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告别九月 拥抱十月

程鹏观物业 | 有价值的物业行业新模式、新知识 2022/09/29 17:41

物业行业沉寂了一段时间,在即将过去的九月掀起一轮小高潮。(1)万物云成功上市,无论是万物云上市前的认购,还是上市当天的表现,在当前市场环境下还算可以了,机构比较认可;(2)博裕资本入股金科服务,虽然博裕强调自己只是财务投资人的角色,没准博裕资本撮合万物云和金科服务某种合作,甚至合并,这都是时点的事情;(3)华润万象生活收购祥生服务,这是既年初收购禹州物业、中南服务和九洲物业之后的第四次收购。

显然,资本层面是看好物业公司未来发展空间,对物业公司探索中国特色的现代化空间服务是充满期待。企业层面也积极拥抱物业公司转型升级,致力于通过规模扩张,积极引进和设计新技术,实现规模效应和提升运营效率。

回顾过去数年物业公司一路升级,尽管充满了各种非议、指责、抱怨,但是规模、技术、效率三个市场驱动的变量仍然发挥根本性的作用。众所周知,任何行业更大的发展仅依靠市场机制是不够的,市场力量和政府力量形成合力是必然选择。

过去一段时间,因为承担住建部课题的缘故,我们课题组调研了超过二十家物业公司。物业公司一致反应:希望物业费能够实现市场调节,希望按照最低工资设计的基层员工薪酬体系,能够国家在税收方面有所减免,希望物业行业转移到生活服务行业,希望… …

访谈的政府官员越多,调研的物业公司越多,观察的业主行为越多,各种相互矛盾的想法经常缠绕我的脑中,宛如一团线球。不过,有一点是明确的:中国物业行业未来的发展,并不是简单一句回归服务、回归本质的倡导,也不是简单一个模式创新、数字转型的倡议,就能够拨云见日。一个相当关键的问题,就是法律法规的制定和修订落后于行业发展。

物业管理涉及专业面广、行业多、客户群体复杂、监管主体多,随着物业服务业的快速发展,部分法规政策实施相对滞后,过于简单、不够具体、适用性差、选择难,制定贯彻执行难,部分政策规定效力较低。实践中物业行业面临的新问题会越来越多,但是现行的相关法律法规对一些新的问题没有明确的规定,亟须进一步完善现行法律法规,以满足现实社会需要,解决各类社会矛盾和纠纷,促进物业服务行业的规范发展。

我们谈论几个问题。

(1)酬金制征税的问题。

住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中,提到“提倡酬金制计费方式”。同时,社会上呼吁酬金制的呼声渐涨。从理论上讲,物业管理酬金制反映了物业管理的代理本质,属于代收代付属性,并且可以充分解决合同双方信息不对称带来的问题。但是实践操作层面,与之匹配的各类法律法规尚属真空阶段,国内实行的所谓酬金制物业服务计费方式,并不能算是真正的酬金制。

虽然2011年原北京市地税局出台《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》,免征酬金制物业企业代管资金营业税。但是2016年财政部、国家税务总局《营业税改征增值税试点实施办法》之后,国家税务总局认定,无论是包干制还是酬金制统一按照6%征收增值税。

实际操作看,尽管说是从性质上判定,代管资金似乎是业主的钱,不是物业公司的钱,但是在计税的过程中,业主给物业公司支付了物业费,不管是传统的包干制还是酬金制,物业公司都要给业主出具发票。在具体操作的时候,物业公司提供物业服务的花费都要从代管资金扣除,相当于是一种报销。这些作为进项税额,还是要从代管资金里面扣除。

整个过程既有销项税额,也有进项税额,物业公司是可以拿这些抵扣。也就是说,一方面,酬金制下的代管资金认定为成业主的钱,物业公司不去交税,另一方面,物业公司在做账的时候,在小区提供的物业服务花销,又去抵扣。“甘蔗没有两头甜”,所以这是导致酬金制实践当中产生争议的一个根源。

住建部等十部委文件鼓励酬金制,还是上海市年初出台酬金制文件,酬金制又是国际上通行的规则,也是国内很多大城市逐渐认可的一种方向。鉴于实践中有一定的争议,各地的操作口径又不一致,又是国家主管部门推行的制度,希望国家还是要通过税收政策的角度去释放一些引导信号,并明确酬金制的税务处理方法。

