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地方国企拿地,还能持续多久?

亿翰智库 | 发现中国地产前行的力量。 2022/09/23 17:42

 全文约2800字,阅读全文大约需要9分钟 

核心观点 

房地产是一个极度依赖资金的行业,因为体量大,对资金的需求量大,和金融深度关联,在上行期往往伴随着信用的扩张。这一轮房地产的调整实质上打破了房地产原有的信用生态,所以从这一轮房地产调整开始, 房地产企业被划分为两类:国央企和非国央企,国央企和非国央企在投资、融资和销售各方面都开始出现明显的差别

土地市场上,从2021年下半年开始,国央企逐渐成为土地市场的主角,相比于相对稳定的央企,各城市地方国企的拿地力度明显加大,频繁出现在拿地企业名单中。 2022年前两批集中供地,本土国企拿地金额占比已经超过四成,但是这种情况能否持续?地方国有企业能够替代撤退的民营企业吗? 01

地方国企拿了多少地?

从2021年下半年开始,地方国企就开始深度参与各城市的土拍。根据亿翰智库统计,2022年实行集中供地的22个城市前两轮集中土拍,本土国企拿地金额占比已达40%,一二线城市如此,三四线城市地方国企拿地只会更多,因为一二线尚有央企和外来国企的参与,22城市前两批集中供地央企和外来国企拿地金额超过40%,而央企在三四线城市布局不多,且近年来在三四线的布局也在收缩。

缺乏央企和规模民企的参与,三四线城市地方国企拿地比例只会高于一二线城市,以江苏省南通市为例,截止2022年8月16日,南通市2022年成交涉宅用地总金额282.6亿元,其中本土国企拿地221.8亿元,占比78.5%,央企仅占11.8%,在规模民企销声匿迹后,地方国企成为土地市场的主角。

从22城土拍的情况来看,往往是住宅销售存在压力,土地市场较为低迷的城市,地方国企拿地更多,如苏州、武汉、天津等城市,本土国企拿地金额占比均超50%。因为从地方国企拿地的动机来说,除了部分有外拓意愿的地方国企主动拿地之外,大部分地方国企是在被动或者半被动的情况下拿地,因为地块无人参拍,地方国企以底价将地块收入囊中,后续通过土地融资回流资金,然后开发或者转让,不管怎样,都有腾挪的空间,以避免土地市场过于冷清,打击市场信心。所以市场普遍把地方国企拿地当做托底的行为,托地价的底,托市场的底,也托土地财政的底。

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哪些地方国企在拿地?

当然并非所有地方国企拿地都是为了托底市场,也有部分地方国企主动增加土地储备或者谋求转型。如果按照规模来看,我们可以将地方国企分为三类:

第一,已经走出当地,布局全国,但从股权和性质上仍属于地方国企,并且其所属的城市仍是其深耕的大本营。典型企业如北京的首开股份、广州的越秀地产、珠海的华发股份、厦门的建发房产,这些企业兼具市场化经营和国企背景的优势,在这一轮行业调整中积极拓储,根据亿翰智库统计,越秀地产和建发房产2022年1-7月全口径新增货值位居TOP10,仅次于保利、华润等央企。

第二,主要经营地域在本城市,对周边城市有一定辐射力,在其他城市有少量布局,年销售额在100-300亿左右,多为综合性企业,房地产开发只是主营业务之一,如武汉城建、合肥城建、南京安居等企业,这类房企具有一定的市场竞争力,也有一定的规模诉求和外拓意愿,在过往行情较好的情况下也会参与当地的土拍,在当下也是地方国企中的拿地主力。

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第三,区属城投城建企业,或交通类国企、地铁集团等,房地产开发规模较小,年销售额小于100亿元,城投城建企业是2021年下半年后土地市场遇冷后出现的新面孔,部分企业之前甚至并没有房地产开发业务,但可能有一级土地开发的业务,所拿的地块多为企业所在区的项目,即企业在将生地整理为熟地后,再从招拍挂市场竞得熟地。

