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透过物业股价下挫看行业的发展与反思

程鹏观物业 | 有价值的物业行业新模式、新知识 2022/08/21 23:30

一、物业股价下挫并没有改变物业行业长期向好的格局

8月19日乐居财经年度论坛的圆桌对话环节,主持人艾诚提了一个问题:“今年以来,物业股下挫,超8成企业市值缩水,有的市盈率回到个位数,如何看待价值重估现象?”

这是一个需要深度思考的问题,从表面的数据来,物业股价的确是一片哀鸿。

名称

代码

年初至今涨跌幅

正荣服务

06958.hk

-89.25%

佳源服务

01153.hk

-84.50%

领悦服务集团

02165.hk

-84.01%

佳兆业美好

02168.hk

-72.04%

宝龙商业

09909.hk

-70.65%

金科服务

09666.hk

-66.93%

碧桂园服务

06098.hk

-66.69%

方圆生活服务

09978.hk

-66.45%

时代邻里

09928.hk

-64.59%

烨星集团

01941.hk

-62.54%

荣万家

02146.hk

-59.52%

世茂服务

00873.hk

-59.23%

融创服务

01516.hk

-58.64%

旭辉永升服务

01995.hk

-58.43%

星盛商业

06668.hk

-55.24%

金茂服务

00816.hk

-51.72%

鲁商服务

02376.hk

-50.84%

合景悠活

03913.hk

-50.75%

远洋服务

06677.hk

-50.35%

中骏商管

00606.hk

-45.95%

雅生活服务

03319.hk

-42.79%

朗诗绿色生活

01965.hk

-41.67%

第一服务控股

02107.hk

-37.10%

新城悦服务

01755.hk

-36.68%

新希望服务

03658.hk

-35.30%

保利物业

06049.hk

-32.30%

力高健康生活

02370.hk

-30.98%

建业新生活

09983.hk

-30.04%

浦江中国

01417.hk

-29.02%

卓越商企服务

06989.hk

-28.96%

弘阳服务

01971.hk

-28.37%

康桥悦生活

02205.hk

-28.00%

兴业物联

09916.hk

-24.09%

宋都服务

09608.hk

-23.08%

南都物业

603506.sh

-20.17%

东原仁知服务

02352.hk

-20.17%

华发物业服务

00982.hk

-20.00%

中奥到家

01538.hk

-18.50%

建发物业

02156.hk

-18.49%

融信服务

02207.hk

-16.36%

和泓服务

06093.hk

-15.55%

金融街物业

01502.hk

-15.45%

招商积余

001914.sz

-13.09%

华润万象生活

01209.hk

-7.89%

滨江服务

03316.hk

-7.21%

京城佳业

02210.hk

-6.90%

新大正

002968.sz

-6.73%

中海物业

02669.hk

-5.98%

银城生活服务

01922.hk

-5.59%

特发服务

300917.sz

-4.76%

绿城服务

02869.hk

-2.97%

越秀服务

06626.hk

-2.53%

德信盛全服务

02215.hk

-0.44%

德商产投服务

02270.hk

1.82%

祈福生活服务

03686.hk

11.47%

彩生活

01778.hk

停牌

奥园健康

03662.hk

停牌

鑫苑服务

01895.hk

停牌

恒大物业

06666.hk

停牌

数据来自物股通

针对艾诚的问题,我们首先要回答的是,难看的股价背后是什么因素导致的,无外乎内外两个方面的原因:

内因是地产销售不见好转,暴雷预期加强的不利消息传导到物业公司。透过两个公开的信息,就能直观感受开发商业务萎缩带给物业公司经营的压力。恒大物业134亿存款“不翼而飞”的事件,2021年末52家上市物业公司应收款项较2020年末激增82%的新闻。股票投资就是投资预期,我们看到的预期都是非业主增值服务断崖式下跌,未来交付面积减少,应收账款坏账计提提升,资金被挪用的风险,没有一条不是利空。

外因是美联储加息逼迫外资撤离中国资本市场,物业股价也必然随恒生指数一起回调。另外,外资投行配合唱空,网络随处可见《野村死磕碧桂园服务,再次下调其目标价》的文章,足以证明外资投行的做空行为。

在内忧外患的情况下,物业股价下调也是正常的。社会上有些悲观的情绪,认为物业的故事终止了,认为物业的春天翻篇了。其实,物业行业长期向好的格局并没有改变。

我认为有三个方面的动能在支撑物业行业长期向好。

第一个动能:国家促进物业行业的政策红利正在不断释放

从2020年开始,国家对房地产强化“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,政策并不友好。反观物业行业,国家政策一直是扶持,积极支持的态度。最近,习近平总书记在沈阳社区的指示:“社区服务一定要搞好”。这是物业行业长期向好的根本保障。

2020年底,住房和城乡建设部等10部⻔联合印发《关于加强和改进住宅物业管理⼯作的通知》,提到物业管理纳入社区治理, 落实街道属地管理责任。我在实际街道和物业公司调研的过程中,也听到物业公司同仁的抱怨,物业公司为街道义务做了很多事情。同时,街道同志也提到目前缺乏 相关物业管理与社区治理关系的体制机制支撑。

