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成都三批次土拍震撼登场 青羊这3宗地才是真正的“王炸”

锐理数据 | 专业产生价值! 2022/09/23 13:47

 今年以来,成都土地市场总体保持稳健的态势,房企在成都拿地依然积极。 在7月的第二批次土拍中,成都有18宗地溢价成交,其中11宗地达到最高限价进入抽签环节,总成交金额达402.4亿元。 

昨日(9月22日),成都三批次土地拍卖公告正式发布。10月26日-27日,成都将有 48宗地走上拍卖席,用地面积合计约2499 。锐理君研判发现, 三批次最大的“供地彩蛋”出自青羊区 待拍的3宗优质地块各有特色,是企业占位主城、打造品牌标杆项目的重要机会。

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城市机会

战略倾斜,青羊迎来发展“新风口”

“西贵”,是成都为青羊这个上风上水、文脉厚重的区域冠以的价值判断。2022年,在成渝地区双城经济圈建设成势见效、成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的关键时期, 为深入推进“三个做优做强”的战略部署, 打造具有超大城市国际竞争力影响力的城市核心功能集聚高地,“西贵”青羊迎来了新的发展风口。

一方面,建圈强链推动城市片区功能重塑,新的产业格局构筑起经济发展“新支撑”。 据锐理君了解,青羊区聚焦“人文青羊·航空新城”发展定位,瞄准航空、金融、文旅、商务四大主导产业分业促进,加快产业转型升级。如今,层级更高、势能更强的产业骨架成型成熟,直接为青羊带来城建、资金、人口、资源等全方位聚合蝶变,这是房地产开发的催化剂。

另一方面,加快建设天府动力源青羊片区,支撑航空新城发展“新蓝图”。 作为成都市24个重点片区之一,天府动力源青羊片区要围绕功能布局均衡、产业特色鲜明、职住平衡发展、环境宜业宜居,聚焦航空产业核心承载区和军民融合发展高地,加快建设高端智能制造、研发创新总部、幸福宜居生活等功能组团。如今,在政策、经济、产业、城市发展风向集聚之下,青羊已经成功吸引了多类投资企业的目光,近期土拍热度更是势不可挡。

市场机会

品牌房企抢驻,住宅短期供不应求

城市空间架构调整、产业转型升级、经济发展、人口红利,为青羊区房地产市场注入了源源不断的生命力。在地产新一轮开发周期中, 青羊已成为房企“掘金主城”最重要的拿地区域, 用数据足以证明:

1、 在今年第二批次土拍中,青羊区供应的4宗地3宗达到最高限价,单宗地最高16家企业参拍,最多15家企业参与抽签,最终平均溢价率达到了13.91%,土拍盛况引人注目。 据不完全统计,近四年就有中国铁建、国贸、建发、香港置地、爱情地产、华润置地等20家品牌企业 涌向青羊,持续为青羊“打CALL”

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2、锐理数据显示,2016-2018年,青羊区商品住宅市场就出现了供不应求的状态,其中2017年的供销比仅0.35。2019年-2021年这三年间,青羊区新增住宅供应不足1万套。今年1-8月,青羊区新增商品住宅供应865套,是五城区中新增供应最少的区域,供销比仅0.5, 住宅市场始终保持紧俏的发展态势。

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3、购房者对青羊区的青睐是房企拿地的重要驱动力,品牌房企接踵而至, 青羊区住宅市场正在向高端、改善、品质之路迈进。 锐理君查询发现,2022年1-8月,青羊区均价30000元/㎡以上的住宅共成交了311套,月均去化44套(备案口径),位列主城五区第二。此外,今年1-8月青羊区住宅130㎡以上户型成交占比超6成,其房价和产品标准正是对企业的强大吸引力所在。

拿地机会

3宗“王炸”地块上市,投资机不可失

5月成都优化性楼市政策两连发,刚需无房家庭和中心城区的普通购房资格均得以增加;8月房贷利率创新低,对于首置和换房群体来说,购房成本同步减少。在市场向好的背景下,需求累积、物业抗风险能力更加突出的青羊区,自然是拿地买房的优选。

为了弥合多方需求,青羊区三批次供应了3宗“王炸”地块,带给市场很多惊喜。 结合出让公告来看,地块容积率仅1.2-2.5,除了极为常规的建设条件之外,这3宗地都没有诸如人才公寓、租赁住房等额外的“高门槛”,限制条件少,留给房企充分的发挥空间。

更重要的是,青羊区3宗地清水房限价分别为31500元/㎡、 28500元/㎡、 31500元/㎡,理论 房地价差达到15000-16500元/㎡, 有利于房企打造更为高端优质的项目。虽然从当前的整体环境来看,土地的住宅清水限价并不代表其后期实际的售价,更多的要参考后期的市场行情。 但拿下青羊区核心地段的高价值地块,代表着企业的实力和地位,土地开发利润空间的可观性也更强。 我们一起来看这3宗地各有什么特色:

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第一宗:蔡桥街道40亩地块

优势:近地铁、近学校、重点片区

蔡桥街道40亩地块位于光华大道二段南侧,起拍价15000元/㎡,限定的住宅最高清水均价为31500元/㎡,后期住宅产品价格有了提升的空间。在今年第二批次土拍中,该地块500米范围内成交了一宗占地约41亩、限定住宅清水均价31000元/㎡的宅地,由北京稳石置业以楼面地价16600元/㎡抽签竞得。

