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两成首付、商转公,西安楼市“小动作”不断!

地产S姐 | “沈视楼市”公众号主理人 2022/09/28 09:48

 房贷利率每降低一次,就会唤起一波“重启商转公”的声浪。

留言里,总会有小伙伴呼吁“商转公”、“降低首付比例”,今年以来,西安楼市宽松动作不断,先是降低土拍门槛,接着是取消二手房指导价,再到“租房换房票”、“青年人才驿站”等等。

看似花招不断,实际能够惠及新老购房者的核心政策并没有松动。

近日,隔壁汉中宣布重启“商转公”后,很多西安的小伙伴都投去了羡慕的目光。

壹丨适当降低对商转公的期待

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汉中重启商转公已经有一些时日了,2022年9月5日起便可以操作,直至9月23日方被官方确认,有效期两年。

商转公会直接降低月供还款,汉中公积金贷款上限为70万,如果从商贷转公积金贷款,每月可省1200+元的月供,一年下来光利息就能节省近1.3万元。

公积金政策上,北方城市基本上都是雷同的。 比如5年内首套房年利率2.75%,5年以上首套房年利率为3.25%,第二次使用公积金贷款上浮10%;单缴存职工家庭最高60万,双缴存职工家庭最高70万;申请“商转公”时,商贷需已还款6/12个月以上,申请人在当地连续缴纳六个月以上的公积金......

截止今年三季度, 有太多的城市围绕公积金进行松绑 ,云南普洱、广西防城港、甘肃甘南州、陕西汉中、长春等地重启商转公,四川广元等地放宽公积金贷款额度等等 ,主要以三四线城市为主。

这类城市/地区房价不高,两成首付后,剩余的八成房贷足以用公积金贷款额度覆盖。相比之下,西安、杭州、成都等二线城市,房价近年来翻了几番,仅凭60万/70万的公积金贷款额度,难以覆盖,需要靠组合贷的形式完成贷款。

很多人的认知里,组合贷中商贷利率会很高,甚至拉平组合贷和纯商贷之间的利息差 ,市场火热时,的确是这样,过去两三年的组合贷中,有很多公积金3.25%+商贷6.2%的例子,但今年行情发生了变化。

参照当下西安的利率情况, 首套组合贷中商贷部分最低可做到4.10%-4.15%,搭配3.25%的公积金贷款,使用起来依然很香。

现在开发商为了卖房子,不会在通过首付比例、贷款方式来筛选购房者,以往 “全款往里走,商贷门口排队、公积金推着自行车回家”的段子成为历史。

换个角度来想,今年来西安首套房贷利率降至4.1%,已经和公积金贷款相差无几。

所以当务之急,西安重启“商转公”的优先级并不及降低存量房贷, 能够重启“商转公”固然好,但能给前些年的高利率存量房贷打折,才能最大程度地惠民, 缓解还款压力,帮助家庭腾出空间去消费、再买房。

贰丨西安“限贷”政策 暗地松绑

大西安可以做两成首付不算稀奇。年中开始,一些非限购区已经可以做“首套两成、二套三成,并执行认房不认贷”,但多是项目自己在执行。

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上周,咸阳、高陵、沣东能源金贸区、沣西新城、秦汉、空港、泾河等多个区域开始将这一政策摆上台面,大肆宣扬。 不完全统计,金地都会之光、阳光城壹号·蔷薇溪谷、保利三一云城、滨江翡翠城、北宸天樾等楼盘打出20%首付的宣传海报。

西安外围区域开盘去化、库存挤压是放宽限贷政策的主因。

8月推售的天地源和樾溪谷、珑樾府2个项目开盘,推出房源398套,平均去化率17%。位于沣西的中铁沣河湾8月底推出的321套精装房源,在开盘当天,去化率仅7%。

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库存方面,截至今年8月末,西安主城区商品住宅库存为429万平方米,去化周期为6个月;而同期 西咸区域内住宅库存为255万平方米,去化周期增至28个月,为近三年内的最高水平。

现在楼市很明显处于低谷的徘徊,但是分化明显。 在主城区,尤其是位置好、价格好、产品好的“三好”楼盘还是不愁卖的,甚至还会出现摇号。所以像20%首付、零首付、首付分期,甚至打折促销优惠,这一系列动作主要在外围区域,而且这种表现应该是短期一个常态,换句话这就是 西安外围市场开始造势,用低首付来吸附主城的购买力。

近期这一放松现象向主城渗透,但 仅限于个别银行,并未大面积跟进。

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中国银行和农行在最新的贷款政策中均提到了“接力贷”,而且门槛很低,房贷月供低于15000元以下或首付5成以上家庭债务总额200万以下无需提供流水,即满足接力贷的放款要求。

这也就意味着, 子女拿着老人的名额去买房,可以通过办理“接力贷”的方式,享受到首套房的首付比例及房贷利率。

近来也有粉丝透露,主城区也有楼盘可以做“首套两成起,二套三成起,认房不认贷”,但多是些销量不振的平销盘,更多楼盘/银行还是“首套三成起、二套四成起,认房又认贷”。

但如果 供应量还维持高位,难销盘只会越来越多,暗地降低首付比例和认定标准只是时间问题。

叁丨归根结底还是预期萎靡

过往周期内,商转公也好、低首付/零首付也罢,归根结底都是为了提振楼市,但 房价不降,只给予杠杆空间,并不见得有人买账,改善预期,才能撬动市场。

预期是个很复杂的概念,楼市流动性充足且房价持续上涨、老百姓有收入且收入持续上涨,经济不断向好等皆囊括其中。

近期, 多个城市跟进二手房“带押过户”其实就是对加快楼市流动性的一次大规模尝试,只有把手里的房子卖出去,才有置换改善的筹码 ,过去这一年围绕“刚需家庭”的救市以失败而告终,很多刚需群体乐于跟风,往往是涨了一波以后才去入场,现在更多还是在观望。

所以多个城市开始围绕二套改善家庭出台宽松政策,比如限购放开、二套首付比例降低等,都是 希望这些曾在楼市中获利的群体,能够再次返场救市,用改善群体去带动刚需群体入场。

下个月就要召开大会了,届时一定会有新花样的救市政策,共同期待吧。

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