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闽系大佬加速跌落!正荣地产谁来救?

杠杆游戏 | 用数据读懂经济中的杠杆和泡沫 2022/08/07 16:06
撰文|杆 姐&编辑|雯 雯(欢迎关注她)

曾经名噪一时的闽系大佬正荣地产似乎正加速跌落。

据公告披露,正荣地产宣布其2021年1月票据项下的 1326万美元的利息 付款于2022年7月7日到期应付。根据该票据的条款,正荣有30天的宽限期支付利息,但预期 无法于2022年8月6日宽限期的最后一天之前就此票据支付该利息。

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此外,正荣地产2019年10月发行、年利率8.7%的美元债票据, 未支付待偿还本金2977.7万美元及其利息。 该票据已于2022年8月3日到期,并从联交所退市。

正荣地产,咋整、谁来救?

01

一分钱难倒英雄汉

相关证券论坛里,杠杆地产发现气氛有了微妙变化,几个月前高喊抄底的声音几乎没有,反之是套牢、完蛋等评论。

而2022年前7个月,正荣地产真的太难了。

从1月开始就风波不断: 股价闪崩、月销售额同比下滑、评级下降 ……每一个看上去都让人忧心忡忡。

紧接着的2月,正荣地产旗下公司债再次异常波动、再次遭遇 临时停牌 。也是2月,正荣地产公告称,对2022年到期的5笔境外债券发起交换要约,并对8笔在2023年及之后到期的债券进行同意征求, 合计金额约34亿美元。

债务展期确实能缓解短期偿债压力,但利息成本也将更高,同时未来也将面临更多债务。如果我国房地产环境没有明显改善,如果正荣地产财务情况并没有得到好转,这把剑迟早还会落下来。

尽管展期了这么多,但正荣地产还是发生了债券违约,因为境外债有部分金额未能达成展期。

4月,正荣地产 官宣“暴雷” :因2042万美元利息未如期支付导致违约。

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5月底,正荣地产继续披露,缺乏充足财务资源,预计 无法于2019年11月票据的宽限期届满前支付利息13725000美元。

从各种披露里,杠杆地产发现,正荣地产每次违约的金额都不算大,千万美元级别。要知道其销售额曾经是千亿档位,真是一分钱难倒英雄汉。

正荣地产票据的利率也不低,如上图大部分在7-8%,甚至个别超过了9%,侧面反映出的是其融资难易度。要知道一些国企动辄2-3%利率,优质民企融资利率4%左右也很常见。

02

自救、销售均乏力

今年早些时候,正荣地产其实也在积极“自救”。

如此前董事会副主席刘伟亮表示的,已经梳理了一批合作项目和投资性物业,洽谈股权转让事宜,预计上半年可以完成30到40亿元左右的规模的资产盘活处置。

上半年正荣地产确实 卖了一些资产 ,比如天津某项目、还有3月与新希望地产的股权出售协议。但似乎动作也仅限于此了,后续杠杆地产并 没有在公开渠道看到其更多落地动作。

现在大行情不好,多数房企自身难保更别提接盘,而且现在抛售资产的房企也很多,粥多僧少,不好弄。

另一个回血的办法是促销售,但这方面正荣地产的情况似乎也不好。

据克而瑞数据,正荣地产2022年前7月全口径销售额230.4亿元,权益销售额127.8亿元。2021年同期这两个数据分别为952.1亿元、529.8亿元,同比分别 大幅下滑了75.8%、75.9%。排名也下降了几十位。

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图片来源|克而瑞(特此感谢)

虽说2022年房企销售普遍很惨,但下滑幅度这么大的也比较少见。

从2022年后几个月的风向来看,房地产短期爆发的可能性似乎不大,正荣地产还得想其他办法搞钱。

03

债务压顶

正荣地产债务压力有多大?2022半年报还没出,杠杆地产能看到的是其2021年末财务数据,彼时其 压力已然不小

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图片来源|东方财富(特此感谢)

如东方财富数据显示,显示截至2021年末,正荣地产负债总额2128.99亿元,比2020年末的1837.83亿元增加了200来亿元。而2020年本来就已经比2019年增加了400多亿元。 疫情2年,正荣地产负债总额增加超过600亿元。

负债结构来看,正荣地产也风险较大,以流动负债居多,2021年流动负债1715.35亿元, 占总负债比80.6%。

流动负债中,增速较高的为短期借款和其他流动负债。前者2021年同比翻倍,从前一年的128.92亿元增加到当期的258.65亿元;后者同比也增加了300多亿元,为930.58亿元。

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图片来源|东方财富(特此感谢)

现金流方面,从2021年末的情况来看,正荣地产的 现金及现金等价物期末余额同比降幅明显,比2020末少了200多亿元 ,为147.27亿元。

境外债方面,据债市观察统计,正荣地产未来1年内将有4笔美元债、合计超过约85亿元人民币陆续到期。

到2023年年5月,正荣地产境内的6只私募债也将陆续到期,债券余额约13.64亿元。累计来看, 未来1年内正荣地产将有近100亿元境内外债务需要兑付。

如今连千万美元利息都违约的正荣地产,届时又该如何应对?

04

挺得住吗?

好消息是,融资环境在回暖。信达证券研报分析,7月房企境内外融资997亿元,同比下降 16.4%,环比增长82%,同比降幅大幅收窄, 债券发行市场出现回暖迹象

其中境内债发行561.1亿元,同比下降15.1%,境外债发行436.2亿元,同比下降18.0%,降幅均明显收窄。

境外债发行规模较上月环比增长321%,接近2021年9月以来的最高水平。

境内债方面,市场依旧以发行一般公司债为主,但短债的占比较上月显著提升,其中超短期融资债券环比增长193%, 恢复到今年5月的发行水平。

希望正荣地产的融资环境也会更好。

官网显示,正荣地产于1998年成立,专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业,于2018年在香港联交所挂牌上市。

创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田,2019福布斯全球亿万富豪榜排名877位、2019年胡润百富榜排名第81位。福建省优秀企业家、中国地产闽商领军人物等各种光环加身。

唏嘘的是,7月22日晚,正荣地产控股股东欧宗荣全资拥有的RoYue Limited所持有的公司 2950万股普通股被强制出售

哪有什么胜利可言,挺住就意味着一切!

本文未标注出处的财务图表,均源自正荣地产公告披露,特此说明并致谢

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