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245盘,44个在内环!“供货王”招商手握8盘|2022上海新房市场展望

地产深度报道 | 《国际金融报》旗下房地产新媒体 2022/01/28 13:52

新知达人, 245盘,44个在内环!“供货王”招商手握8盘|2022上海新房市场展望

左宇 摄

2021年上海新房市场供需两旺,下半年虽因信贷收紧略有降温,但年底风向转暖、信贷放宽又让市场出现翘尾行情。

据克而瑞上海数据,2021年上海商品住宅供应面积为810.58万平方米,同比上涨4.01%; 成交总金额为5820.07亿元,同比去年上涨13.91%,对比2017年近乎翻一番,达到近五年商品住宅成交金额最高

如今,2021年收官,2022年上海楼市又会有哪些新盘入市,呈现怎样的发展态势?

“供货王”招商

据《国际金融报》记者不完全统计,2022年,上海预计将有 245 个项目入市(未计入第六批集中入市新盘),分布在上海黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀、闵行、浦东、宝山、青浦、奉贤、嘉定、松江、崇明、金山及临港新片区等17个区域。

两百多个新盘主要分为两类,一是此前曾有过开盘记录的老盘新加推,二是 去年集中供地中刚刚拍出的新地块有待入市, 这类项目有63个

具体来看, 浦东新区作为供应大户有望推出40个新盘 ,且产品类型丰富,有滨江凯旋门、嘉盈峰、汤臣金桥花园等高端项目,亦有大华斐勒公园、金鼎首府等改善项目,远郊刚需盘如海悦瑄邸、君御公馆等更是不在少数。

其次为 临港自贸区,预计供应25个新盘 ,主要面向刚需群体,房价多在3万元/平方米左右,分布在自贸区蓝湾、102、103、105、环湖等区域,仅个别如颐景园江南院等别墅合院产品总价稍高。

第三大供应区域为青浦区,预计供应徐泾、青浦新城、赵巷、华新、重固、朱家角、白鹤板块的23个项目 ,其中14个为2021年出让地块预计孵化的项目,占比超6成,房地联动价从重固板块的3.48万元/平方米到徐泾板块的6万元/平方米不等;个别如徐泾板块的虹桥御墅独栋产品往期开盘价高达8.8万元/平方米。

此外,黄浦区预计供应13个项目,静安区11个,徐汇区10个,虹口区、普陀区各9个,杨浦区8个,长宁区2个,闵行区17个,松江区达19个,宝山区18个,嘉定区、奉贤区各13个,金山区9个,崇明区6个。

新知达人, 245盘,44个在内环!“供货王”招商手握8盘|2022上海新房市场展望

单从入市项目数量来看,2022年的供应量并不小,而对于未来的销售情况,上海中原地产首席分析师卢文曦预计, 成交面积或会较2021年减少1成到1成半

其认为,随着市场降温,产品会有分化,冷热不均是常态,尤其是远郊没有太多卖点的产品会面临去化压力。不过,由于上海新房品质越造越好,刚需产品越来越少,不管从结构上还是产品上,价格有很强的支撑力,所以即便今年成交量会有收缩,但均价方面预计还是会惯性上涨,但涨幅将小于2021年,同时幅度小于5%。

聚焦到企业端, 招商今年发力,预计将推出8个项目,且其中高端盘不少,有招商弘安里项目、招商外滩玺、招商虹玺三个内环项目 ,还有招商森兰项目、招商曹路项目、招商南山南翔项目、路劲象屿招商徐泾项目、象屿招商江苏狮山徐泾项目5个2021年新获取的地块,货值储备较为可观,将为业绩提供强有力支撑。

内环供应井喷

供应总量大的同时,上海内环高端、改善项目的入市量亦不菲。经统计, 245个入市项目中,有44个位于内环,单价均在10万元/平方米以上,将极大地填补内环新房市场的空缺

这其中,黄浦区供应量井喷,高达13个项目,多为此前热开楼盘,如新天地板块的 翠湖天地 ,老西门板块的 中海建国里、五坊园 ,豫园板块的 露香园、璞玉One ,黄浦滨江板块的 融创外滩壹号院 等。

