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地产并购动起来了!谁能获救?谁会被出清?

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2022/01/27 21:00

新知达人, 地产并购动起来了!谁能获救?谁会被出清?

这几天,关于房地产项目并购的好消息多了起来。

 无论是困境房企处置资产的积极主动性,还是担当“救世主”角色的央企,以及提供并购“子弹”的资金方,都行动了起来。 但在业内看来,短期房地产收并购放量阻力仍存:一是当前楼市走势仍不明朗;

二是集中供地即将来袭,会分散对收并购的吸引力;

三是容错度为零,尽调及交易对价博弈需要时间。

 01

并购“子弹”真来了

 一个多月前,央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行业机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持,且并购贷、并购债不计入三道红线。 

通知发出后,招商蛇口率先试水在银行间市场注册并购票据,华侨城、建发房产也有并购债涉及。

但从募资用途看,招商蛇口的12.9亿、华侨城的9.6亿,都投给了曾收购的项目,并不是流向出险房企。

建发房产的10亿并购债,也已有明确的投向。 这些曾被视为定向给出险房企的“救命钱”,市场在激动多天后,发现白沸腾了。 

转机出现在这几天。 

1月24日,浦发银行发布公告,2022年第一期金融债券中的50亿元规模的房地产项目并购主题债券,获得1.79倍认购,意味着金融机构首单房地产项目并购主题债券发行落地。 

浦发银行表示,将对这50亿元募集资金进行专项管理,确保专款专用。此前浦发银行曾表示,这50亿元将重点支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企业的优质项目。 

业内预计,浦发银行首单发行落地后,商业银行类似发债规模或将进一步上升。 1月16日,华润置地官微消息,获得招商银行高达230亿的并购融资额度,其中200亿元授予华润置地,30亿元授予华润万象生活,专用于并购业务。 

02

房企将资产摆上“货架”

与此同时,面临资金高压的房企也意识到,指望楼市回暖通过销售回流缓解紧绷的资金压力不现实,开始积极处置资产。 以世茂为例,多家媒体报道,世茂已将全国35个重点项目摆上“货架”进行推介,且项目多位于北上广深和杭州、重庆、天津、武汉等一二线城市的优质地段,其中不少是明星项目。

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这些项目合计报价约741.19亿元,剔除抵押融资和项目贷款余额531.18亿元,世茂集团可回款约210亿元。

 也有业内人士透露,除了市场公开报道的收并购事件之外,也有一些大型民企在低调地处置资产。 

他们或者将合作项目股权卖给了合作方(如雅居乐和世茂将广州亚运城项目股权卖给了合作方中海地产),或者卖给了非地产主业的其他企业,仍旧负责挂牌代建。 

03

行业出清还将持续

中信证券研报认为,推动地产项目并购是化解风险的关键。但是大规模普遍性的地产项目并购,只有在需求托底、市场稳定的情况下才会展开。 

1月26日,国盛证券发表的一篇研报还认为,2-3月即将进入业绩期,预计多数房企业绩将呈现同比负增长,房企的现金流将继续承压,届时将是黎明前最黑暗的阶段。 

因此,从市场动态看,目前收并购比较活跃的是合作项目(如广州亚运城),这是源于并购方对于合作项目的具体情况十分熟悉,以及物业板块等轻资产,收并购的量级不会太大。 

平安证券认为,2021年下半年以来暴雷的房企多数为融资及销售骤降导致的短期流动性危机,他们持有的一二线城市住宅项目、核心地段商业资产、物管公司等,其资产价值并未大幅缩水。 

如果后续需求侧政策陆续放松,金融机构及购房者信心逐渐修复,加之出险房企及高压房企转让资产自救意愿增强,房地产项目的并购大潮才会开启。

 “民企除了XX和XX,谁今天晚上‘挂了’,都不意外!”一位业内人士说,政策鼓励下的地产项目收并购,既有“救民企”之意,也有行业继续“出清”之目的。 

联合资信1月24日发表的一篇报告就认为,行业正处于长期下行周期中的短期快速下行阶段,问题房企仍存在风险暴露的可能,含: 

财务风险型房企,风险正在暴露—— 

债券融资或非标融资占比较高、短期内到期债务规模大的房企,即使杠杆水平较合理,依然可能会爆发再融资风险。

数据不明晰,财务状况不够透明的房企。因涉及合作开发、旧改、多个开发平台等,表外债务和实际销售回款存疑,会影响其再融资,遭到投资者“用脚投票”。

经营误判型房企,未来1~2年可能暴露风险——

 业态或布局不佳,资金长期承压,陆续消耗,随着行业下行将难以继续支撑。

 近一两年拿地规模大、拿地价位高。提前消耗了流动性,回款不及预期,将面临较大的压力。 

缺乏核心竞争力型的房企——未来3~5年可能暴露风险—— 

在人口周期断档、购买力下降的大环境下,如果企业自身在项目品质、运营管理能力、成本控制能力、优质土储等方面不存在核心竞争优势,也将面临被淘汰风险。

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