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杨鸥-中海物业行政总裁《以“第二增长曲线”解析行业发展》

程鹏观物业 | 有价值的物业行业新模式、新知识 2022/07/08 14:06

6 29 日,在广东省物业管理行业协会、山东省物业管理协会、内蒙古物业管理协会的主办下,第三届上市物业公司发展报告发布会成功在广州举办。

在会上,我代表我们课题组发布了我们最新的研究报告。与此同时,中海物业行政总裁杨鸥围绕《物业行业的初心使命与趋势展望》,合景悠活首席执行官王建辉围绕《数字重生》、碧桂园服务首席市场官汪英武围绕《物业城市服务与市场化发展变革》、之平管理执行总裁余绍元围绕《营造美好场景共赴行业健康发展的明天》,以及广东省物协发展研究中心副主任展云逸围绕《物业资本市场未来走势分析》,都做了精彩的演讲。

透过此次发布会,演讲的五位嘉宾并没有讲自己公司的品质如何,也没有把发布会当成宣传自己公司的平台,而是围绕行业共性问题,提出自己的理解和认识。物业公司知行合一的强者心态逐渐形成。过去,物业公司及其从业者,总是把自己当作是弱者,甚至“上辈子作孽,这辈子干物业”的自我调侃才消失几年时间。但是,当今的物业公司已经尝试并践行把自己当做空间服务赛道的引领者、创造者、创新者,物业公司及从业者已经主动建立研究的思维、思考的逻辑,争做服务的指导者和服务标准的提供方。

从本次公众号文章开始,我们将陆续把第三届上市物业公司发展报告发布会五位嘉宾的发言实录公布。

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尊敬的杨会长,尊敬的各位嘉宾。特别是刚才程鹏教授讲的内容,我待会儿里面有可能有涉及,都是相关相通的。那么我们先回顾一下,2021年 10月27日受邀请在 广东省物业管理行业发展四十周年大会上做了交流,发现一些规律,在这个规律下面呢,我们确定要去做一些事情。中国房地产行业已经取得了举世瞩目的成绩,全世界排名前 10的房地产公司9个是中国的,包括香港。 2021年 10月份的时候,一些政策和言论都说我们房地产 在比较高的位置盘整,但是我们在整个房地产产业在 GDP 的占比,其实中国和欧美的一些发达国家相比,我们的比例是很低的。

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这就引申出来一个话题,我们买房子很贵,房价也是全世界前 10的城市,包括香港在内,我们一共占了4 - 5个,但是买了房以后 ,业主围绕居住产生的一些费用(包括物业管理费),一些到家服务和其他增值服务,其实比例是很低的,这意味着做物业服务的相对而言还有大空间。

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放眼全球,我们当时在深圳第一次讲的时候,举了深圳南山的例子,南山和海湾之隔的香港对比,从1997年回归,今年正好 25年。 25年的时间里面,我们的房价在 19 9 7年香港的房价是深圳南山的14倍。到2020年 香港和深圳房价只相差 1.2倍,南山的房价也很高,深圳湾一号 房价是 20-30万一平 米。反观物业费, 25年前我们的物业费相差9倍,现在相差多少呢?7倍 。换句话说,房子从 14倍变成了1.2倍,基本上差不多了,但是物业费的差距还存在。如果说全国来看,我们物业费的差距不 9倍, 可能差距还拉大了。

那么得出一个结论,房地产开发,我们把前半段修好,作为一个 房地产 行业来看, 我们称为 “房地产的开发制造业”, 仿佛已经趋于平缓。但我们后端围绕 居住 这个事情的生活服务业来看,我也提到这个观点,和刚才程鹏教授讲的基本上一致了。现阶段这个市场非常好,但是大的物业公司形成垄断的局面 还没有形成

