后,这场由万科物业牵头的倡议更像是对行业的反思与迭代,试图让高歌猛进后已着疲态的物管行业回归本原。

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试图为行业正名

这份《倡议书》主要提出倡导五大行业“共识”,包括专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展;代表公共利益的《管理规约》是物业管理“管”的基础;业主个体、业主委员会、业主大会应以公共利益为核心各尽其责;阳光透明是物业企业与业主间信任的基础;物业企业以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。

绿城服务董事会主席杨掌法直言之所以提出这样的倡议,首先是行业从业人员和核心企业要发出正确的声音,让社会大众明确理解物业服务行业的自身定位、本原,“ 因为物业多数是沉默的,只有少数人发出声音才有可能影响大多数 ”。

“做这个倡议的根本目的是让物业行业回归本源。”长城物业董事长陈耀忠坦言,近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密,《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确,资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归以及“物业+”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下,有必要更加准确的描述社区这个“场”。

万物云董事长朱保全说,物业行业是整个城市文明建设过程中的一个推进者,“ 在这一点上物业行业的价值不但没有被发现,反而被冠以恶名,物业行业还不成熟,主要体现在甲方市场主体没有归位 ”。

这场“结盟”成行的因素除了上述四家物企都是行业上市潮之前的主流玩家外,更关键的在于“大家并没有真正受到资本的冲击和影响,从业多年一直没忘初心”。

四家头部物企一起抱团发声,让最近略选风平浪静的物业行业看来潜藏玄机。

朱保全指出,抱团还是基于大家的共识,是“行业好才是真正的好”。

有物管行业人士表示, 目前来看,四位顶流玩家的抱团,只是为了“号召同行同志同道中人携起手来,用专业规范的服务,为行业正名” 。但其指出,这四家物企在管住宅面积庞大,他们接下来的一系列大动作,无论只是为行业输出正能量标准,还是吸纳更多实力玩家,都是不容小觑的一股行业力量。

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拒绝被高毛利绑架

倡议书签署的前一天,朱保全在深圳物博会上发表了一场名为“走正路 树新风”的主题分享,他以外卖小哥与物业人员之争引出了“两家公司打败了一个行业”。朱保全反思物业行业存在的根基,直言“这些事情没说清楚,导致在存量市场做服务的物企股票,跟着开发商地产业务的波动一起坐上过山车”。

9月万物云上市后,朱保全主要做了两件事: 一是走访了所有B端客户,二是调研了中海物业、长城物业和绿城物业三家物企 ,这三家同行和万科物业一起构成了早期中国物业企业的第一矩阵。

调研过程中朱保全向这三家公司抛了8个问题,包括 如何看待行业形象,如何看待包干制、酬金制,如何看待社区增值服务,如何看待公共资源收益,如何看待行业毛利率等

相互沟通让朱保全捕捉到很多相近的观点,例如相对保守的毛利率认知。

克而瑞数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3个百分点至27.7%,部分过于依赖高毛利增值业务的物企已经开始焦虑。这次抱团的四家物企,除了长城物业,其余三家已上市,毛利率大概在17%-19%之间,低于同行。

“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念,一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金,而物业管理费是用以不动产的养护。”朱保全认为,物业公司要回归住宅物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理,莫让所谓增值服务的毛利“乱花迷人眼”。

在中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥看来,物业行业是服务行业,同时是劳动密集型行业,没有太高的门槛,也不存在特许经营等垄断性资源,“ 在这样的行业里,毛利率太高不太合适,我们需要原原本本做好我们基础的物业服务 ”。

“对行业判断以及自我认知上出现问题主要是我们高估了自己。”杨掌法则称,如果三年前发出这个《倡议书》,可能会遇冷,“当时我提出来绿城服务毛利率是合理的时候,就受到很多批评,但今天的行业背景,我们交流中,发现越多越多人认同我们倡议的内容”。

要理性看待行业估值回落,但没必要为追求高毛利焦虑。朱保全表示,物业行业是一个滚雪球行业,我们每年都是站在前一年的基础上继续增长,凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率;其次物业又能形成连锁,项目可以全国复制,这又是一个市盈率加成。

记者 孙婉秋

编辑 左宇

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