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东京 城市更新新样本—湾岸 有明 Garden

加得商业 | 商业设施的内容提供者 2022/09/22 16:57

关键词

海外项目、存量开发、城市更新、综合体新形态

01.

填海新区的商圈差异化

东京湾岸区域,对于很多从事地产的人并不陌生,整个区域集商业、旅游、会展、文化、居住等多功能为一身,它不仅仅是东京城市更新的重要组成部分—临海都市副中心;同时作为优秀的湾岸开发模板,也为中国的城市化建设提供了不少可以参考学习的宝贵经验。

湾岸由于土地成本低廉(全部填海造地而成),并且公共轨道交通东部可在15分钟之内到达银座、西部可在30分钟之内到达新桥,所以一直 东京中高收入家庭所喜爱的高塔公寓的建设开发热门候选区域

虽然以中国人的土地认知而言,湾岸区域面积并不算很大,但整个湾岸区域的商业设施,东西两侧却可谓泾渭分明。

在湾岸西部,以日航酒店与fuji电视台为核心的台场区域,以周末休闲旅游为目的的商业设施居多 ,是东京家长认可的溜娃首选之地;

新知达人, 东京 城市更新新样本—湾岸 有明 Garden 此处请回忆门前耸立着高达的Divercity购物城

而在湾岸东部,有明、丰洲两个主要区域,则以周边高塔公寓的中产偏上家庭客层的日常生活消费、休闲娱乐为商业定位的项目居多 ,例如丰洲的三井拉拉宝都购物中心就是其中的代表项目。

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丰洲三井拉拉宝都外立面

02.

存量土地开发的新思考

2010年初,住友不动产拿到有明Garden区域的土地开发权。

随后,在“安倍经济学”的政策影响下,此区域被划为“国家战略特区”。但由于受到311东日本大地震、东京申奥成功、海外游客爆买等多种因素的影响,住友不动产对于本区域土地的开发方向一直处于举棋不定的状态。

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▲ 开发前期地块鸟瞰照片

不过, 随着奥运的临近,湾岸地区的开发逐渐与东京核心区域显示出来明显的差异化 ,随着周边多个旅游、会展、体育竞技馆、文化设施的完善, 以地域利便与地域活性化为目标,住友不动产也将有明Garden区域的土地开发方向确定 为以大型商业设施为核心、以旅游设施(酒店、温泉)、文化设施、活动场馆、以及高塔住宅公寓为配套的综合型土地开发

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▲ 项目预想效果图

03.

开发核心是最大限度的提升土地价值

有明Garden地块之前并不是湾岸最核心的区域,所以在本次开发前期,住友不动产为了尽可能的提升土地的利用价值,将地块的多功能性利用,进行了最大程度的构想。

首先,从定位上,确立了 Colorful、Wonderful、heartful 三个关键词

Colorful(色彩的 是项目的核心组成,可以提供多种生活方式的大型商业设施有明Garden shopping City、综合活动设施等;

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Wonderful(美妙的 是项目的文化组成部分,极具现场感的剧场HALL与久负盛名的剧团四季专用剧场;

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Heartful(治愈心灵的 是配套的高级酒与大型温泉设施、高塔公寓、以及有明Garden PARK、户外活动空间以及超长林荫步道。

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其次,以本区域的活性化为目标,对项目内各类型以及用途的建筑体进行了全新的组合

作为非城市核心区域的地块开发,在大型商业设施之外,配置了超大面积的户外活动空间、绿植区域、以及长约450米的林荫步行道。同时,地块内部各建筑体之间的动线连通设计巧妙, 从项目中心区域3F在徒步4分钟之内可以到达周边3个轨道交通车站 。这不仅提升了区域内的顾客回游效率,也争强了本区域与东京核心区域的连接。

另外,在“入托难”的东京,考虑到高塔公寓家庭的育儿问题,配置了大型保育设施,除本项目的公寓居民可以利用外,也接受湾岸其他住宅区域的适龄儿童,在一定程度上缓解了湾岸区域的保育入园压力。

在建筑安全方面,由于项目紧邻东京湾,受台风、地震等自然灾害的影响较大,所以商业设施、剧场设施、以及高塔公寓都具有抗风防震功能。

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▲ 地块区域位置图

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▲ 与公共轨道交通位置示意图

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▲ 地块区域内部 各建筑体关系 平面图

最后,住友不动产在本项目上,前期经历过东日本大地震,在建成后又因新冠疫情影响,导致项目延期开业。 所以,希望不仅仅是为住民提供住所、或者消费场所,而是更希望贴近生活本身

尤其是疫情影响导致了消费观念与生活方式的价值转换,除了土地利用与建筑本身, 在后期的营运方面,更是将着眼点放在了重新发现地域魅力与提供便利功能上

尤其是有明区域有着许多育儿阶段的家庭客层,但主要的交流场所仅限于学校与学习等,所以有明Garden可以帮助居民建立起一种遇到困难时可以互相帮助的关系。例如,利用项目内众多活动空间,比起商业作用,首先是居民的交流场所。

让生活在这个区域的人彼此邂逅、增进了解,以项目利用者的活动来提升项目的价值。

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