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律师随笔 | 承租人擅自转租,出租人可以解除合同

北京群益律师事务所 | 分享法律知识,开启人生智慧 2020/02/11 11:42

案情简介

某商场与小小因为邻街门面房达成租赁协议。

协议规定:某商场将临街门面房租给小小开饭店,租赁期限为3年;每月由承租人小小向某商场交纳租金10000元,必须在每月3日交纳,超过规定期限不交,某商场有权收回门面房使用权;在门面房租凭期间,房屋的维修费用由承租人承担;租赁期满时,承租人不得以任何借口拆除,损坏房屋设备、建筑;此门面房屋只许承租人使用,不允许转租;租赁合同自签订之日起生效。

协议履行一年后,小小私下将某商场的门面房屋转租给达达。达达每月向小小交纳租金,小小赚取房租差价。小小和达达转租房屋,某商场发现后,要小小解除与新承租人达达的协议。但小小以不少给某商场租金为由,置之不理。某商场诉至法院,要求解除与小小签订的房屋租赁合同,并要求小小支付违约金。

案例分析

本案中,某商场将邻街门面房出租给小小并签订了租赁协议,符合国家法律、法规规定,双方所签房屋租赁协议有效。

本案承租人小小未经出租人同意,擅自将房屋转租给第三人使用,属违约行为,应当承担违约责任。承租人在租赁关系存续期间,未经出租人同意,不得将租赁权转让或者将租赁物转租给他人。

《合同法》第224条第一款规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。”根据这一规定,在租赁关系存续期间,承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。但是必须要事先征得出租人的同意。

所以,承租人要将租赁门面房转租给第三方时,应当征求出租人的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人没有转租的权利,否则,应当承担违约责任。

本案小小不想再租用某商场的房屋,他可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议,但不能擅自将租赁房屋转租给第三人使用,更不能赚取更高租金。

律师看法

《合同法》第224条第2款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

承租人如果要将租赁物转租给第三方承租使用,必须事先征得出租人的同意。否则,出租人有权收回租赁物,解除租赁合同,并由承租人承担违约责任。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的,出租人有权解除租赁合同。上述规定均表明,按合同规定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务,违反该项义务,出租人有权收回出租房屋。故本案中某商场有权解除合同收回门面房的使用权。对于小小的违约行为,应令其承担违约责任。

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马大维律师

马大维律师,北京群益律师事务所专职律师。 中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。 马大维律师熟悉业务知识,勤勉尽责,获得了委托人的好评,多年执业经历,积累了较丰富的办案经验和办案技巧,为维护当事人利益,积极主动工作,并运用丰富的执业经验、法律知识,办好当事人的每一件事。

执业理念:

执业过程中,马大维律师以“当事人的事情就是自己的事情”作为自己的执业理念,一切以客户需求和利益为出发点,依法诚信维护当事人的合法权益。

主要业务领域:

合同纠纷、交通事故人身损害赔偿纠纷、工伤赔偿、婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷等。

北京群益律师事务所成立于2013年,是由长期从事法律、管理、经济业务的资深人士发起的大型综合律师服务机构。群益强调团队精神、集体智慧,在为客户解决重大、复杂、疑难案件方面具有深厚的实力和丰富的经验;重视培养人才资源,储备了一支具有管理、科技、金融、贸易、语言和中外法律多重专业学历背景的律师团队,竭诚为您服务。

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