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一月房地产企业融资能力表现报告·观点月度指数

观点指数 | 专业研究报告以及权威研究成果 2022/01/29 12:42

 摘要: (报告期2021.12.28-2022.01.28) 近期优质民企境内债市表现可圈可点,“借新还旧”模式仍需突破;境外债步入偿债高峰期;部分房企的失信行为或将造成整个行业失去议价权。

新知达人, 一月房地产企业融资能力表现报告·观点月度指数

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观点指数 1月伊始,融资渠道逐步宽松,但对于当前整个地产行业而言仍是"杯水车薪"。近一个季度以来境外市场一直处于不温不火状态,世茂集团、中国奥园等债务重组与资产出售事件并未发酵完全,"资不抵债"还是"流动性不足"?成为资本市场的关注焦点。

2016-2018年地产规模红利时期发行的3-5年期中期美元债券的存量规模庞大,2022与2023年将成为考验企业偿债与再融资能力的关键年份。

近期,优质民企境内债市表现可圈可点,"借新还旧"模式仍需突破;境外债步入偿债高峰期;部分房企的失信行为或将造成整个行业失去议价权。

融资渠道放松但缩量态势不变,境外资金下降明显

根据国家统计局最新数据,2021年1-12月本年到位资金累积为201132亿元,同比增长4.2%,剔除疫情低基数影响,比2019年同期增长6.1%。

下半年单月来看,增长疲软迹象显著,政策导向的融资渠道放松却并未改变举债困难的事实,12月数值呈现明显回弹,环比增长6.0%,但同比下降接近20%。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

具体来看,1-12月国内贷款23296亿元,下降12.7%;利用外资107亿元,下降44.1%;自筹资金65428亿元,增长3.2%;定金及预收款73946亿元,增长11.1%;个人按揭贷款32388亿元,增长8.0%。

下半年举债规模呈现显著萎缩,境外资金锐减,房企的融资策略均以稳健为主。从目前的状况来看,2022年1-2月到位资金可能会呈现不定量回弹,但短期内难见提速。

境内债市民企活动频繁,"借新还旧"模式亟待突破

据观 点指数统计,12月地产板块境内债券发行活动频发且延续增长趋势,回弹迹象"坐稳"。 期间共发行48只信用债,发行总额达476.34亿元人民币。 公开债券发行总额区间为2.0-40.73亿元,平均值为9.92亿元,较9月均值(10.64亿元)小幅回落; 中位数为8.35亿元,较11月(10.0亿元)行业发行额度明显回落。

自11月初债券市场"破冰"之后,月度发行规模较为集中,"极值"的出现频率明显下降,离散程度降低。

公开的票面利率区间为2.68%-7.7%,平均利率为4.12%,较11月份(平均利率为3.96%)回升0.16个百分点;中位数为3.735%。

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数据来源:Wind,观点指数整理

截至1月18日,境内债券市场值得关注两点:其一,诸多房企新发债券突破"借新还旧"模式,资金用途包括项目建设、偿还项目贷款、补充流动资金等;其二,发债主体不仅系央企及国资背景,还包括优质民营企业碧桂园、龙湖集团、金科股份与龙光集团等。

具体来看,21龙湖拓展MTN001为项目收益债,募集资金用途为偿还相应项目的银行贷款,是过去一年来首次用于项目用途的融资。

近期龙湖集团的热点集中于计划龙湖智创生活上市,其业务主要包括在管面积约2.54亿平方米的物业管理业务与旗下59个购物中心项目。观点指数认为,龙湖智创生活目前具备充足的盈利能力,与华润万象生活的拆分上市模式极为相似。

同期,21兆泰集团MTN001发行规模为8.70亿元用于补充流动资金与偿还过往债务。地产融资用途的多元化是一个好迹象,部分企业的流动性得到肯定,回归实业未尝不是一种新突破,审慎的举债风格预计会成为行业常态。

碧桂园近期的资本活动频发,10亿元4年期公司债券的票面利率确定为 6.30%,在月内居于第一四分位以内,属于较高融资成本债券。观点指数数据显示,2021年碧桂园居于销售榜首,但目标完成率也仅为89%,而且背后约1.7万亿总负债与三四线城市房价上行压力,让碧桂园的2022年并不是一帆风顺,预计2021与2022年的毛利率上行压力攀升。