“水大鱼小”。水很大,但是鱼还很小。生活服务业的市场很大,但大型企业却很少。我们每一家公司在里面都有发展,以上我用了 5分钟时间回顾一下。

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那么今天我们来讨论一个刚才的话题,谈谈第二曲线,主要参考的内容是刚才提到的几本书和一个报告,我是在今年元旦春节写了一个关于我们集团内部的报告《中海集团启动第二增长曲线正当时——用好非连续性创新,推动未来 10 年新发展》,在后面的内容里面我引用了这个报告里面关于物业行业的一些内容,以及“云科技”近期的一份对物业行物业的报告、光大证券关于世界上三个比较知名的服务性企业跟我们相近的一些内容。如果早听程教授的报告,我肯定会引用程教授报告的很多内容。现在晚了一点,下次我把这些内容都补充进去。

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探讨一下未来 10年我们的第二增长曲线,首先我们来解释一下什么是 S曲线,S曲线描述的在一个特定的市场行业乃至产品发生的轨迹,这个就是说刚开始的时候它是比较平滑,然后不管是技术的原因,还是市场原因,还是消费习惯的改变,到了一个拐点后会急剧上升,后面又会趋于平缓,甚至下落,就是斯坦福大学教授罗杰在《创新的扩散》当中提出的S曲线,现阶段S曲线的定义应该来说被大家都认可。

我们再来看一下连续性创新是什么,就说任何的产品技术,包括产业和企业沿着S曲线周期进行持续的改善,就在S曲线上不停的往上走,就会产生如下特点:持续的改善产品性能,定位主流的消费品越做越好。有几个词大家可以想象一下,叫精益求精,就是说越来做的越好。反面来说,其实也是说这事就叫内卷,啥意思?我的理解最简单就是第一排的各位领导突然站起来了,不知道什么原因,站起来了以后后面人都看不到了,如果你还想看的话,你也得站起来,最后全部的人都站起来了,大家看到这个东西的观点和感受和你们都坐下是一样的,但你们站起来又累,看到的内容却没有什么增加,这就是“内卷”。

比如说刚才我提到房地产这段时间形势不好,一个各大房地产公司反而经常加班,项目层面不停开会和不停的复盘,这市场没了,我们不停的加班,有用吗?不一定有用,反而应该什么,我就认为这就是内卷,明明没市场了,你在这耗着。应该是老板、决策层去考虑下面一个问题,我们有没有再次创新的一些东西。

还有一句话叫“人无我有,人有我精”。我感觉这句话说反了。如果大家先做事,人人有的东西把它做精,这不是重点,是你要去做别人没做的事情,才有机会。那么在第二曲线创新里面,他要对此进行了一个解释,创新有两种模式,第一个就是在这条直线上,这条主线上进行改进,另一个在两条曲线之间进行非连续性的一个创新转换。

我们现在展开来看,特别是 98年住房的货币化到现在20多年的时间里面,能够感受到刚开始大家包括我们父辈都在犹豫买房子,然后 过去的 20年 ,谁买房子谁是赢家,到现在又开始讨论要不要买房,要不要在一二线城市买房子?还是要不要买,后者去投资其他的?

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我们来看一下,刚才我提到了我的文章是在今年元旦提的,元旦的时候正好在 1月1号澎湃新闻出了中国2021年 房地产十大关键词,大家可以看一下,去年上半年基本上是在讨论三道红线,集中供地和二手房指导价等限制、打压的政策;去年下半年到现在是规范、鼓励的政策为主。但今天已经 6月29号了,房地产市场并没有看到太有明显的回升,当然我们感觉有 趋稳的感觉,比如说我在深圳有这个感觉,但是我相信大多数城市其实还是在煎熬。昨天还出了一个政策,全国取消了买房印花税。

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再看一下我们的物业的一个政策,无论是去年年初,还是今年年初,国务院及其部委出了两个文件,这两个文件是加强和改进住宅物业管理工作的通知,以及实施城乡社区服务体系建设规则,大家可以看一下,里面所有的词全是积极努力推动提升等,再结合我们刚才讨论了市场的一些情况,如果不去思考企业的第二个曲线,那么这种努力仅仅是“用战术上的勤奋来掩饰战略上的懒惰”。

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第二曲线创新里面它有两个答案,第一个是尽量延长,第一曲线使它走的高一点,使它走的长一点,换句话说什么?第一曲线被淘汰前我们能做些什么?在有限的时间里面去找到第二条线,密切市场培育壮大。这里面就提到了“极限点”和“破局点”的概率,在技术发展过程当中总会遇到极限出现的那一刻,一项技术在遇到极限之后就只能停步,这个衰落就不可避免了。

