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895个!2022年新开商场在“憋大招”

赢商云智库 | 已成为数十万商业地产行业高管的 2022/01/28 20:21

据赢商大数据统计,2022年,全国有近900个购物中心计划开业。虽然拟开业项目数量、体量齐收缩,但头部企业依然保持较高的开业量,集中度持续提升。在商业存量与增量并举下的2022,中国购物中心又将上演怎样的开业热潮,带来哪些惊喜?

新知达人, 895个!2022年新开商场在“憋大招”

新知达人, 895个!2022年新开商场在“憋大招”

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数量、体量齐收缩,

市场趋向理性与稳健

据赢商大数据统计,2022年全国拟开业商业项目 895个 ,体量 超8000万平方米 ,存量改造项目近20个,体量超200万平方米。 (文末获取详细清单)

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2022年拟开业数量、体量同比均呈现下跌,较2021年拟开业量下跌近两成,仍略超2020年拟开业量。

今年拟开业量出现较大幅度下滑,一方面是由于去年拟开业量基数较大;二是市场转向理性稳健,拟开业数量、体量双双进入负增长。

另据赢商大数据显示,截止2021年底,全国购物中心数量达5387个,体量4.75亿平方米,预计2025年数量达7500+,体量约6.4亿平方米。中国商业地产将长期处于存量、增量并举时代,且存量压力日渐增长。

数据说明:

1、统计范围为全国368个城市(不含港澳台)管辖行政区内,商业建筑面积3万方及以上的购物中心;

2、统计时间截止至2022年1月17日,拟开业项目因开业时间存在较大不确定性,数据实时变化,如有变动,欢迎指出。

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地区:东部地区活跃,北区持续低位

从区域分布看, 华东区 第一大市场地位无可撼动,以 360+个、40%的占比 遥遥领先,江苏拟开业量达89个,其次山东69个,浙江58个。

山东拟开业量跃居华东第二,有爆发之势,69个项目分布其下辖16个城市,其中7个城市开业数量在5个或以上,分别为:青岛12,济南10,淄博6个,烟台、潍坊、临沂、济宁均为5个。

华南、华中、西南依次排列,开业量均超100个 ,总体量均在1000平方米以上。华南区以138个位居第二,但与华东区相差甚远,数量、体量均不达华东一半;华中、西南两区开业量相当接近。

北区整体开业量依旧在低位 ,其中华北、西北各占比8%,东北仅占比2%。

其中华北区开业项目北京、河北最集中,各21个,内蒙古拟开业量相当活跃,已经赶超天津、山西。

西北区陕西拟开业量以36个位居第一,甘肃拟开业量达23个,此外新疆、青海、宁夏均有多个项目。

东北开业量20个,仅占比2%,辽宁占了逾六成,沈阳是最集中城市。

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高线级城市聚集度高企,

五线城市增势强劲

从城市商业线级看,高线级 (一线、准一线、二线) 与低线级 (三线、四线、五线) 几乎平分市场,低线级城市占比甚至略超高线级城市。

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说明:城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素,对城市商业发展程度评估的等级性划分,共划分为六个等级。另:本文提及的城市线级,全部指商业线级。

从城市开业聚集度看,仍然 以高线级城市为主 ,2022年拟开业购物中心≥10个的城市共有25个,合计项目超400个,约占全国总量的45%, 25个城市中九成为高线级城市;三线城市约占10%,四、五线城市没有入列

TOP25城市中, 广州拟开业量跃居全国第一 ,番禺、增城、花都、从化等非中心城区为供应量大区; 重庆拟开业量依然高企,超越上海居第二位;武汉、深圳、西安、北京南昌、杭州、南京 等城市位列前十。

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高线级城市雄厚的经济实力和城市资源,优势是低线级城市不可比拟的。2021年7月,国务院批准上海、北京、广州、天津、重庆五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。这五大城市之所以能从申报的20座城市中突围,跟城市GDP、商业环境紧密相关。未来,这些城市在商业方面将提质提速,包括聚集更多优质消费资源、加速商圈升级改造、创新新消费模式、提升营商环境等。由此看来,接下来引进更多首店品牌,改造存量商业,打造标杆商业体会成为主要风向。

商业二线城市东莞2021年GDP突破万亿元,新晋万亿城市俱乐部,成为第24员。东莞这两年的经济和商业飞速发展,今年拟开业项目12个,排全国前20。

商业三线城市是拟开业量最大市场,占比19% ,36个城市聚集了166个项目,兰州、徐州、淮安表现激进,拟开业项目分别为13个,11个、10个;此外,金华、珠海开业量各9个;绍兴、扬州、珠海、赣州、海口、烟台、淄博、临沂、潍坊、呼和浩特等10个城市开业量均在5个或以上。

