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万物云逆“市”赴港,能否跨越行业低估值深渊?

柒闻网 | 柒财经旗下专注金融创新报道的融合性媒体 2022/09/28 09:14

随着招股结束,由万科分拆出来的万物云(02602.HK)预计9月29日于港交所主板挂牌。

新知达人, 万物云逆“市”赴港,能否跨越行业低估值深渊?

据悉,万物云为物业管理服务提供商,前身为万科物业。按照基础物业管理服务收入计,万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一,占有4.28%的市场份额。

值得一提的是,2020年堪称为物业公司上市大年。据媒体统计,这一年,在主板上市的物业公司达到17家。而如今,资本风力变弱趋势下,万物云能否逆“市”破局?尚不得而知。

不过,万科集团董事会主席郁亮曾称道,“万物云上市不是‘卖猪仔’,叫个好价钱就把它卖掉,而是希望通过上市获得更大的发展空间。”

对于万科来说,万物云即将扣响资本市场大门,无疑是近期一件大事。此外,万科于近日宣布,包括郁亮在内的董监高自愿取消原定增持价格上限。

且今年上半年,万科录得收入2069.16亿元(未标注,均为人民币),同比增长23.82%,净利润122.23亿元,同比增长10.64%,也算兑现了郁亮在3月许下的“止跌企稳”承诺。

01科技属性不强 毛利低于行业均值

据万物云披露,此次拟全球发售约1.17亿H股,90%为国际发售,香港发售占剩余的10%。

若万物云未行使15%的超额配售权,发行后的总股本将达11.67亿股,即新股占比达10%。

需特别指出的是,去年11月,万科在宣布董事会通过拆分万物云赴港上市议案之时提到,万物云发行的H股股数不高于发行后总股本的15%(超额配售选择权行使前)。

显然,10%的新股配售比例并未达到彼时万科所计划的最高目标。此外,据万物云披露的业绩显示,其营收主要依靠社区空间居住消费服务,包括住宅物业服务、居住相关资质服务等。

新知达人, 万物云逆“市”赴港,能否跨越行业低估值深渊?

2019年至2021年,万物云录得总收入139.3亿元、181.5亿元、237亿元,其中社区空间居住消费服务占比对应分别为63.4%、58.5%、55.5%,到了今年第一季度,该项收入占比达57.1%。

万物云另一项业务——商企和城市空间综合服务产生的收入占总收入比重基本上保持在35%左右(仅2019年的比例为30.8%)。而剩余的收入则来自AIoT及BPaaS解决方案服务。

具体而言,AIoT及BPaaS解决方案服务于2019年至2021年分别实现8.06亿元、10.33亿元以及18.5亿元的收入,对总收入的贡献度为5.8%、5.7%及7.8%。

另据媒体报道,万物云CEO朱保全曾表示,从万科物业到万物云,就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉。

可从前述万物云所披露的财务数据来看,带有技术产品属性的AIoT及BPaaS解决方案服务目前收入占比尚不足一成。

截至2021年3月31日,万物云合计拥有约10.6万名雇员,其中研发及运营人员2046名,而物业及工程交付类人员却高达7.3万名。

且2019年至2021年及2022年第一季度,万物云研发开支为2.04亿元、2.5亿元、3.7亿元、1.05亿元,占所属行政开支的18.9%、18.3%、20.8%、22.1%。

按前述所言,相比物业管理服务,万物云的科技属性并不明显。不过,在毛利率方面,AIoT及BPaaS解决方案服务要比社区空间居民消费服务、商企和城市空间综合服务略胜一筹。

此外,整体来讲,目前万物云整体毛利率低于20%,2022年第一季度更是仅有14.5%。而公开资料显示,已披露数据的15家港股物业管理行业上市公司平均毛利率为27.93%。

02逆“市”而为 郁亮曾言不在意短期估值

站在资本角度,万物云未选择在2020年物业公司上市潮中IPO,而是在此时选择上市,未免并不是好的时机。

同为物业公司的世茂服务(00873.HK)在2020年10月赴港上市,次年6月股价一度冲击至27.55港元/股的历史最高点,然而时至如今,9月22日收报2.03港元/股。

无独有偶,华润万象生活(01209.HK)自今年9月起股价基本保持在30—35港元/股区间,而其股价最高纪录也是在去年,达到54.8港元/股。

另外,今年第一只物业股——金茂服务(00816.HK)上市首日即破发,收跌24.71%,开盘价7.4港元/股更是成为了最高价,9月22日收盘时还不到4港元/股。

于万物云而言,其选择在十一前夕登陆港交所,究竟能否逆市破局?还得看上市之后的表现。

不过,据报道,万物云此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资等。

值得注意的是,郁亮曾公开表示,短期市场估值不是最在意的,更关心的是通过资本市场,万物云能够获得更多力量支持其进一步发展。

那么,对于母公司万科来说,其现在面临着哪些局面呢?

03母公司上半年净利增长10% 行业恢复缓慢

今年3月,郁亮就2021年万科的业绩不佳的表现向股东们致歉。“像一个学生没有考好试,拿着成绩单给父母看一样。”

2021年这年,万科实现收入4528亿元,同比增长8%,净利润为225.2亿元,同比下降45.7%。郁亮在年报《致股东》中提到,这是万科继1995年、2008年后,第三次净利润出现下滑。

为此,郁亮将2022年的工作任务定总结为“止跌企稳 稳中提升”。

到了8月,万科公布了2022年中期“成绩单”,即实现收入2069.16亿元,同比增长23.82%,净利润为122.23亿元,较上年同期上升10.64%。

不过,2022年上半年,万科毛利同比下降2.48个百分点至20.46%。其中,房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为20.84%,较上年同期下滑2.18个百分点。

同期,万科实现销售面积1290.7万平方米,销售金额2152.9亿元,同比分别下降41.1%、39.3%。所销售的产品中,住宅占85%,商办占9.6%,剩余为其他配套。

在中期业绩推介会上,郁亮重申了此前的判断:短期市场已触底,而恢复是个缓慢温和过程。

郁亮认为,市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。 且他还对未来“止跌企稳 稳中提升”非常有信心。

此外,今年3月,万科发布高管增持计划,合计增持金额将不低于2000万元,增持价格不超过18.27元/股(后因2021年度分红派息方案实施调整为17.30元/股)。

9月16日晚,万科再度表示,由于近日公司股价长时间高于原定增持价格上限,为了能够继续实施增持计划,郁亮等增持主体自愿取消原定增持价格上限(即17.30元/股)。

截至2022年9月14日,增持主体增持已累计耗资1.13亿元,占上述增持计划承诺增持金额的56.65%,共增持A股股份65.23万股。

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