“破局点”是在第二曲线的起始处。如果打破了布局点,成长将迅速发展。但如果不能打破,就只能在一个低水平的反复。遗憾的是, 95%的企业过不了 这个战略转折点。

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我们再来看一下第二曲线,刚才程鹏教授也提到了。第二曲线其实就在我们主营业务发展过程当中做大第一曲线的同时,孵化出第二个曲线,这里面有一个公式,“创新 + 选择(市场选择) + 隔离 = 第二曲线”,要去想一些新的业务。

第二是选择。选择有主动选择和被动选择,主动选择就是我们这家企业发现了市场,迎合市场,第二市场也来选择我们,比如万科的新“烛台”,哪一个业务符合市场需求,就给予资源做大。

以前,物业行业作为一个房地产后端部门的时候,老板关心的不是你们挣多少钱,也不是关心你做多大的业务,他只关心一个怎么样能够促进房地产商卖楼,或者说房价提升。

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其实不管是企业还是个人, 90%的时间都在连续 性创新,企业创造大部分的利润也来自于常规的一种地位,左边的图片是展示奥运精神,奥运精神就是追求更高更快更强,但一定有人类的极限。

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无论你怎么努力,在 S 曲线的“极限点”,进步都会很小。大家可以看到这个情况。英特尔是设计和制造中央处理器的顶级企业。这几个 LOGO 是我在网上搜的,没有 1991 年前的。问题是:19 91 年前他在干嘛呢?其实是做存储器的,也是做到世界第一,但是日本举全国之力研究存储器,不管是抄袭还是研发,最后做到了世界第一。

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英特尔没有办法,只有提高质量,降低价格,把价格从28美金降到了6美金。 PPT 上是时任CEO格鲁夫有一次和公司的董事摩尔散步时的谈话。他那个时候已经非常难受了,因为市场份额在变小,售价在降低,利润在降低,甚至要出现亏损,这个行业你没办法做了,对他来说。他感觉要下台了,如果他们来了一个新的CEO,你觉得这个CEO会干嘛?摩尔说,预计他会放弃存储器件业务。

格鲁夫说为什么我们不现在就这样做?换句话说第一曲线已经到了顶端,为什么不从我开始放弃第一曲线,并致力于做第二曲线的事。所以说才有后面84年以前英特尔就是存储器的代名词,从92年到现在,提到英特尔,大家都想的是中央处理器,这个就是一个正面的案例,他放弃了第一曲线,拥抱了第二曲线。

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我们再来看它其实有两种,第一个是在S曲线,这个叫正向的非连续创新,比较典型的例子,比如说有常规动力到核动力的一个跃迁。

第二个是从反向非连续性创新,最典型的案例,就是火车刚开始出现的时候,火车的速度不如马车的,但现在没有人说马车可以跑到200 - 300公里一个小时。还有一个电动汽车的例子,我预计在座的各位有很多已经买了电动汽车,但是回到10年前电动汽车刚出来的时候,你们不会去,除非太喜欢新奇事物的人,因为当时电动汽车有很多的毛病,最大的一个电池充一次电充几个小时,有可能只能跑三五百公里,跑长途都不敢用。现在最新的电池就前两天在宁德时代,它的电池已经做了10分钟充电跑 1000 公里。

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我们来看一下创新里面都会提到,它是创新领域的鼻祖,叫做熊彼特,他当年与凯恩斯应该是齐名的,他提了创新有5种情况,第一种情况产品的创新典型案例数码相机替代了胶卷相机。

熊彼特提到的第四种情况,就是我们可以进去资源配置与创新,刚才提到了特斯拉把燃油的一些东西去,除了加入了我们的电能新能源组织模式的创新。还有一些新的组织模式,比如说滴滴打车是一个组织模式,它改变了一个行业,携程又把这些资源进行了重新的归类,包括我们物业自己在做一些微创新,什么小微合伙人等合伙制都可以这样来说。

