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三批次里的神盘和坑王&明年王炸地块预热

猫叔聊地产 | 才华横溢的地产人 2022/09/23 16:28
楼市的分化已经从土拍开始。
昨天底价成交的10宗地块,基本上大家兴趣都不大。
而今天,才是土拍真正热闹的主角。

新知达人, 三批次里的神盘和坑王&明年王炸地块预热


三批次土拍的热度全都集中在海淀,昌平,丰台三个区。
海淀重现土拍市场,一下子上了三块地,感觉是为了完成今年海淀区供地指标,被迫营业。
昌平、丰台继续争做卷王,你2个,我4个,供不能停。
三批次正在进行时,四批次供地已经在路上了。
楼市低迷,开发商储备地块也都拿出来了,明年陆续会有很多隐藏的地主出来。
2023年北京新房市场将会更热闹,更让人期待。
01
海淀北、昌平南,扛起了土拍大旗
首先肯定的说,在北边置业,海淀永丰和昌平北四村这4块仍是值得重点关注的区域。
 海淀北
当前北京新房市场,很多盘打折降价才能卖得出去,网签价自然也低于销售指导价。
然而永丰双子入市后价格非常坚挺,网签率已一半以上。
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永丰双子的热销拱托和去化速度,给市场和房企极大的信心。
在房企眼中,这三块地就是三块金疙瘩,抢到不愁卖。
因此有的开发商报名凑热闹刷存在感,有的开发商势在必得。
土拍前据说就已经有销售开始蓄客了,结果也如愿以偿, 中海 连下两城,竞得永丰0013、0015地块。
100%要做拾光系,100%有精装包。100%快速抢跑。
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整体看,新来的永丰三兄弟地块条件不如汇德里和润园。
0013地块 最好,容积率低,只有1.5,社区纯粹,限高30米,应该拾光系,预计是10层以下洋房,可能有100平以内户型。
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不过地块形状不方正,很考验开发商楼栋及户型排布水平。
销售指导价8.5万/平 ,每平米比永丰双子涨了2000元,已经上车汇德里和润园的朋友显然赚到了。
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0015和0019地块 销售指导价都是 8.2万/平 ,比永丰双子便宜了1000元,这两块地便宜是有原因的。
0015地块形状更是不规则,地块条件一般。
0019地块有大约2.7万平F3多功能用地,较复杂,竞争相对没那么激烈。
最终 海开 以53.18亿拿下海淀永丰0018、0019等地块,溢价率4.48%,成交楼面价约5.49万/㎡,无现房销售面积。
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0015、0019两块地容积率都是2.4,都是限高45米,预计15层以内的洋房+小高层。
不管地块如何,之前没买上永丰的朋友这次要抓住机会了。
关注我很久的老粉已经知道了。除了以上三宗地,明年海淀还会有一个神秘项目入市,也就是说会有4个项目PK。

