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出表!R4!聊聊首单央企华润有巢住房租赁REITs

REITs课题组 | 聚焦中国基础设施公募REITs 2022/09/23 13:38


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昨日,华夏基金管理有限公司作为管理人的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”正式申报上交所,这也是首单央企租赁住房REITs、第四单保障房REITs,由华夏基金和中信证券两大头部发行机构牵手华润集团联合打造。项目原始权益人为有巢住房租赁(深圳)有限公司。


华润置地(01109.HK)宣布,于2022年9月22日,华夏基金及中信证券向中国证监会及上海证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。

基础设施REIT的相关资产为(i)位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房,即泗泾项目,由泗泾项目公司拥有;及(ii)位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房,即东经济区项目,由东经济区项目公司拥有。于公告日期,公司间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。

R4租赁用地

2017年,国家批准北京、上海等 13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018年10月,上海根据中央试点要求,推出首宗农村集体建设用地建设租赁住房,并将其指定为纯租赁用地,即R4租赁用地。(华润置地有巢国际公寓泗泾社区和上海第二宗R4租赁用地项目也是华润置地的第二个租赁社区项目有巢国际公寓社区·东部经开区店项目分别于2021年3月和4月先后开业。)

该地块以公开挂牌方式出让。央企华润以1.25亿元的成交价,竞得了位于松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号租赁住房地块的使用权。

与其他城市的租赁用地相比,上海R4用地权属清晰,后期更有利于通过REITs(不动产投资信托基金)退出。

大型租赁社区

2020年,住建部明确将重点探索大型租赁社区,也宣告大型租赁社区时代来临。

有巢国际公寓泗泾社区土地面积20166.7平方米,建筑面积约4.03万平方米,出让年限70年。

有巢国际公寓东部经开社区总建筑面积3.2万平方米,项目由5栋楼组成,其中1-4号楼为租赁公寓,5号楼为配套社区商业。

项目优势

有巢国际公寓是 上海第一例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目、第一例上市供应的单地块集中选址新建租赁住房项目、第一例聚焦上海“五个新城”创新发展的新建租赁住房项目。 “一共提供了1200多套房源,包括精致一室户(35㎡)、舒适一室户(40㎡)和自在两室一厅(60㎡)三种房型。”

项目设计为五幢并排的公寓楼,几乎所有的房型都达到了南北通风的要求。

项目产品共计3种精品户型,分别为全能一室、精致一室、以及温馨两室/奢阔一室,可实现5种居住场景,打造居住新概念。其中,主力户型35㎡独立一居室符合青年人才的租住需求,简约清爽的装修风格,品牌家具家电全配,为区域内的产业人才提供安居服务。


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实现出表


上市完成后,公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益,其后,资产支持专项计划将动用认购款项向集团收购该等项目公司的全部权益。于有关收购完成后,该等项目公司将由基础设施REIT持有100%权益,并将不再为公司的附属公司。因此,基础设施REIT将不会成为公司的附属公司,亦将不会并入公司的财务账目。


运营管理


公募基金管理人、该等项 目公司及有巢深圳将订立营运管理服务协议,据此,有巢深圳将作为项目顾问向该等项目提供营运及管理服务,包括行政支援。基础设施REIT将就此等服务支付管理费。


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原始权益人简介


华润置地长租公寓事业部,旗下长租公寓品牌“有巢”创立于2018年,深度参与保障性租赁住房建设;以践行“租售同权”、增进民生福祉为发展导向,多项发力、多层次提升新市民、青年人等群体的租住品质和租住幸福感。


截至2021年8月,有巢已入驻全国16座城市, 有巢公寓目前已开业项目38个,管理规模超5万间,目前已形成五大产品线并行,其中有巢公邸和有巢新城已开业项目数均不足5个,并未作为发展重点。目前总房源持有量位列央企第一。


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