值得一提的是,碧桂园自2019年末便开始发展智能机器人项目。据悉,目前有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖25个省份近250个项目,累计应用施工超550万平米。相信未来"智慧建筑"与"绿色金融"概念会为碧桂园在ESG融资领域提供新动力,2022年的融资渠道依旧畅通。

龙光集团近期在资本活动中的表现可圈可点。统计区间内(2021.12.1-2022.01.20),龙光集团全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发起12年期规模为6.65亿元的CMBS计划;龙光控股35亿住房租赁专项绿色公司债获上交所反馈;成功完成1.72亿股配售股份,筹资净额约为11.56亿港元用于项目投资及营运资金补充。

观点指数不完全统计的数据显示,龙光集团当前境外债券余额约为240亿元(按历史汇率计算),境内债约180亿元,一年内的偿债现金流支出约为67.11亿元,整体财务状况稳定,流动性不足风险较低。

观点指数认为,自11月中旬起龙光集团的各项融资活动有助于市场对其信心的恢复,国际长线基金的加入、流通股数增加与CMBS、ABS等资产支持类证券化产品的发行,也为其再融资活动提供动力。

信用债资金持续外流,中票发行规模回落

2021年12月信用债净融资规模为负,达到-77.73亿元,相较2020年同期增加约105亿元,但总发行量与同期相比减少107.47亿元,总偿还量减少212.61亿。

整体而言,2021下半年发行端与偿还端均呈现较大程度缩减,资本市场持续维持资金流出的状态。2021年全年房企信用债资金流出达到-970.84亿元,达到近5年以来的"冰点"。

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数据来源:Wind,观点指数整理

从债券类别来看,2021年12月变化最大的债券种类分别为中期票据与公司债。其中,中期票据达到67.8亿元,并未延续11月"飞跃式"的增长态势,数值的贡献主体主要包括龙湖、金地集团与兆泰集团等企业,而且如前文所述,此次发债主体优质民企的占比超过60%。

据悉,中国银行间市场交易商协会过往实行类白名单制,红筹架构的港股房企并不在白名单内,难以发行中票等银行间融资工具。

最新信号出现在12月10日,交易商协会或将开始放开对部分红筹港股房企的限制,优质民营房企也逐渐恢复债券融资活动。

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数据来源:WIND,观点指数整理

近期发生暴雷的诸多事件与行业政策将重塑地产的融资布局,未来两极分化的程度将是空前的。

观点指数认为,出现的"到期无法兑付"危机的源头是表外融资与现金存货比例失衡,而且当前资本市场对于地产板块的预期偏低,2021年年报的表现将很大程度决定近一年资本市场对企业的情绪。

海外融资延续"萎靡",近两年偿债压力逼近

本月境外债券市场延续缩量趋势,偿债规模略微上升。

中资房企12月仅发行3只海外债券,发行规模为3.62亿美元,相较去年同期下降近85%,环比下降近60%;2021年12月中资离岸债券到期金额为35.8亿美元,2022年1月到期金额为78亿美元,将迎来近期一小波偿债高峰;12月净融资额为-32.27亿美元,持续维持资金流出状态。

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数据来源:WIND,观点指数整理

总体来讲,自2021年8月后海外房地产债券市场遭受重挫。

观点指数分析,中资美元债市场体系远比境内成熟,市场化程度高、个人与机构投资者专业能力较强。在这种市场环境下,地产美元债短期"回暖"几乎不可能,因为违约事件并未"发酵"完全。同时,美元债未来1年密集到期,外加发行端的缩量,形成明显的资金缺口。

观点指数预计,下一个"融冰"点至少会出现在财报公布后,短期内的波动不具代表性。

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数据来源:Wind,观点指数整理

截止至2022年1月15日,海外债券市场房地产行业以2017.11亿美元的存量余额居于第二位,次于金融行业。今后两年的偿债压力不减,半数债券需在短期内完成本息偿付,对房企的现金流是个极大的考验。

