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新一轮定向降息来临,市场会有什么变化?

贝壳研究院 | 始于数据、忠于数据 2022/09/30 15:18

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为什么要有这一轮“定向降息”?

前几次贷款利率下调的市场效果不及预期,市场仍然惯性下滑。 以二手房为例,8月、9月贝壳重点50城二手房交易量环比都还在下降,房价也保持总体下跌的势头。这个时候对房地产采取阶段性定向降息,是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求”的措施。

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这一轮定向降息有什么特点?

一是阶段性。 降息窗口期只到年底,能够避免市场陷入无休止的观望,加速消费者决策。

二是与房价挂钩,只有房价3个月连续下跌的城市才能够降息 。目前来看,这些城市是安庆、包头、北海、常德、大理、大连、贵阳、桂林、哈尔滨、济宁、昆明、兰州、泸州、秦皇岛、泉州、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。与房价涨幅挂钩的利率动态调节机制,有利于稳定房价,不出现大起大落。

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这次定向降息会对市场产生多大的效果?

(1)预计符合条件的城市会一步到位,将房贷利率下调到最低水平。 只有一步到位,而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。据调查,目前这些城市基本执行的是4.1% (LPR-20) 的下限水平,年底前下调,保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平,有利于降低购房者成本,同时有利于防止政策套利。

(2)房贷利率下调理论上会促进购房消费需求。 但是要注意两方面的因素:一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高,首次购房需求少;二是房企经营困难尚未真正扭转,消费者对烂尾的风险有担忧。

放宽首套房利率下限,如果能够加速市场流通,会对房企去化回款有帮助,也要看政策的效果。

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未来政策还会有什么动向?

考虑到市场预期低迷的原因,货币政策的传导机制受限。为了能发挥降息的作用,需要从两方面进一步打通:

一是扩大对改善性购房需求的融资支持。 不只是对首次购房群体,也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳,未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

二是降低房企的融资成本,提高房企融资能力。 尽管平均贷款成本下降,但房地产企业尤其是民营房企实际贷款成本仍然偏高,银行和债券市场都对民营房企谨慎贷款。预计政府会进一步加大融资担保覆盖范围,引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本,帮助房企在债券市场修复信用,优化预售资金监管方式,修复资金链循环,改善消费者市场预期。

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