此外,静安区也有10个内环项目入市,虹口区亦有8个,徐汇区、杨浦区、浦东新区各有3个,长宁区唯二的两个项目均位于内环,普陀亦有2个。

记者关注到,内环多数项目为此前的老盘加推,新项目较少,基本为一些旧改项目以及2020年和2021年出让的地块。

其中, 徐汇滨江复星的项目和杨浦江浦上海城建的项目 是2021年集中供地时出让的。

 

2021年6月上海第一批集中供地时,复星集团以51.7亿元总价竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块,折合楼面价43087元/平方米,新房指导价13.1万元/平方米。根据规划,该地块住宅占36000平方米,预计可供应350套房源。

同年10月上海第二批集中供地时,上海城建以41.4亿元价格竞得杨浦区江浦社区D-05普通商品房地块(江浦街道162街坊),成交楼板价68060元/平方米,新房指导价10.99万元/平方米。

事实上,2021年上海新房市场抢购潮频现,具有一定指向标意义的高端市场也不遑多让,当年入围分数线最高的10个新盘中,9个为单价10万元以上的高端项目。

成交方面,据上海中原地产数据, 2021年上海豪宅(总价千万以上)成交约1.1万套,占全市总交易量12% ;这其中1000万-1500万元的“入门级”豪宅成交比重最大,几乎占豪宅交易总量的一半。

卢文曦指出,豪宅市场热销原因多样,一方面由于新房限价,豪宅普遍出现一二手房房价倒挂的现象,最为典型的是复兴珑御,价差达三四百万元;另一方面上海已经进入改善时代,在“房票”稀缺的背景下,市中心房源尤其是大平层成为了购房者的最佳选择,且2021年市场火热、信贷宽松,也起到一些推动作用。

对于2022年上海高端市场的情况,“今年对于楼市的信贷政策不会像去年那么宽松,在此基调下豪宅市场成交活跃度会有所下降。”卢文曦预测, 一些“入门级”豪宅成交还会保持一定惯性,尤其是市区房源本身的稀缺性会开一个盘热一个盘;而超过5000万元的超高总价房源,受到信贷收紧的影响会显著一些

12盘预定热销

在2021年入围分数 线最高的10个新盘中,6个位于内环内,3个位于中外环间,1个位于外环外。

这也凸显出除内环高端项目易引发抢购潮外的另外两个热门板块—— 浦东前滩和青浦徐泾

2021年,上海浦东前 滩板块供应两个新盘晶鸿名邸和东方惠雅,认购入围分数线分别达到了97.23分、87.44分,在开盘选房当天分别获得零弃号和两人弃号的佳绩,被合称为2021年前滩“大小王”。

 

徐泾板块的万科天空之城则是在第五批次中供应152套房源,认购筛选后入围分数线达82.88分,且社保系数较低,仅0.11,相当于基础分60分满分的情况下,购房者还需要缴纳208个月(17年又4个月)的社保才能勉强挤进摇号名单,仅次于复兴珑御的220个月和晶鸿名邸的219个月。

综合以往开盘成绩,只要不是项目素质过差,两大板块内的新盘几乎均可预定热销。

据记者统计, 2022年,前滩板块预计将有3个项目入市,分别为浦江壹号、前滩21单元项目和陆家嘴54-01项目 ,合计房源数达2312套,是2021年晶鸿名邸和东方惠雅合计推出的586套房源数的4倍。

其中,浦江壹号预计供应54-220平方米产品,共计136套,以大平层为主;后两盘预计供应房源数分别为755套和805套。

徐泾板块供应量更大,有9个项目预计可供。其中 上海蟠龙天地、俊灿星城、虹桥融景、虹桥御墅、御品园林 5个项目此前已有开盘记录,前三盘主要以高层产品为主,后两盘主要以别墅、独栋产品为主;另外 路劲象屿招商徐泾项目、象屿招商江苏狮山徐泾项目、龙信徐泾项目和中建方程徐泾项目 4盘均为2021年集中供地时出让的地块,拿地销售周转速度较快,4个项目房地联动价均为6万元/平方米。

记者  左宇 

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