宗地位置:蔡桥街道蔡桥社区2、5组

出让时间: 10 月26日10时场

净用地面积:40亩

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:2.5

起始楼面地价:15000元/㎡

土地最高限价:17100 元/㎡

清水房最高销售均价:31500元/㎡

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地块 约1公里范围内有 地铁4号线蔡桥站和在建的地铁13号线瓦窑滩站, 交通十分便捷。地块东临成都市泡桐树小学绿舟分校、树德中学弘毅校区、六幼,教育资源丰富。地块北侧为在建中的四川国际创新设计产业园,西侧还有较多可供应的土地,这里 是青羊区大手笔投资打造的重点区域,发展后劲十足, 市场的活跃程度以及空间拓展的可能性最大,房企拿地后可快速上手。

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(地块实拍)

第二宗:康河街道43亩地块

优势:环城生态带、临河、低密

青羊区 康河街道43亩地块 条件令人眼“馋” :起拍价13500元/㎡,是本批次起拍价最低的地块; 容积率为1.2,纯住宅,规定建筑高度不高于18米, 准入条件比较宽松,直接降低了房企的开发成本 ;清水房限价28500元/㎡,房企拿地后妥妥地打造高端低密产品。

宗地位置:青羊区康河街道康河社区1、2组

出让时间:10月 27 日10时场

净用地面积:43亩

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:1.2

起始楼面地价:13500元/㎡

土地最高限价: 15400 元/㎡

清水房最高销售均价:28500元/㎡

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特别值得注意的是,这是 青羊区首宗容积率为1.2的宅地 ,稀缺性不可言喻。锐理君实地探访发现, 这宗地位于环城生态带,紧邻江安河生态走廊,四周被绿地环绕, 其拥有的生态资源体量与密集度,完全能支撑起高端河景房的开发打造。

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(地块实拍)

配套方面,地块临光华大道,位于地铁4号线马厂坝和凤凰大街站之间,可快速达到青羊鹏瑞利-万达商圈和温江光华商圈。 地块2公里范围内有在建的马厂坝TOD,包含住宅、商业、中小学、公服等功能,涵盖生活各个环节的城市配套。 另外,地块周边自带大健康产业链,有华西医院温江分院、成都市妇女儿童医院、四川省人民医院、成都中医大附属医院以及成都医学城B区等丰富的医疗资源。

第三宗:蔡桥街道101亩地块

优势:主城百亩地块、近学校、顶级配套

蔡桥街道101亩地块位于光华大道二段北侧,是三批次起始楼面价(15600元/㎡)和清水房限价(31500元/㎡)最高的地块。该地块最大的优势是难得的 主城百亩地块 对于房企来说, 有足够的的空间来规划打造不同的产品,易于布局。 从购房者的偏好来看,规模性的大盘往往也更受青睐。

在可查询的拍卖记录里, 青羊区迄今为止仅出让了2宗净用地面积100亩以上的纯住宅用地 ,分别为2017年成交的绿城凤起蘭庭地块和2019年成交的中铁建西派金沙地块。 在早已 过高强度开发的主城五区,百亩地块相当稀缺,房企要抓住这次机会。

宗地位置:蔡桥街道蔡桥社区1组,华严4、6、7组,红碾6组

出让时间: 10月 27 日10时场

净用地面积:101亩

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:2.0

起始楼面地价:15600元/㎡

土地最高限价:17800元/㎡

清水房最高销售均价:31500元/㎡

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该地块容积率2.0,方正规整,指标优秀,必定会引起房企一番争夺。 地块紧邻的建发央著(楼面地价13700元/㎡+14%无偿移交)项目已基本售完,成交均价约29375元/㎡。地块周边有五矿西棠、光华锦苑、凯德风尚等成熟小区,待售的还有兴光华58亩地块。从锐理君现场打探来看,宗地已打围,周边两侧道路已形成, 地块周边是青羊区城市配套高度成熟的最集中体现。

交通方面,地块距离光华大道和日月大道约800米, 距离地铁4号线蔡桥站约700米, 可快速通达全城。商业方面,地块距离鹏瑞利广场约1公里, 距离 青羊万达约2.2公里。医疗方面, 地块 距离成都市妇女儿童中心医院约1公里, 距离 成飞医院约3公里。教育方面,地块2公里范围内有成都市草堂小学子美分校、泡桐树小学桐欣校区、石室中学红碾校区等众多顶流资源。

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(地块实拍)

在地块东北方向,正是成都工业创新设计功能区核心区域的青羊总部经济基地。 据悉,青羊总部经济基地建成投用的一二期,已入驻了青羊政务中心、区审批局、区税务局、区医保局、区社保局、区公安分局等政务部门,已成功引进主导产业企业近60家,引进品牌商业及金融机构超30家。毫无疑问, 这些高能级配套能够为宗地后期产品溢价能力与物业增值空间提供强大支撑。

写在后面

在锐理君看来,成都 今年供应土地的隐含毛利率和土地质量相当优质,有能力的房企要“动起来”加大 投资,选择城市核心地块,改善中长期土储质量。

青羊区三批次这3宗地就是好选择:区位绝佳、进驻风险小、利润空间大、发展潜力强, 利于后期操盘,可实现项目投资开发与企业发展口碑双赢 ,值得房企密切关注。

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出品 |锐理数据总部新媒体中心

声明 |文中所标识的生活圈、交通、配套规划等,仅概略表示位置关系,落实情况以政府文件为准。

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