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龙湖也不再坚持了!讲故事容易,但平衡资本与服务的关系不易

亿翰智库 | 发现中国地产前行的力量。 2022/01/26 18:18

 全文约4900字,阅读全文大约需要13分钟

是必然,还是偶然?2022年开年,龙湖集团一纸公告,物业管理品牌焕新,意欲登陆资本市场寻求更加独立、可持续的发展。

对于龙湖集团分拆智创服务上市,想必一定会大喜,由衷感叹一句“终于等到了”,规模房企中,物业管理业务板块尚未上市的只有万科的万物云、龙湖集团的智创服务、金地集团的金地智慧服务,如今万科、龙湖两家接连发布公告,公布分拆上市计划,好似了却了大家的心头愿,欢欣鼓舞。

可能一些人会觉得,相较于惨淡的房地产开发销售,物业管理的日子好像没有那么难过,房地产开发销售遇冷,房企暴雷不断,而物业管理虽然也有上市破发或因某些原因终止上市进程,但物业管理相对现金流式的业务特征,让人们觉得物业管理还可以,一些物业管理还可以拿出来卖个好价钱,以稍解燃眉之急,甚至于一些体量极小的物业管理公司都有包装上市欲卖个好价的打算,而这些小企业可能只是做了少数几个项目的物业管理工作,工作范围也仅局限于基本的保安、保洁,没有多大的难度,也没有多高的技术含量,有无这一业务的存在,对企业而言也没有什么大的影响,现在似乎看到了这一业务的价值点。

物业管理业务无论规模大小,本质上都是做好服务本身,服务的故事好讲,做好服务的生意并不容易。无论是为了做好服务迎合行业大趋势谋求可持续发展,还是讲好服务的故事后毅然远去,都是选择,无绝对优劣对错,个人自有权衡。

龙湖集团也没再坚持

物业管理也将走上上市路

2021年接近年末,万科地产旗下万物云发布公告,将开始上市日程,时隔两月,2022年开年,行业内备受关注的另一家物业管理业务尚未上市的规模房企—龙湖于1月7日发布公告,欲分拆一个全新的品牌—龙湖智创服务于联交所主板上市,主要业务为物业管理服务和商业运营服务,对于分拆的理由,公告中给出六点:

01

龙湖集团及智创服务将各自定位为独立上市集团,以利于各自业务的增长,并为两个集团带来利益。并能促进智创服务的进一步增长及业务转型,并让投资者透过提高经营及财务的透明度评价及评估智创服务的表现及潜力;

02

为智创服务建立新的投资者基础,并提供实现投资智创服务价值的机会,因为智创服务将能够吸引专门寻求商业运营及物业管理服务板块投资的新投资者。投资者将获提供有关智创服务业务经营表现的更多详情,并将有机会专门投资于智创服务的业务。智创服务亦将能够吸引战略投资者,并可能与其他行业参与者直接形成具有协同效应的战略合作伙伴关系;

03

令智创服务将自身定位为拥有独立集资平台可直接进入债务及股权资本市场的独立上市集团,从而增加其各自的财务灵活性并增强其筹集外部资金的能力,以支持各自可持续业务的增长;

04

将加强智创服务的经营管理能力,使其管理团队可更高效地专注于自身业务,从而简化决策过程,并提高智创服务应对市场变化及智创服务业务特有机遇的能力。亦将智创服务的管理团队通过公众监督加强企业管治。将使其高级管理团队受到投资者群体更直接的严格审查,而彼等的表现将根据分拆公司相对于联交所上市的同业公司的股票市场表现进行衡量。亦可能将管理层激励与相关表现挂钩,从而提高智创服务管理层的主观能动性;

05

由于智创服务于建议分拆完成后仍为龙湖集团的附属公司,龙湖集团及其股东将从智创服务的未来发展及增长中继续受益;

06

将提升品牌知名度及市场声誉,并促进智创服务的可持续发展,从而可能带来更好的经营业绩及更好地实现智创服务的价值。这将给予现有股东在该独立平台上增加对分拆集团的投资价值的机会。

六条理由,六大裨益,通篇透露出的思考有三点:

  1. 对于龙湖集团,提升品牌溢价,获得成长收益。 如果智创服务经营成效显著,能够为龙湖集团带来更多利好效应和附加价值,也能够从智创服务的经营成长中获得收益;

  2. 对于投资者,提供精准的物业管理投资标的。 智创服务若不单独上市,则只有志于做物业管理投资的投资者缺少了投资标的,分拆上市能够为投资者提供专门投资于物业管理的机会,丰富投资者精准投资的渠道;

