新知一下
海量新知
6 0 7 6 6 9 0

REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

习REITs | 中国REITs引领者 2020/03/06 09:39

前言

疫情似乎并没有阻挡大家对REITs的期盼和热情,或悲观或乐观或呼吁或等待。C-REITs迟早会出现,站在这个时间点上应该是“早”而不会是“迟”。为什么呢?其实没有为什么,因为经济发展规律没有那么多“为什么”。要是有,也是我们自己为做这件事情寻找的一些“理由”而已! 2019年中国GDP总量近接近100万亿人民币,人均GDP超10000美金,消费对经济贡献率为57.8%。 主观客观因素影响的是REITs推出时间,但改变不了结果。而我们的很多“理由”也只是这个时间点上,REITs在过往别的区域或者国家表现特征的部分总结。REITs有其自身的价值和运行规律,并随着经济和社会发展变化而不断演化和进步。 对商业不动产行业而言,疫情之后,唯有强者才是REITs的舞者!

近期关于疫情对各行业的影响分析和讨论特别多,关于疫情对REITs地产资产——商业不动产的影响受到专业人士的高度关注,无论是国企还是民企的,商业不动产业主为了行业的复苏和发展也对商家展开免租等经济补偿,体现了在疫情无情,行业有情,共度难关的行业精神。

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

疫情导致的场景:

1、商业不动产行业整合浪潮,大量低廉、优质资产成为并购对象;

2、为激励经济增长,释放企业活力,利率进入长期的下行通道,资本市场成为融资的重要渠道并得到政府当局的高度重视;

3、投资者的预期回报因利率下行而降低,资本将寻找兼具优质资产和优秀管理团队的不动产运营商;

4、消费集中在优质物业的空间完成交易,优质物业消费水平上升,优质资产的盈利能力上升;

5、优秀管理人能力得到凸显,管理规模扩大;

6、消费、科技成为经济增长的双轮驱动。

上述因素正是 REITs产生的场景。REITs产生的场景图:

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

三、REITs场景之国际借鉴

(一)国际上REITs产生的时机

纵观全球各主要国家和区域REITs的出现 都是在经济下行周期场景下甚至是在经济危机环境下成长出来的 。在经济周期和房地产市场周期双重影响下,催生了不同国家和地区在不同的历史条件和经济背景建立REITs资本市场,与此同时进行与REITs相关的立法变更、税法改革(如表1、表2)。反过来REITs的发展与成熟也促进了该国或者该地区经济发展和商业的繁荣。按照国际经验,社会零售品总额的60%以上是在购物中心发生。通过REITs这种“被动”的投资工具,赋能商业不动产,不仅提高了社会就业、繁荣当地经济,更丰富了社区居民生活。通过资本力量促进物业更新,进而提升了居民生活质量。没有美国REITs,就没有美国商业的今天;就没有美国REITs,美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

新知达人, REITs闲聊:疫情下的C-REITs机遇(国际视角)

(二) REITs产生的驱动因素

总结发达国家或地区REITs的成功经验,考虑新兴市场国家或地区不同发展阶段、人口、经济、政治以及文化等经济和社会因素的差异。作者认为REITs产生时机的共性因素包括如下方面: (1)内在因素就是经济基本面,一个国家或者区域经济发展到一定水平,城镇化率一般超过50%,服务业、消费成为经济增长的重要驱动力,对经济贡献率超过50%;(2)外在因素:经济处在 处于 下行 或者滞涨 周期。内在因素 的消费 是内因,外在因素 事件驱动 是外因,内因取决定性作用。这些内外在因素相互作用将导致出现如下现象成为可能或者趋势,是REITs出现的最佳场景。

1、资本端:投资者资本预期回报率进入下降趋势。受10年期国债无风险报酬率的影响,资本端收益率因无风险报酬率的下降趋势而其预期回报率也下降;

2、无风险报酬率:无风险报酬率进入下降趋势。通常以10年期国债代表无风险报酬率,无风险报酬率的趋势影响投资者预期回报。;

3、资产端:资产端资产收益率进入上升趋势。因受内、外在因素的综合影响催生优质低廉的资产,大宗资产交易价格下;同时,因管理差的资产陆续停业,具有优秀管理团队在优质资产空间提供更好的服务吸引更多客流,消费水平提升、消费良性升级,优质资产收益水平显著上升。另外就是具有资本优势的优秀管理团大宗交易开始活跃,行业集中开始提升。

74年-75年美国信贷状况的变化和利率的攀升导致大量抵押贷款违约和建筑商的破产,金融机构和部分开发商因资金链断裂开始抛售资产,商业不动产以低廉的价格重新整合,这也为80年代以后REITs繁荣奠定了重要基础。美国“不良资产在1974年上升到投资资产的74%,REITs股票价格崩塌,在1973年下降了21.8%,1974年下降29.3%。”“非借贷的权益型REITs在20世纪70年代产生了良好的盈利。在此10年权益型REITs获得了6.1%的现金年化复合增长率”。(引自《房地产投资信托基金(第四版)》宋光辉等译)

更多“C-REITs”相关内容

更多“C-REITs”相关内容

新知精选

更多新知精选