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城市更新改造与资产证券化

读懂ABS | 在这里,一起学习资产证券化! 2022/01/27 14:22

新知达人, 城市更新改造与资产证券化

年关将至,整个街道都热闹了起来,写字楼里也张灯结彩,一张张福字贴的“虎虎生威”,仿佛预示着来年的股市“生龙活虎”。暮色降临,加班之余看着窗外车水马龙的夜景,也是感慨万分,工作这么多年,好像从来没有认真的看过这座“年轻的城市”,这座城市也在“不经意”间变得越来越好。

我们生活迈向现代化的同时城市也在不断的更新,城市更新不仅是经济快速发展的产物也是城市建设的主题。西方发达国家由于城市化进程比较早,城市更新改造兴起也比较早,大家熟悉的城市更新更多的是集中在个体建筑上的,比如说芬兰铁路线改的自行车道和步行道还有波兰集贸市场改的博物馆和手工艺品交易市场。

城市更新改造一直都在进行中,而城市更新的主题也逐渐丰富,从单一提升城市效率到社会价值、人民利益及可持续发展的全面结合,改造目的更加精细、更加多元也更加人文。

我国不动产存量的时代早在几年前已然开启,尤其是对于一二线城市来说,如何让存量地产重新焕发“生命力”也是城市更新的重要课题之一。而与其相关的地产行业近几年不可谓是不艰难,在房住不炒的主题、去杠杆的大背景下,从多家房企债务违约到百强房企暴雷;从降薪裁员到房子降价出售;从地产税试点到八部门联合整顿,地产行业迎来了真正意义上的寒冬。房地产企业融资愈加困难,从以前的中小房企融资难到“家家”融资难。但是高杠杆、高负债运作已经成为了房地产企业的“标配”,如何增加资金的流动性,如何加强风险防控能力,转型刻不容缓,而如何与城市更新改造有机的结合也是一个发展契机。

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01

融资的抓手—资产证券化

讲到城市更新改造就马上会想到地产,而提到地产就不得不提到融资,提到融资就不得不提到资产证券化,资产证券化是近几年地产融资的主要方式之一。从购房尾款到供应链,从类REITs到CMBS,再到公募REITs都是大家的老朋友了。

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市更新如何与资产证券化有机结合?

要想弄明白这个问题,我们首先要来看一下城市更新资产的分类:

(1)按底层物业分

下表列举了几种常见的物业转化形式

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2、按持有资产模式分类

主要分为重资产和轻资产两大类,重资产也就是持有物业,通过直接买入或者股权模式收购需要更新改造的物业,通过变更物业类型或者重新规划定位进行改造。轻资产就是租赁,通俗点说就是“二房东”最典型的例子就是长租公寓,这种模式对团队的运营管理及改造能力要求很高。

3、资产证券化的优势

资产证券化在融资规模、融资期限方面具有优势,不仅可以为商业地产项目带来长期的资金支持,也有助于从简单的出售模式进行转型与升级,是城市更新促流动的重要路径之一。

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03

个更新改造的例子

(1)工业与艺术的798

在北京的打工人应该没有人没去过798吧,错落有致的工业厂房,纵横交错的管道,斑驳的红砖瓦墙,在那里可以暂时忘却工作的烦恼。周末约上三俩好友,一路走走停停,可以看看火车头、看看形形色色的艺术展,走累了在街边的小店休息一下,喝点东西,自在而惬意。

798原身是由苏联援建、东德负责设计建造、总面积达110万平方米的重点工业顶目718联合厂,城市中央的老旧厂房,是一个城市工业经济的遗留下来的,他们见证了这座城市发展的脚步,直接拆掉不免惋惜,而利用旧厂房进行更新改造,赋予了这个园区新的生命。

(2)艺术与办公的1929 ART Space

1929 ART Space的前身是上海感光胶片厂厂房,2006年改造为临潼宾馆,现又被改造为现代化精品写字楼。主楼(企业办公)总建筑面积6300平方米,小楼(企业会所)总建筑面积950平方米。

项目改造后的建筑格局有效地区分了私密空间和公共空间,其运营特点在于酒店式物业管理实现租户拎包入驻。为了打造改造方“工作、生活与娱乐”一体的理念,改造方在一楼原大门处扩建酒吧/咖啡屋,并开设拳击室供租户解压。这些人性化的设计处处体现在对整栋楼的改造过程中,包括酒店式物管风格、顶层花园、副楼金融俱乐部、现代与历史结合的外立面等方面。

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