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他提出的创新不是在同一曲线里的累计性增长,而是从一条曲线变革为另外一条曲线。这个举了一个磁盘的例子,磁盘在不停的变小,就有公司垮掉,因为小的磁盘成本更低,存储量更大,但是生产大磁盘的生产线不是那么容易改装,所以说就变成了新的企业,把老的企业干掉。

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基于以上的分析,我们看看所在物业管理行业。增值服务随着居民可支配收入的增加,对比基础物业服务和增值服务的利润率,我们都在加大力度做增值突破。第三个就是我们都在科技赋能来做智慧园区的打造,包括我们还有自己的科技公司。第四个都在想办法通过智能化的手段来降低人工成本,或者说让每个人管理的套数面积增加,还有资本在推动我们这个行业的集中度在增加,左边是去年十大并购事件,右边可以看到这几年特别是并购的金额增长更快,今年的速度不一样,还有一个大家也都在精益求精,客户满意度大家都在追求,不管是标杆企业还是整体,其实都是在较为好的发展。

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具体的个案这一块都是公开的,一个是招商局在干嘛,我认为他在培育他的第二曲线,他在做航空,在做金融,这两个是小众。就如同你做医院、做大学、做部队业态,它是一个小众的。第二个华润万象在干嘛?保持第一梯队的同时,把他的长项能力叫资产运营,招商招租把它做得更强。再看万物云,大家在干嘛?刚才讲的它有很多新的业务,希望在这个业务里面有试错,谁能跑出来谁就做大,分拆上市也行,独立板块也行。

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还有房多多,大家理解的它的主营业务是什么呢?做二手房中介的?是吧?上次我和他们CEO曾熙总交流,别人也在想买开发商的商铺、车位等,对社会的停车场进行智能改造,对老旧小区精装后再拿去出租或出售。这些刚才提到的房多多已经在第一曲线物业正常开展的同时,对第二曲线进行的思考及实践。

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我们再来看一下欧美的一些情况,首先来看一下这是他们的一个发展历程,这是我做的一个时候表格,把他们都统计了一下,然后用图片的形式来解释。

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可以看到 F irst Services前面都在扩张变大,但是在16年开始,他进入了消防,在19年开始他进入了房屋修缮的业务。2021年品牌加盟增值服务的营收首次超过了基础,它的S曲线也画出来,不管是它从下面还是上面,它起码它的第二曲线已经可以和第一曲线相当的。

这是一家企业叫索迪斯的,去年好像我也提到了这家公司营业总收入也比较大,这是它的一个发展历程,在做连续性创新,在做一些地理范围的扩张。

但在2009年开始了非连续性创新里面提到了还有新战略,开发了第三个业务板块,同时聚焦增长,做行业的新业态。

爱玛客这家公司成立了已经90年,这可以看到他是在1932年到1968年他是做零售的,最早开始是卖花生的,在1968到1972年他是食品餐饮的服务,在1976年以后他开始做市场,他也在不停的改变航道,那么结论就是与其更好或者不同。

现在有70家上市公司,包括没有上市的。大家可以看其实分了4类,以住宅物业为主,以非住宅物业为主,以社区增值服务为主,以非业主增值服务为主。目前,没有哪一家企业能在这四个领域都做到第一。

那么我最后的结论是什么?

第一个结论:虽然现在物业行业的情况,没有像地产公司那样麻烦,我们发现机会很多,但是在座各位企业家来说,也得考虑到第二天和未来增长的情况。

第二个问题,下面是有很多的分类,其实我们把这个画出来以后,他起码有十几个细分种类,你不可能我也不推荐你在每个行业里面每个方格里面能够做到领先,没有必要,你只要结合自身特点,找到你适合的。刚才程鹏教授也提到了:“中海能做的,其他企业不一定能做。”同样的,你能做的,我也不一定做。若一定要模仿别人,这件事情就很苦恼,也没有必要。我们只需要在适合自己的某领域做好,不一定要去做那个面面俱到的第一,而去做适合自己深耕领域的唯一。

引用英国管理大师查尔斯 汉迪的话“成功者只做两件事,时时检查第一曲线,常常思考第二曲线。”作为结语。

与其更好,不如不同!

谢谢大家。 

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