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从区属城投到全国化房企,不仅是规模上的差异,实际上是各方面综合实力的不同,由政府平台转向市场化经营主体,在经营和管理上都需要质的提升。所以真正摆脱区域型国有企业标签的地方国企屈指可数,更多的是本土经营的中小国企。中小国企的优点和缺点都很明显,优点在于:

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背景优势:作为地方国企,天然的信用背书,当前信用收缩下,信用成为某种程度上的稀缺资源。

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本土优势:对区域内的市场情况、城市规划,居民需求特点更为了解。

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资源优势:在当地的政府关系、金融资源、合作供应商方面都拥有一定的优势。

缺点在于:

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数量多但规模小、主体分散。大部分中小国企房地产开发业务规模并不大,可能仅有少量项目,企业数量虽多但规模小,导致经营主体分散,无法形成规模和品牌优势。

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经营能力参差不齐。中小国企在管理和激励上和市场化主体有一定的差别,加上部分企业最初设立的目的即是为了便于融资,在经营管理上有所欠缺,尽管不乏管理高效的国有企业,但也导致中小国企在经营能力上参差不齐。

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地方国企拿地可持续性如何?

规模民企撤退后,地方国企填补了民企撤退留下来的部分空白,但这究竟代表着地方国企的崛起,还是市场低迷下的权宜之计?市场始终对地方国企拿地的可持续性存疑,主要基于对地方国有企业经营能力的不信任,如果无法将土地有效的转变现金流,企业就无法做到拿地开发再拿地的良性循环。

一方面,尽管地方国企拥有信用和资金上的优势,但拿地并非是没有节制的。对于地方财政来说,虽然从某种程度来说,地方国企拿地是左手倒右手,但在程序上,土地出让管理是收支两条线,地方国企同样需要缴纳土地出让金,但地方国企的特殊之处在于,部分地方国企是土地的一级开发商,一级开发的收益在土地出让后通过出让金返还等方式获得。

对于部分地方国企而言,原本只赚一级土地开发的收益,土地出让后商品房的销售收益和风险由开发房企来承担,现在由后台站上前台,虽然对他们来说土地成本更低,但相应的也承担了项目开发的风险。如果市场迟迟不好转,无法将土地通过转让或者开发转换为现金,只会加剧其自身的现金流压力,即使可以通过土地融资来获取现金流,但如果地块处置或者开发的进度过慢,融资费用同样会侵蚀项目的利润。基于这些因素,地方国企在拿地上也会有所顾虑,过多的土地储备对他们来说也是一种风险,地方国企拿地并非是无节制的。

从观测的中小国企拿地情况来看,部分中小国企在2021-2022年期间所拿的地块总量已经超过过往几年的拿地量,以苏州高新为例,2021年苏州高新新增5宗地块,总建筑面积115.8万㎡,较2020年增加261.1%。其母公司苏高新集团在苏州2022年前两批集中供地中与苏州信托联合拿地6宗,总成交价91.4亿元,是苏州集中供地拿地最多的企业。

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另一方面,部分中小地方国企的开发能力确实有待改善。作为地方国企中的佼佼者,建发房产、越秀地产等全国化布局的房企的经营能力较强,但和央企一样,它们对地块质量,项目的回款速度和盈利测算的要求相对较高,所以他们往往是选择性的拿地。但对于一些中小型的地方国企来说,由于他们在制度建设、人才储备上并没有充足准备,面对被动增加的土储,企业暂时无力开发。根据亿翰智库的监测和研究,2021年地方国企在22城集中供地中拿地后的开工情况要弱于央企和民企,并且存在部分地块被转让给央企的情况,如宁波区属国企宁南城投在宁波第二批集中供地中以35.8亿元竟得的两宗地块在2022年7月转让给了中国金茂。

过多的土储意味着风险,地方国企崛起又需要时间和契机,加之当前销售不景气,拿地的不确定性增加,这对地方国企拿地都会形成相当的制约。所以我们认为,尽管地方国企在2021年来的土地市场上频频亮相,但并不代表地方国企的崛起,相反更多的是土地低迷下的权宜之计。尽管地方国企可能在低迷行情中受益,行业整体的下行也很难给企业异军突起的机会。

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