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从上市物业公司规模阶段划分所想到的

程鹏观物业 | 有价值的物业行业新模式、新知识 2022/05/31 00:54

对标是企业 不断 改进 和获得竞争优势的最重要管理方式之一, 经典的做法是 把企业的目光紧紧盯住业界最好水平,明确自身与业界最佳的差距,从而指明了工作的总体方向。 然而,在对标实践操作层面,就要先思考一个话题: 业界最好水平 是否适合本企业的实际,或者是否能够对标。可见,找到合适的对标对象,还真不是拍脑袋的行为。

以物业行业为例,自 2014 6 月彩生活作为“物业第一股”上市以来, 整个行业发生天翻地覆的变化,特别是物业管理行业和物业服务公司的内涵,恍惚间完全是两个行业。即使是内化于行业的企业, 分化现象也日益凸显。有的趋向成长为综合性服务企业,有的趋向成长为专业性服务企业。不同的战略定位必然导致企业发展规模、商业模式、管控架构都存在较大差异。如果没有意识到上述差异,简单粗暴把 头部物业 公司 视为对标对象 ,可能导致某些企业看到与友商的差距便急于照搬最佳实践,以消除不满意的结果,往往忽略企业自身的特征与优势,忽略友商最佳实践背后的底层逻辑。看到头部物业公司在规模扩张、多种经营长袖善舞,我们也闻鸡起舞,可能结果并不美好。

一、上市物业公司规模类型划分

基于此,我们使用了最优分割法,对 上市物业公司规模发展进行有序数据分类 利于物业公司能够更有效找到合适的对标对象。 因此,得出运用最优分割法对 53 家上市和准上市物业公司分类结果如表 1 所示, 规模 发展指数分割曲线如图 1 所示

1 上市物业公司规模发展指数

新知达人, 从上市物业公司规模阶段划分所想到的

新知达人, 从上市物业公司规模阶段划分所想到的

1 规模发展指数分割曲线

我们把六种类型的物业公司规模数据整理到表 2

2 六种类型企业的规模数据

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(1)类型一物业公司规模特征分析

2021年类型一3家物业公司在管面积合计19.15亿平方米,占53家物业公司在管面积总额的32.81%,在管面积均值为6.38亿平方米,中位数为6.60亿平方米。3家物业公司经营总收入合计666.28亿元,占到53家物业公司的30.77%,均值为222.09亿元,中位数为237.05亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计338.15亿元,占总收入的50.75%,非物业费收入合计328.13亿元,占总收入的49.25%。3家物业公司归母净利润合计80.09亿元,占到53家物业公司的32.59%,均值为26.70亿元,中位数为23.08亿元。

2)类型二物业公司规模特征分析

2021 年类型二 8 家物业公司在管面积合计 19.77 亿平方米,占 53 家物业公司在管面积总额的 33.87% ,在管面积均值为 2.47 亿平方米,中位数为 2.49 亿平方米。 8 家物业公司经营总收入合计 879.56 亿元,占到 53 家物业公司的 40.61% ,均值为 109.95 亿元,中位数为 97.33 亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计 482.35 亿元,占总收入的 54.84% ,非物业费收入合计 397.21 亿元,占总收入的 45.16% 8 家物业公司归母净利润合计 83.97 亿元,占到 53 家物业公司的 34.17% ,均值为 10.50 亿元,中位数为 9.52 亿元。

考虑到万达商管业态偏商业管理,商业模式与传统物业公司差异性较大。类型二 8 家物业公司中除业态类型偏商业的万达商管外 7 家物业公司在管面积合计 19.18 亿平方米,占 53 家物业公司在管面积总额的 32.86% ,在管面积均值为 2.74 亿平方米,中位数为 2.60 亿平方米。 7 家物业公司经营总收入合计 644.75 亿元,占到 53 家物业公司的 29.77% ,均值为 92.11 亿元,中位数为 88.75 亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计 388.73 亿元,占总收入的 60.29% ,非物业费收入合计 256.02 亿元,占总收入的 39.71% 7 家物业公司归母净利润合计 71.49 亿元,占到 53 家物业公司的 29.09% ,均值为 10.21 亿元,中位数为 8.46 亿元。

3)类型三物业公司规模特征分析

2021 年类型三 7 家物业公司在管面积合计 8.82 亿平方米,占 53 家物业公司在管面积总额的 15.11% ,在管面积均值为 1.26 亿平方米,中位数为 1.36 亿平方米。 7 家物业公司经营总收入合计 250.60 亿元,占到 53 家物业公司的 11.57% ,均值为 35.80 亿元,中位数为 34.67 亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计 138.82 亿元,占总收入的 55.39% ,非物业费收入合计 111.78 亿元,占总收入的 44.61% 7 家物业公司归母净利润合计 36.94 亿元,占到 53 家物业公司的 15.03% ,均值为 5.28 亿元,中位数为 5.25 亿元。

4)类型四物业公司规模特征分析

2021 年类型四 13 家物业公司在管面积合计 6.05 亿平方米,占 53 家物业公司在管面积总额的 10.37% ,在管面积均值为 0.47 亿平方米,中位数为 0.36 亿平方米。 13 家物业公司经营总收入合计 213.37 亿元,占到 53 家物业公司的 9.85% ,均值为 16.41 亿元,中位数为 15.57 亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计 128.10 亿元,占总收入的 60.03% ,非物业费收入合计 85.27 亿元,占总收入的 39.97% 13 家物业公司归母净利润合计 26.87 亿元,占到 53 家物业公司的 10.93% ,均值为 2.07 亿元,中位数为 1.66 亿元。