我问了其中一个项目的朋友(非海开),跟中海PK你们压力大吗?会把中海放在眼里吗。
对方回复:做自己。
关注海淀的小伙伴们,扫码加助理微信maoduidui01,备注「海淀」进群聊。
 昌平南
跟着海淀大哥的脚步,昌平南板块已成为京楼当红炸子鸡。
韭菜长势喜人,一茬接着一茬,割也割不完。
建发·珺和府的销售速度超出预料的好,这次北四村地块吸引7家房企报名。
最终 建发 以32.66亿元斩获昌平区中关村生命科学园CP02-0101-6004、6005地块收入囊中,护盘成功。
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昌平爆冷我倒是没有什么意外,因为6004、6005这两块地的条件还不如现在的珺和府,面积小,尤其6005没什么小区环境,产品就别太过期待。
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相比于建发·珺和府,外部条件有2个优势:
一是社区内部没有配公租房,更纯粹;
二是东侧规划了小学和幼儿园用地,楼层低,小区房源遮挡少,中高层采光较好。
没有买到珺和府好楼层的宝子们可以等这个。
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02
大红门9万5,金茂府PK中海藏锋系,给我打起来
三批次土拍,丰台又冲了。
一共4宗土地,造甲村1宗,大红门2宗,新宫1宗。
位置不错,都在南三环、南四环。
但在地块定价上,丰台着实有点飘了。
典型的 大红门地块 ,南侧是南四环中路,东侧是地铁8号线大红门南站,到丽泽商务区、丰台总部基地、东西城都很方便。
不过 销售指导价9万5 ,有宰大户的嫌疑。
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大红门这个地方原来以服装批发市场为主,周边城市界面脏乱,人员混杂,后来批发市场拆迁,这些年环境也没怎么改善。
大红门地块刚出来那会,就有朋友跟我吐槽,这地儿特垃圾,环境没法儿看,卖9万多,谁买啊!
没错!这地卖9万5的确有点迷。
从环线看,南2-3环之间的北京瑞府和端礼著卖10万+,大红门在南3环、4环之间,新房卖9万+似乎也没什么毛病。
但这个逻辑,市场和购房者认可吗?
我们看东南侧3公里多,在售新盘中海兴叁号院,大兴,南4-5环,销售指导价7万3。
大红门和旧宫都是两区交界,位置也没差多少,大红门一下子贵了2万多!
显然性价比不高。
与周边二手房相比,大红门新房价格更是贵了不少。
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目前大红门板块均价在6万2 ,周边以2000年以前老旧小区为主,均价5.2-5.9万/平。
也有一些15年前后次新房,如金胜嘉谊家园, 2018年小区,二类经济适用房,税费高。
纯次新商品房不多,代表楼盘上海建筑(2010年),远洋自然(2001年),珠江骏景(2001-2006)等。
以0004地块西侧的上海建筑为例,小区均价才7.4万/平;
90多平纯南两居,挂牌单价在6.9万/平;
80-110平两居,挂牌单价在6.7-7.8万/平左右;
130以上以上三居,挂牌单价最高,在8.4万/平。
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从未来板块发展看,虽然在南中轴上,但这片规划主要以文化科技艺术为主:
比如博物馆,中央芭蕾舞项目等,缺乏硬核产业规划,周边也无优质教育资源,未来板块发展潜力有限。
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所以这块地特别考验开发商操盘能力和水平。不能把产品作出溢价的开发商,很容易翻车。
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还好大红门 004、008地块分别被中海和金茂摘得
中海可能还出藏锋系,以大户型为主,面积段高于中海兴叁号院。
金茂也可能做府系,两家开发商高端产线正面PK,看点十足。
丰台的豪宅盘也彻底卷成麻花了!
总之,这两项目做好了就是神盘,做不好就是坑王。大家保持关注吧。
想了解更多地块信息,扫码加微信maoduidui01 ,备注「丰台」进群聊。