早在2017年,《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确提出“依法厘清街道办事处(乡镇政府)和基层群众性自治组织权责边界,明确基层群众性自治组织承担的社区工作事项清单以及协助政府的社区工作事项清单;上述社区工作事项之外的其他事项,街道办事处(乡镇政府)可通过向基层群众性自治组织等购买服务方式提供。”

无论是习近平总书记的最新指示,还是《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》,已经明晰了发展方向和宏观实现路径,未来国家相关部委一定会出台促进社区服务可持续发展的实施细则。例如街道、基层自治组织和物业公司的权责边界划分,以及工作事项清单等问题,仍然需要更加详细可操作的实施细则。

一旦更多实施细则逐渐成型并实施,政策红利不断释放,物业公司必将如虎添翼。

第二个动能:物业行业市场集中度提升的趋势

众所周知,强者恒强是物业行业典型的分布特征。其实,无论在生物演化、个人发展还是国家、企业间的竞争中,强者恒强背后的马太效应无处不在、无时不有。

世界通常用赫芬达尔—赫希曼指数(Herfindahl-Hirschman Index,简称HHI)来测量产业集中度的综合指数。

以HHI值为基准的市场结构分类

新知达人, 透过物业股价下挫看行业的发展与反思

我们通过计算53家上市和准上市物业公司营业收入占物业行业总收入百分比的平方和,按照标准放大后,得到2021年上市和准上市物业公司的HHI指数约为620,如果放大到全行业,HHI指数更低。由此说明,物业行业当前处于竞争Ⅰ型甚至Ⅱ型的市场结构,距离低寡占还有距离,这种状态意味着行业的整合仍然没有完成,我们完全可以预计,未来几年物业公司在管面积和营业总收入必然要延续高速增长的态势。

物业行业市场集中度提升的趋势,逐渐改变现有物业行业“小散零”的局面,资源向服务效率高,服务品质好的企业集聚,促使市场优胜劣汰的机制发挥作用。

第三个动能:甲方市场主体地位开始归位

物业行业有很明显的特点:首先是物业服务体现出来的问题是滞后的,例如公共环境与设备设施维护(消防)的弊病不会马上体现出来,这是行业的第一个特点;行业的第二个特点是服务成本的弹性很大(10元和5元同样可以管理好一个小区),包干制是甲方市场主体缺位的结果,相对理性的物业服务收费管理办法是酬金制。

市场需求侧一定要关注甲方市场主体地位的归位,物业行业现状的很多问题均是由甲方市场主体地位的缺位所导致的。这一点是非常重要的,甲方市场主体地位的归位将会带来市场相对成熟的状态,市场倘若不成熟,市场机制就会失灵,进而“优胜劣汰”“等价交换”的规则将不复存在。业委会、街道或物管会等甲方市场主体权力很大,会对行业带来市场格局的变化,市场趋于理性。

回过头来看,支撑物业行业长期向好的政策红利、行业结构、市场主体三大动能,不仅没有弱化,还在不断强化,反映到资本市场,足够支撑物业公司股价逐渐触底反弹。

二、物业股价下挫事件促使物业公司的反思

物业股票下挫事件,一部分有去掉前期物业估价泡沫的理性回归,另一个很大的部分,受到房地产企业的波及。

这次下挫也是地产大股东真正意识到,物业公司不是地产的钱袋子,试图从物业公司拿钱,如同左右兜类似的恒大物业134亿存款行为必然受到资本市场的关切。

告别野蛮打法,回归文明融资!

2021年11月18日,雅居乐及雅生活联合发布公告称,有条件同意发行本金总额为24.18亿港元的债券。雅居乐此次发行的母、子双上市公司的股债联动产品,以近期少有不影响公司控制权的方式在公开资本市场融资,这是文明的方式融资自救。

反思一:独立,用真正的independence回答物业是什么?

独立分为两个层面,一个是行业层面,要思考物业行业是否属于房地产行业;一个是企业层面,不仅从商业模式独立,更要思考如何实现经营、财务的真正独立。

反思二:如何提升驾驭资本的能力实现业务发展?

驾驭资本能力不是操控股价的能力,而是能够判断股市波动周期,感知高点和低点。充分利用股市周期性波动,实现“用资本市场融来的钱,实现花别人的钱,圆自己的梦。”

有些头部物业公司在这个方面能力的确超强,虽然社会对物业公司一味规模扩张鄙视,不过借助资本的力量买来 营收 和规模是实在的。

反思三:如何在商业行为中寻求社会价值与经济价值的平衡?

现在的物业公司,已经不是简单的空间服务提供商,更多表现为“社群和生活的服务者”的趋势,全面回应居民需求,广泛参与社区生活,愈发成为全面的社会治理主体。

有一点提醒,物业公司是寻求盈利的企业,如何经济价值和社会价值的平衡,这是未来物业公司商业模式和经营模式升级的底层逻辑。8月19日乐居财经年度论坛上,绿城服务集团行政总裁金科丽现场分享题为“幸福力量”的主题演讲,系统性阐述了绿城服务“幸福里”的服务理念,听完之后最大的触动,就是绿城服务作为一家企业,努力向全社会诠释在商业行为中寻求社会价值与经济价值的平衡。 

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