违约事件频发,世茂融创引发市场忧虑

观点指数统计,2021年1月至2022年1月20日期间,地产开发商及相关开发活动企业于信用债券市场共发生55起违约事件,整体逾期本息合计超过354.65亿元。

从违约债券类型来看,统计区间内私募债与中期票据违约规模最高,其次是公司债。

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数据来源:企业公告,Wind,观点指数整理

从企业角度看,对境外债券融资依赖度高的企业易受到境外资本市场波动的影响,需关注其境外借新还旧压力。2021年上半年房企信用风险事件频发,伴随部分中大型房企的债务违约及资金暴雷事件,市场对于中国房地产行业的信用忧虑增加,收益率上行压力大。

具体来看,世茂集团上月美元债市场受到重创。截止至1月20日,世茂集团存量美元债券余额近似为365亿元,且短期偿债压力巨大,1年内待支付的金额超过40亿美元,1-3年内待支付的金额超过80亿。

公开债务方面,世茂集团与世茂建设1-2月至少有9笔境内债务需要处理,规模超过56亿元。近日资本市传闻,世茂拟将多地核心商办资产、地标建筑及住宅项目摆上货架,资产价值近800亿元。

世茂拟出售的重点项目业态包括酒店、商业、办公、住宅等,且大部分项目存在大额抵押融资的现象。而且待售资产前期融资比例越高,意味着这些项目的议价权越小。佳兆业"打折出售"的案例也间接指出,世茂若要保证项目最终对价能够覆盖融资成本,预计最后成交可能会在6-7折。

融创近期的融资活动称得上"大刀阔斧",不惜"割肉"来渡过难关。简言之,融创在短短的一个季度内筹集了约212.23亿元,外加部分资产项目的出售,估计总额超过300亿元。

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数据来源:观点指数整理

这一系列行为某种程度上引起较多投资者的忧虑,担心融创会有极大的资金缺口。但是从观点指数统计的数据来看,其2022年偿债规模约为166.07亿元,其中值得关注的,包括共约77亿的美元债和1月22日面临回售的35.11亿元境内私募债。

观点指数认为,企业的类似行为会引起市场担忧,未来中国房地产企业发行美元债将愈加困难。

1月19日晚,中国奥园公告称, 2022年1月到期的两笔美元债,其将不予以兑付;而另外两笔还未到期的美元债,则将不继续付息。观 点指数统计的数据显示,截至1月20日,奥园尚未偿还的美元债余额共约32亿美元。 目前的情况来看,奥园至少有4个境外项目在谈出售,预计交易金额约30亿。

叠加奥园美谷董事会中地产背景董事全部退出,与中国奥园"脱钩",更是让资本市场产生忧虑。

观点指数预计,与境外债权人沟通寻求补救方案可解一时之渴,但未来发行美元债的机会微乎其微了。

房地产信托发行下行,融资分化显著

根据公开市场数据,12月共有268只信托产品投向了房地产相关领域,总资金规模达到280.7亿元,平均年收益率约7.60%。 自10月融资端口"回暖"之后,公开市场的发行规模呈现明显回弹趋势。 但是相较2020年同期,产品数量减少超过400只,资金规模缩减至1/3,年平均收益率增加0.28%。

据观点指数不完全统计,2021年房地产信托涉及违约金额超过700亿元。"暴雷"事件频发、利润空间下降与销售规模受限,让房地产企业在资本市场上的吸引力显著下降。

信托业协会此前公布的数据显示,截至2021年三季度末,投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元,同比下降18.13%,环比下降6.30%;房地产业信托占比降至12.42%,同比降低1.38个百分点,环比降低0.59个百分点。

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数据来源:用益信托网,观点指数整理

值得关注的是,今世缘酒业于2021年12月22日晚发布的委托理财公告中包括华夏短债债券A与被旭辉集本息担保的济南辉明地产。

观点指数认为,未来市场基金与信托投资规模将会更加集中在幸存下来且稳定的企业。而且,地产板块由于上述原因目前被严重低估,预计将持续至少12个月以上。

2021年房地产信托领域平均收益率及主要融资成本,并无显著差异,全年利率水平维持在7.50%左右,振幅为0.30%。

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数据来源:用益信托网,观点指数整理

房地产行业融资政策大概率不会再继续"苛刻",按揭改善,从贷款到地产债券融资都有所支持,但总体融资量改善并不明显,最为关键的是民营地产所面临的系统性复杂局面,已经不是简单放开一两个融资口径就可以解决。 

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