03

丰台新宫槐房,也抬轿子了

 新宫槐房 地块。

建发 以33.81亿斩获丰台区南苑街道槐房村和新宫村旧村改造项目NY-011B地块。

该地块南4-5环之间,容积率2.2,限购45米,预计产品是10-15层的洋房+小高层,需配建3000平养老院。

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这块周边配套不错,现成的商业和地铁,南侧万达广场;和4号线19号线双换乘站新宫站。
其中19号线大站快线,20多分钟直达金融界街,北三环,购物通勤都方便。
不足之处是学校一般,周边保障房较多。
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与大红门相比,周边城市界面和配套更好。
销售指导价8 . 3万 ,价格还比大红门便宜,这种情况下,真有人考虑买大红门吗?
附近可对标的二手次新盘,中粮天恒天悦壹号,4月份成交价8.5万/平,新宫槐房的指导价在南3-4环属于正常市场价。
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但我们把新宫槐房地块与周边新盘做横向和纵向对比发现,它的价格没什么优势,甚至给别的区新房抬轿子了。
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同是南4环,新宫槐房地块东侧5公里大兴旧宫的中海兴叁号院,价格比它便宜1万。
对于地铁非刚需的购房者来说,兴叁的性价比更高。
还是南4环,槐房地块南侧大兴西红门东,有规划的学校和19号线南延西红门东站。
尽管规划兑现需要时间,但在售新盘西红门橡树湾、中建壹品·御璟星城单价6万多,价格比新宫便宜近2万,对刚需来说,价格更香。
所以新宫地块,做什么样的产品也挺考验建发能力的。
开发商如果操盘不行,有可能成为大冤种。
同样属于做好了是神盘做不好是坑王的地块。
期待建发能上点硬货,来个震撼的大门,以及实心的铜狮子坐阵。
另外,相比较前几次土拍,三批次土发生了有2点变化,对购房者和开发商更友好。
1、三批次供地的18宗土地,没有出现公租房,意味着未来所有地块社区更纯粹,买房不再用纠结混居问题。
2、三批次所有地块的挂地文件中都有一条,鼓励建设全龄友好住宅。
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建设全龄友好住宅,前不久在购房政策上有一定扶持,北清橡树湾和湖光玖里已经尝到了甜头。
现在政府再次抛出橄榄枝,房企只需要增加一点符合老年人居住条件的建设成本,就可以获得更多的主动权,扩大潜在客户范围,对项目去化有益,有需求且符合条件的买家也能够受益。
想了解更多地块信息,扫码加微信maoduidui01 ,备注「大兴」进群聊。
等等,你以为这就完了吗?正菜还没开始上呢!
猫子顺便预热一下四批次的不错地块,以及明年可能意外上新的项目。
04
平房村,4批次热门预定
朝阳三批次没供应,4批次已基本预定。
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这块地是 平房乡 PF-44、PF-45,位于东五环外、朝阳北路北侧,到地铁6号线黄渠地铁站不远。
某家开发商90%会拿到独家或者联合开发。
地块容积率2.5,限高60,预计未来规划小高层产品。
周边可参考价格的次新盘有和首开保利·锦薇棠和五环内的首开熙悦尚郡,二手房价格在8万—10万区间。
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这附近多少年不供地了,再加上青年路板块整体素质不错,微跑赢大盘,商圈也能打,应该是很热点的。
目前是开发商在纠结,要做大户型还是中小户型。
我是建议多做中小户型,一方面朝阳8万+楼盘是红海,另外一方面朝阳600-700万好位置的上车盘真的特别少。
该项目我已经预定了看房团。想了解一手信息以及后续跟团的宝子们加微信maoduidui01 。
05
四批次321地块,加入奶西战局
 朝阳奶西村 321地块,预计4批次也会上架,在首开金茂·望京樾南侧。
地块旁边没有配建,略优于望京樾。
容积率与望京樾一样,都是2.2,控制高度60米。
产品类型大概率和望京樾差不多,洋房+小高层。
如果这块地4批次顺利入市,奶昔也要变卷饼了。
望京樾快点跑呀。
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加微信maoduidui01 ,备注「朝阳」进群聊。
06
 朱辛庄大体量供应,怎么上是个学问
4批次昌平朱辛庄也将有供地,地块20万平住宅+5万平商业,体量太大了,是要拆分上还是一起上,咱不知道。
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这块地消息出来后,很多买了橡树湾的宝子们问要不要退房等这块地?
建议大可不必。
北清橡树湾开盘价6万内,很划算。这块地一定是6万+的价格,不会低,而且哪家开发商拿到,做什么产品未知数。
买了橡树湾就持有,不着急的宝子可以等等。
07
海淀神秘盘,刚需机会来了
海淀神秘刚需项目待亮相,猫叔独家信息,不多说。
如果到时候真的顺利面世,我们冲就行了!
08
北皋项目(现名雍景桃源)
这宗地在北皋崔各庄,距离崔各庄地铁站2公里以内。
体量比较大,是某家开发商18年收购的项目。
69.2万平的土地储备,具体住宅占比多少不知。
如果都是住宅,那么要4000-5000套的水平了,估计也要开发个10来年。
这宗地当时拍的时候容积率很低,真正进入市场大概是在1左右,现在还不能十分确定,地块适合做洋房+别墅产品。
划重点,目前土地出让金已全部缴清,新的项目方案已报规。
明年年底计划正式入市,不是地块入市,是新盘!!
产品项目直接对标TOP春秋系,大户型居多,可能有部分特殊户型
案名待定计划公园版低密住宅,价格待定不过预计在12万左右。
不过该开发商收购的楼面价当时成本是24000元/平,目前崔各庄的价格在8.5-9万/平,不排除开发商降价砸盘可能。
如果真砸盘,现在的崔各庄和奶昔又不香了。
对这块地感兴趣的宝子,加微信maoduidui01 ,备注「北皋」进群聊。

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