  3. 对于智创服务本身,上市融资做大做强,借助外力激发管理层经营管理动能。 当前阶段,全行业范围内,地产板块的融资压力都大,物业单独上市能够增强业务本身的融资能力,更利于业务本身的发展壮大;通过上市,对接资本市场,信息更透明,能够借助外部的力量来督促企业做好经营管理,接受大众监督。

在上市之前,龙湖集团在物业管理板块上也做足了准备:

沉淀出经验,积累出品牌。 物业管理作为集团六大主航道业务之一,经过了多年的管理沉淀和经验积累,在物业管理服务和商业运营服务上都有了足够的基础,既能服务于住宅项目的业主,也能服务于商业项目的业主,管好持有型物业的运营;

储备出规模,奠定出基础。 规模上也有一定的诉求和努力,通过与绿城服务的战略合作,对其他物业管理企业的收购并购,规模升上高台阶。截止2021年12月末,智创服务的物业管理在管服务面积超过2.5亿平米,商业运营服务在管面积近600万平米。

历史走到今日,必然有其原因主导,不管龙湖集团的物业管理业务未来上市进程如何?立足当下,龙湖的物业管理业务做足了当前能做的所有准备。

上市融资未必能解燃眉之急

但包装后或能卖个好价钱

从上市物业企业的表现以及各方对于物业管理的态度来看,当前时点好像都不是物业上市的最佳时点,龙湖集团、万科地产,包括一些小规模的物业管理企业为什么要在这个时点上将物业管理业务推入资本市场呢?是不是一个赔本的买卖?

01

地产业务发展受阻,分拆出去独自壮大。 房地产当前处于“被妖魔化”的境地,融资端、销售端都并不顺畅,物业管理与地产开发牵连在一起,也会受到波及,地产端发展不畅,资金流入受阻,用之于物业管理板块的资源总量很难理想,发展必定会受到限制。无论企业的经营多么稳健,信用等级多高,当销售不畅时,企业或多或少都能感受到经营端的压力,当企业感受到压力,或者缺钱时,就很难再有余力去支撑其他物业的发展,与其如此,不如将物业管理放出去,让业务自己去找钱,自己去发展壮大;

02

资本市场表现虽不如前,但较地产开发仍然尚可。 尽管物业管理当前的风头已不如前,但是相对于地产板块,其表现仍然尚可,有规模的企业仍能资本市场上获得一定青睐。所以当前物业管理业务范畴内,大家都在忙着做大规模,忙着收并购,现在如果不抓住机会,后面可能就很难再有好的机遇,而且物业管理与地产开发不同,相对轻资产,也是人们生活的刚需,需求的确定性更大,所以更需要有更充足的资金保障发展目标的实现;

03

上市融资未必能解燃眉之急,但上市包装后或能卖个好价钱,关键时刻可救急。 地产企业能够感受到资金端的压力,当企业真正陷入资金困境时,单单靠物业管理业务的融资资金量恐怕难解燃眉之急,但是物业管理上市后,经营表现较好的话或能买个好价钱,关键时刻可用来救急。这在行业内已有所印证,从蓝光嘉宝,到富力物业,对于资金压力较大的企业而言,虽然相较于企业本身的负债总量,物业业务的出售所得并不能从根本上解决问题,但也确成为企业自救的一大有利方式。

就龙湖集团而言,论及稳健发展的能力,行业内也难有其他企业能出其右。作为连续五年“三道红线”维持绿档,且唯一获得境外评级机构投资级评级的民营房企,其在发展上较之行业内的多数房企都有一定优势存在。但是当前受房企暴雷影响,消费者对于企业的信任度缺失,再叠加政策的持续趋严,销售市场的冷淡行情持续,前端销售不畅,回款受限,后端预售资金监管不断加码,企业调用预售资金的难度加大,即使是信用优,融资有优势的企业,也会感受到资金链的压力,所以于龙湖而言,可能也或多或少感受到了资金端的压力。

偶然性因素造就的情感依赖

阶段性有效,但长期持续性存疑

当物业上市的风潮掀起时,企业好像能够轻而易举的上市,各方对于物业管理的关注度不断提升,券商对于物业管理企业的研究不可计数,投资人对于物业管理的发展前景和发展模式关注甚深……物业管理一时间成为各方的宠儿。

这时,很多人心中可能都会萌生困惑和担忧,如此深重的厚爱背后,逻辑是什么?是实至名归,物业管理的价值终得认可?还是德不配位,只是资本助推出的虚假景象?物业管理上市的潮流会持续多久?风既然刮起,有多少企业能够迎风起,风又将止于何处?这股风刮过,又能为行业留下什么?