值得注意的是, 商业五线城市占比大幅提升至18% ,紧追三线城市。93个商业五线城市合计开业量达164个,44个城市开业量在2个或以上,17个城市开业量大于3个,其中湖南湘西、安徽安庆多达6个,四川广安5个,湖南常德、河南驻马店、江西萍乡各4个。密集的开业项目表明,下沉市场商业活力正逐步换发。

下沉市场已经成为规模发展的头部企业的重要市场 ,万达、新城、爱琴海、世纪金源等2022拟开业项目有三分之一在商业五线城市。 恒太商业 更是将枣庄项目视为公司深耕山东市场的重点项目,位于枣庄新城中心的 枣庄双子星恒太城 ,总体量达37万方,打造双子塔,最高点达258米,购物中心13万方,将以中产阶层家庭为目标群体,引入一线时尚品牌、轻奢品牌,打造 城市群地标型商业综合体

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市场细分化,

区域型中小体量项目是长期趋势

2022拟开业项目中, 5~10万平方米体量项目 占比长期保持着 四成左右 的占比,3-5万平方米与10-15万平方米的占比在2成以上,15万平方米及以上体量区间合计占比不足两成。

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万达广场、吾悦广场、爱琴海购物公园、方圆荟、万象汇、大悦城等产品线下多个项目体量都集中在5~10万平方米区间,各产品线布局城市中心的项目,有逐渐缩小的趋势。

随着市场细分程度越来越高,区域型中小体量项目将成为长期趋势。因地制宜,为区域精准消费群体量身定制的个性化项目,才是市场真正需求。

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“城市微度假”概念

再推热奥特莱斯综合体

在“城市微度假”概念热潮的推动下,奥特莱斯热潮再起,尤其是以“名品折扣+文旅体验”模式的奥特莱斯综合体项目备受青睐。

2022年拟开业 奥特莱斯项目超30家 ,体量超400万平方米,在商业一、二线及强二线城市分布较为集中。项目主要是大体量购物综合体,其中多个20万平方米以上大体量项目,如包头中东奥特莱斯商业体量46万平方米,无锡悦尚奥特莱斯36.8万平方米,砂之船(福州)超级奥莱33万平方米,重庆永川里奥特莱斯20万平方米。

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新一批奥莱项目的入局者包括砂之船、首创、百联、杉杉、爱琴海等,其中砂之船作为中国最大的奥特莱斯运营企业,目前在全国已开业奥莱项目达14个,2022年再将再迎来 砂之船(银川)奥特莱斯、砂之船(南京江北新区)超级奥莱、砂之船(福州)超级奥莱 三个项目开业。

奥特莱斯以开阔的建筑空间营造出更舒适惬意的购物环境,加上给力的品牌折扣、丰富的业态和沉浸式体验,以及远离城市中心的喧嚣,驱车可达的近郊距离等,恰是城市白领周末或小假期休闲的好去处。

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华润万象生活、印力、大悦城等

纷纷入局存量改造

在商业地产存量时代,存量更新市场愈显重要。2022年拟开业存量改造项目近20个,商业二线、准一线城市是最集中的城市,三、四城市均有分布,可见当下存量改造在商业集中的高线级城市相当凸显,随着商业下沉,未来下沉市场存量改造需求也将逐步释放。

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2022年拟开业的一批存量改造项目中, 万达、华润万象生活、大悦城、印力、新城控股、爱琴海 等多个头部企业均有入局。大悦城以轻资产方式接盘存量项目博大摩登1930广场,落地无锡江南大悦城;华润万象生活打造 中山石岐万象汇 ;印力重磅改造天津和平路金街四栋独立空置楼宇升级改造融为一体。

接手盘活存量项目,逐渐成为房企商业地产轻资产管理输出模式的扩张方式之一,随着存量改造项目增加,未来这一趋势将更加明显。

存量改造/更新项目因其前身的因素和条件等原因,在后续更新中往往保留了其特色部分,最终衍生出各具特色的作品。例如 天津和平印象城 是天津“十四五”规划的重要商业项目,是天津和平路金街改造提升工程的重点一环。项目由原百盛、沃尔玛、国美电器、万达影城四栋空置楼宇升级改造而成,改造后体量约13万平方米,以差异化主题业态、策略性多元分布,将打造生态、时尚、人文、活力的4栋特色建筑,凝聚 7大ICON主题特色空间 ,A栋屋顶打造包括航天主题外摆休闲餐吧与儿童设施游乐区在内的、近5000平米的文化娱乐场,C栋屋顶设计为健身社交场,构建年轻时尚的运动公园。