5)类型五物业公司规模特征分析

2021 年类型五 12 家物业公司在管面积合计 3.66 亿平方米,占 53 家物业公司在管面积总额的 6.27% ,在管面积均值为 0.30 亿平方米,中位数为 0.30 亿平方米。 12 家物业公司经营总收入合计 112.89 亿元,占到 53 家物业公司的 5.21% ,均值为 9.41 亿元,中位数为 8.73 亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计 67.51 亿元,占总收入的 59.80% ,非物业费收入合计 45.38 亿元,占总收入的 40.20% 12 家物业公司归母净利润合计 12.17 亿元,占到 53 家物业公司的 4.95% ,均值为 1.01 亿元,中位数为 0.93 亿元。

6)类型六物业公司规模特征分析

2021 年类型六 10 家物业公司在管面积合计 0.92 亿平方米,占 53 家物业公司在管面积总额的 1.57% ,在管面积均值为 0.09 亿平方米,中位数为 0.09 亿平方米。 10 家物业公司经营总收入合计 42.98 亿元,占到 53 家物业公司的 1.98% ,均值为 4.30 亿元,中位数为 3.46 亿元。其中此类型物业公司物业费收入合计 24.28 亿元,占总收入的 56.48% ,非物业费收入合计 18.70 亿元,占总收入的 43.52% 10 家物业公司归母净利润合计 5.69 亿元,占到 53 家物业公司的 2.32% ,均值为 0.57 亿元,中位数为 0.39 亿元。

二、基于类规模划分我们要回答的三个问题

1 问题一:从六种类型中寻找合适对标对象

文章写到这里,就要回应开头提到的对标对象。中国上市物业公司绝对是行业的翘楚,而且其模式经过资本方背书,财务报表也经过审计方签字。绝大多数物业公司,都可以根据自己的实际情况,一定能够在六种类型中找个合适的对标对象。

2 问题二:增值服务收入占比并没有想象般的高

我们的回答是没有想象的高, 物业公司公布的非业主增值收入、业主增值收入及其占总收入比例 如表 3 所示。

3 物业公司公布的非业主增值收入、业主增值收入及其占总收入比例

新知达人, 从上市物业公司规模阶段划分所想到的

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在此次 研究的 53 家上市物业公司中,除了南都物业、浦江中国、新大正物业等没有地产母公司的背景外,其余的大部分物业公司均有地产公司背景。从具体公布非业主增值服务收入的这 39 家上市物业公司的数据中可以看到,非业主增值服务收入占总收入比例在 0-10% 区间的企业有 5 家,非业主增值服务收入占总收入比例在 10%-20% 区间的企业有 16 家,非业主增值服务收入占总收入比例在 20%-30% 区间的企业有 12 家,非业主增值服务收入占总收入比例超过 30% 的企业有 6 家。而其中非业主增值服务收入占总收入比例不超过 20% 的共有 21 家企业,占 39 家企业的 53.85%

从具体公布业主增值服务收入的这 41 家上市物业公司的数据中可以看到,业主增值服务收入占总收入比例在 0-10% 区间的企业有 13 家,业主增值服务收入占总收入比例在 10%-20% 区间的企业有 14 家,业主增值服务收入占总收入比例在 20%-30% 区间的企业有 13 家,业主增值服务收入占总收入比例超过 30% 的企业只有新城悦服务一家。而其中业主增值服务收入占总收入比例超过 20% 的仅有 14 家企业,占 41 家企业的 34.15%

从六种类型的物业公司来看,碧桂园服务和万物云的业主和非业主增值服务收入占比基本都在 10% 左右,低于保利物业、绿城服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、招商积余等一众头部物业公司。而且,非业主增值服务的收入占比,从类型一到类型六,基本呈现逐步提升的趋势。

3 问题三:要冷静观察碧桂园服务和万物云在行业中的作用

行业 竞争与市场的格局 头部 物业公司行为 息息相关 无论是正向行为还是负向行为

增量市场的黄金时代背景下,市场规模比较 宽裕 的条件下,每一家物业公司都可以向外看,行业的 领头 企业遵守一定的规范,做出表率,可以避免陷入价格战、互挖人才等恶性竞争。眼光放长远,格局打开的 领头 物业企业形成默契,大家形成一个良性的互动,物业行业内的竞争态势就会比较平稳,良性的竞争能使行业和谐发展。

存量市场条件下,同行关系变差,市场里的主要玩家,会把对方视为自己的主要竞争对手,陷入你多 抢一个项目 ,我就 丢一个项目 的激烈竞争,这个时候容易擦枪走火、陷入互挖墙脚,人才流动而没有给 领头的物业 公司创造额外的价值亦或者价格战的恶性竞争里。其实当物业行业遇到恶性竞争的时候,对整个行业的高速发展,是不利的,因为这个时候行业内物业公司的心思没有放在客户上、没有放在打磨自己的产品上

不可否认,物业行业已经走到新的阶段起点,未来行业最终是否能够实现凤凰涅槃,很大程度要看碧桂园服务和万物云两位领头企业,是否能够发挥行业更正向和积极的带头作用。 

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