根据统计数据,截止2021年12也31日,已上市的物业管理企业总数达到53家(不包括已经退市的蓝光嘉宝),A股市场的有南都物业、新大正、招商积余、特发服四家企业,仍有企业在持续交表,谋求资本市场关注。

从企业上市的时点来看,物业管理上市的风潮起于2018年,此后持续向上,2020年达到顶峰,2021年开始逆向下探。为何如此,背后的逻辑在哪?

01

地产能赚钱,赚钱快,在第一优先级,物业管理只能靠后。 曾经地产开发业务是个赚钱快、能赚钱、易赚钱的生意,房子建好,交付给消费者,一揽子生意,齐活,物业管理服务做的好不好,影响并不大,消费者对于物业管理的认知也在于基础的保安、保洁服务,其他的要求并不多。所以各方对于物业管理也并无关注,更未有意识的进行包装经营;

02

地产调控升级,利润空间被挤压,物业管理有助于提溢价,关注度上升。 2018年,房地产调控开始加大力度,房地产开发销售业务没有以前好做了,利润率也已与以前不能相比,此时物业管理被关注到,因为轻资产,因为能够为地产业务赋能,帮助提高地产板块溢价能力,有助于扩大利润空间;

03

偶然因素(疫情)造就的情感依赖,阶段性有效。 2020年疫情突发,改变了人们的居住习惯,人们对于物业管理的依赖性提升,希望借助于物业管理更便利自身的生活,但这种偶然性因素造就的依赖是否具有持续性还很难说。

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但从当前物业管理的整体表现来看,物业管理的风潮似有退却的迹象:

  1. 已经交表的企业,通过聆讯的企业并不多,现有交表的还在有效期的13家企业中,通过聆讯的仅有2家;

  2. 已有企业由于物业管理板块表现不佳而放弃上市计划;

  3. 物业管理企业的股价表现也较之以前有明显扭转。

服务的故事好讲,服务于人的生意都不好做

做好物业不容易

如果说,物业管理的兴起来自于新冠肺炎疫情这一偶发因素的催化,人们在心理防线脆弱时,更容易加深对于外界的依赖和信任,物业管理受到的重视度提高。在这一外力的驱动下,物业管理企业也抓住了机会去讲了一个关于服务的故事,如果细心观察,不难发现,上市物业管理企业的名称中多冠有 “服务” 二字。物业管理是轻资产,做好了服务,做大了规模,现金流大概率滚滚而来,资本市场对此逻辑,对服务的故事表示认可,企业便容易快速登陆资本市场,并能获得大笔融资。

既然物业管理的风起于利润需求,起于新冠肺炎催化,那么这一业务对于人的需求依赖性更深,当人们认可了物业管理的价值,那么也能够允许并且接受物业管理企业所诉说的故事,那么一旦企业的服务故事并不能满足人们的诉求,消费者就必然会选择抛弃企业,多数时候人们的需求未必理性,也难有逻辑存在,企业如何去把握住消费者抓捉摸不定的需求偏好变动?物业管理既然主打服务口号,做人的生意,可能就没有那么好做,从物业费的收缴来看,有多少家企业物业费收缴率能够达到80%,甚至于90%以上?有多少业主会主动及时的缴纳物业费?如果物业不能有效的第一时间及时的解决业主的问题,是不是会很容易遭到投诉?人的思想是活的,时时刻刻都会发生变化,想要精准的把握住易变的需求,难度之高无需赘言。所以,行业内有几家物业管理公司真正能够受到消费者的广泛认可呢?寥寥数家。

房地产行业开发的短周期结束,进入到新的阶段,我们称之为大服务的波段,需要再去做服务,并且做好服务,物业管理就是去做服务于人的生意,这个生意并不好做。回顾到本质问题,刮起的风再大,如果无准备,也不可能迎风起,做好服务的事,讲好服务的故事,即使风未起,即使风随时止,企业自能泰然处之,安然自若,这不是个简单事情。服务并不好做,人尽皆知,所以,行业内的一些小的企业,项目数量屈指可数,为什么也愿意保留着于企业整体战略而言意义并不大的物业管理,通过包装,卖个好价钱是个绝佳的选择。是继续做服务的生意更优,还是讲好服务的故事后撤退更佳,个人自有权衡,见仁见智,不做评价。

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