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头部企业格局稳定,

集中度持续提升

据赢商大数据统计, 2022年拟开业项目量TOP15的企业,合计开业项目超200个 ,约占全国总量的 25% ,虽然总量较去年拟开业略有减少个位数,但占比增长近5个百分点 (2020年为20%,2021年为21%) ,头部企业集中度仍在逐年提升。

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从TOP15企业名单看,近年来变化不大,整体格局保持稳定,各企业发展速度也较为稳定。 万达依然遥遥领先位居榜首 ,每年开业量保持在50个左右,2022年拟开业万达广场为 49个

新城控股30个项目 ,重点区域是华东、华中及西南,且继续深耕下沉市场,拟开业的30个吾悦广场超七成位于商业三、四五线城市;商业一、二线城市仅7个项目,分别位于重庆、成都、昆明、太原、南昌、福州、贵阳;在北上广深四个城市未有布局。

乌鲁木齐将成为新城今年唯一有2个吾悦广场开业的城市,分别是 乌鲁木齐会展吾悦广场、乌鲁木齐米东吾悦广场 。其中乌鲁木齐会展吾悦广场涵盖五大业态 (12万㎡购物中心,2.8万㎡BLOCK步行街,0.5万㎡主题商业街,星级酒店,50万㎡公园生态美宅) ,计划引进20%新疆首店品牌、30%概念旗舰店和20%区域首店,引领乌鲁木齐人民全新消费方式的风向标。

重庆第4座吾悦广场—— 重庆北碚吾悦广场 将于2022年12月底开业。是集10万方购物中心、2万方国潮文化主题街区、高端住宅为一体的36万方城市综合体。项目基于北碚厚重的历史文化底蕴,在商业空间设计上将融入北碚人文历史、山水自然,打造作孚文化广场、碚硖文化走廊、北碚人文博物馆、剧场以及无界阅读空间、策展中心等一系列主题空间,将打造北碚高品质、丰富游逛体验和人文特色鲜明的商业标杆。

爱琴海26个项目 ,重点区域是华东、西南,除商业一线城市外,其余各线级城市均有多个项目,尤以二线城市为主。在西南,爱琴海布局了6个项目,四川又是重中之重,共有3个项目分布于成都、眉山、内江。

成都三利爱琴海购物公园 是爱琴海购物公园品牌线第六代暨最新一代作品,入驻天府新区核心区域,与 三利广场·天府789街区 (商业体量5万方) 、五星希尔顿酒店、Alpha精品会馆、区域内唯一甲级写字楼——三利中心品质商务空间等业态构筑出总体量约35万方的 三利广场·天府RBD

爱琴海购物公园9万㎡的商业空间划分为B3-5F,并通过五大特色场景,多维度烘托高品质生活氛围。项目还规划打造特色屋顶空间,以屋顶花园、亲子休闲等特色场景形成“高空屋顶亲子休闲花园”目的地。

此外, 龙湖、华润 保持在 15个以上 万科、世纪金源、宝龙商业 拟开业量在 10个以上 大悦城、印力、王府井、天虹、保利、苏宁置业、星盛商业、绿地 均在 5个或以上

宝龙商业11个项目高度集中在华东,华东之外仅1个项目,位于华南。在华东市场,宁波、台州分别有3个、2个项目。宝龙商业全国第三座宝龙城落地台州—— 台州椒江宝龙城 将打造13万㎡的城市级商业MALL、以及约2万㎡的特色文化水街,购物中心将呈现“银河与星际”主题屋顶花园、下沉式剧场、5000m²Z世代体验区以及室内中庭和室外水街等特色空间场景,打造成为城市新晋潮拍圣地。

保利商业5个项目分布广州、合肥及西宁,其中广州2个—— 广州设计之都时光汇、鱼珠时光汇 。广州设计之都是保利商业华南区域首个产城融合新商业,位于白云新城北延区,依托顶级设计资源——何镜堂院士团队倾力打造美学地标“设计殿堂”、“红点艺术广场”,将成为世界一流的设计、创意、时尚等高端要素聚集地。广州设计之都时光汇作为购物中心部分,规划了星辰街区、日月光、红点广场三大空间板块,围绕“城市实验室的未来学”定位,引进时尚潮玩、文化体验、网红餐饮、不夜街区四大主题业态。

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