(2)业主主体责任行为规范的问题。

过去一年时间,我们课题组走访了国内很多老旧小区改造,政府动用财政资金修缮2000年以前的房子是没有问题的,但是,伴随2000年以后的房子也即将进入老旧小区行列,如何通过法治建设对业主责任感和义务进行加强,如何让业主能够掏钱养护修缮自己的房屋,是目前城市更新的一个核心挑战。

前几年,网络上流行《当小区无法阻挡地走向衰败》的文章,基本的观点是,小区衰败的原因是物业公司不作为。但是我们认为,中国住房贬值速度更快一些,肯定有物业公司的问题,但是我们也不能回避业主修缮投入强度低的问题。特别是,后房地产时代下,对于业主责任的唤醒,谈了太多权利没有谈太多的责任,实际上只有责任之后才会有权利。

在房地产存量时代,对于物业管理的增量投入,我们的投入是远远不够的,我们要利用法治去形成业主的决策力,这种决策力需要对业主个体有约束力,未来业主是要自己对房屋的维护和修缮买单的。法治环境需要驱动业主的主体责任,就需要唤醒主体意识,唤醒权益意识,因为住房这是业主的资产,业主才是最终的受益者。

中国住宅业主的主体责任,实际上是偏弱的,物业管理的消费也是偏弱的。未来要从法治环境强化业主主体责任的方式,会驱动个体决策投入到房屋修缮中,这种加强是让法治的压力施加到每一个人头上,让业主承担该有的主体责任。我们不能解决物业管理的市场化资源消费问题,一定会带来更大的社会问题:地产开发时代的无人管理小区开始出现了,消防瘫痪问题开始涌现了… …

(3)物业费构成的问题

这个问题的回答,其实和业主主体责任密切相关。

2007年全国人大颁布了原《物权法》以及《民法典》,随之带来业主对物权的追逐,但是随着房价高企,却少有人谈及物权背后的义务。我曾经看过万物云CEO朱保全在2020年《中国物业管理》杂志写“卷首语”《我们还没走完这一代》,提到了“如果从建设性角度,如今的物业费应该分为用在物业的物业费与用在客户服务的物业费,前者归属物权义务,后者归属市场选择,公共资源收益应该归属于前者。”包括朱保全公众号文章《物业管理的本手、妙手与俗手》也再次提及,在《民法典》基础上进一步明确物权人在权利基础上的责任以及物业管理人受托履约责任从有限性向无限性延伸。

十多年前,我在新加坡南洋理工大学读书期间,教授提到新加坡每四年强迫业主翻新楼宇外立面。后来我到澳大利亚国立大学做访问学者期间,也见到澳大利亚也有类似的规定。为什么新加坡和澳大利亚每隔几年就可以翻新一次楼宇立面,而在国内却要政府出资?归根结底是当下缺少与物权配套的支持政策。用在物业服务的物业费就是这类义务,同时也是真正该被监管的对象,对于在设施设备、房屋本体投入的违规者,物业管理行业可以设置禁入机制。我记得目前国内住宅,只是强制电梯维保,还有水箱的清洗,未来有必要拉长强制清单。

未来国家对物业费是要限制下限,而非上限。下限物业费是和物权有关的物业费,相反,正如朱保全所言,用在客户服务的物业费,则是市场的选择,不论保洁大姐每日清扫次数,还是保安大哥的身高与微笑,客服妹子的音容相貌,业主可以根据自己的喜好和支付能力而选择。

(4)… …

另外,物业公司进军城市服务,可不是简单为了城市环卫业务,更多是要通过街道密度的方式,实现项目之间的资源、人力协同,进而在物业费上涨困难的情况下,提高服务效率,降低服务成本。这又带来一个新问题,以往数人头的服务合同如何修改和界定?

还有物业管理明确纳入社区治理体系不等同于物业公司纳入社区治理体系,关键的矛盾在于物业公司权力来源问题,物业公司在社区存在的前提是受委托,物业企业的权力来源是约定性的,对社区业主有一定的制约权,这个制约权除了法定合同约定授权得来。那么在获得行政授权的情况下,行政授权与法定授权之间是否存在矛盾?与业主公约之间是否有矛盾?这些问题在当前不是很明晰。 

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