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禹洲集团“火烧眉毛”

闺蜜财经 | 闺蜜看财经,发现财富守护爱 2022/03/09 10:19

房地产政策宽松不断,但似乎远水解不了近渴,房企的生存危机并未减退。特别中小房企,已经火烧眉毛,甚至面临生死攸关的局面。

比如一直在煎熬的禹洲集团,又传来了坏消息。

新知达人, 禹洲集团“火烧眉毛”

据官方公告3月7日晚披露,其于2023年到期的8.5%优先票据(2023年票据II)的利息2125万美元,已在2022年2月4日到期应付。按约定,禹洲有30天宽限期,但其并未在宽限期届满前支付有关款项。

上述未支付已构成2023年票据II下的违约事件。基于此,禹洲集团的股价在今天(3月8日)遭遇大跌,截至港股收盘,跌幅达10.38%,报收0.475港元每股。

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违约背后,禹洲集团的坏消息接二连三。

就在宣布违约的同一天,《每日经济新闻》记者获悉,禹洲集团副总裁张岩因个人原因辞职。

公开资料显示,张岩于2019年加入禹洲,担任禹洲集团副总裁,兼禹洲慈善基金会常务理事,分管集团营销、品牌、客研及慈善基金会工作。

在加入禹洲之前,张岩曾先后任奥山控股集团副总裁兼区域集团总裁、融侨集团首席营销官兼首席品牌官、雨润地产集团副总裁、融创中国集团营销中心总监。

更早之前的2月底,禹洲集团甚至更换了审计师。根据公告,安永会计师事务所已从2022年2月25日起辞去该司的审计师职务。后续禹洲方面委任尤尼泰•栢淳(香港)会计师事务所任新审计师。

说到这里,蜜妹不禁想起2021年禹洲集团财务报告的“神操作”。彼时2021年中期业绩公布时,禹洲集团还发布过一份重列2020年中期业绩的报告,更改了2020年中报的核心数据,比如收入由140.07亿元变更为20.18亿元;毛利由32.76亿元变更为0.46亿元;期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元……

因为前一年数据大变脸,导致了2021年其中期数据相当“亮眼”,比如,收入同比暴增近500%……

这种过山车游戏,真不是随便哪个审计师能hold住的。

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禹洲集团的财务危机,早已不再是秘密。就在2020年1月初,禹洲还把旗下禹洲物业服务全部已发行股本转让给华润万象生活,转让代价不高于10.6亿元。

2月中下旬,禹洲集团又将其所持健采有限公司85.64%权益转让给泰捷有限公司,价格为3.05亿港元。

再就是交换要约。禹洲集团最近公告,对2022年到期、利率6%的优先票据及2022年到期、利率8.625%的优先票据开始交换要约,两笔票据未偿还本金额约5.82亿美元。

此外,还征求同意另外12笔票据交换,这12笔票据未偿还本金合计约49.15亿美元,到期时间为2022年至2027年。

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3月初,禹洲集团披露,超过旧债券本金总额的95%的旧债券实现了展期。 难得有个好消息。

一方面还债压力如山倒,另一方面销售下滑刹不住。 2021年全年,禹洲集团累计销售额为1050.19亿元;销售面积529.4万平米,未达成全年目标。

2020年同期,上述两项数据分别为1049.67亿元,626.47万平米,超额完成目标。要知道,2020年本来就已经很难。

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禹洲最新公布的2022年1月销售数据显示,公司、附属公司及联属公司该月的合约销售金额为45.2亿元;销售面积25.29万平米;平均销售价格每平米17872元。

2021年同期,上述3项数据分别为77.86亿元、44.43万平米、17524元。两相对比,禹洲集团今年1月的销售额同比降幅达到了近42%,销售面积同比降幅约43%。

难啊!

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其实何止禹洲集团,这种两难的局面,也是诸多房企目前面临的困境。

根据克而瑞发布的《2022年1-2 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜》,2月房地产市场延续下行趋势,单月权益口径与全口径降速均扩大。

2月,百强单月权益销售金额同比下降46.5%,降幅较前值扩大5.8个百分点;全口径销售金额同比下降46.5%,降幅较前值扩大 5.8pct;1-2月全口径累计销售金额同比增幅较前值下降2.7百分点至-43.4%。

1-2月累计全口径 TOP3、10、20、50、100门槛较同比去年都降了,降幅分别为398、202、157、46 和22亿元。

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图表来源:国盛证券(特此感谢!)

房地产何以至此?如国盛证券研报所言——

三道红线、银行房贷两集中、前融资金管控等政策导致房企融资端资金受限。

销售下行叠加预售资金监管趋严后,经营性现金流也遇阻。而同时项目支出相对刚性,导致房企遭遇融资性现金流和经营性现金流双杀,收缩压力较大、扩张乏力、暴雷频频。

因此整个行业的症结在于现金流不畅、需求侧太弱,目前虽然从开发贷、按揭贷、公积金贷款、和部分城市的预售资金监管方面陆续有出台一些放松政策,但政策落地需要时间和力度。

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行业不景气,地产类股票也跟着缩水。以禹洲集团为例,近1年内股价已经下跌了83%多!但愿能熬到云开月明的那天。

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今日词汇: 风险敞口

risk exposure,是指未加保护的风险,即因债务人违约行为导致的可能承受风险的信贷余额, 指实际所承担的风险,一般与特定风险相连。

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