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【国金房地产】碧桂园服务深度:全国物管龙头,加速整合开...

独家首发 | 独家首发财经资讯 2022/01/26 14:57

 

投资逻辑

n  物管行业是个内在价值高的好行业。1)是业主需要且政策友好的行业;2)是现金创造能力强的行业。轻资产,每年现金支出少但流入多,500强物管公司2020年物业费收缴率平均值94%;3)是处于成长期的行业。过去5年行业收入规模复合增速超12%。优质物业公司上市融资加速发展。物业公司服务边界不断扩大,行业空间不断扩容。

n  关联房企实力强劲,奠定成长基石。①公司的关联房企碧桂园销售规模过去5年均为克而瑞排行榜第一名,财务指标为“黄档”。②碧桂园的发展给公司奠定了坚实基础。从存量来看,奠定了公司全国物管龙头规模和地位;从增量来看,也提供了未来增长的基本保障。③碧桂园多年沉淀资源丰富,有效助力公司发展。比如碧桂园全国布局多年,各地经商环境认知深刻;碧桂园创投的投资企业与公司有望协同发展;碧桂园在机器人研发领域有丰富经验,能为公司研发清洁机器人提供经验和人才支持。

n  信用好融资顺畅,充分把握并购窗口。因历史业绩优秀,公司在资本市场信用好,2021年在行业困难时期融资约197亿元人民币,充分把握住了物业行业的并购窗口。2021年并购的三家大中型优质物业公司合计在管面积超2.8亿方,仅此增量就相当于公司2020年总在管面积的75%。我们认为公司通过并购不仅巩固了规模优势,增厚了后续开展增值服务的流量体量,还在业态(商业)、能力(商业运营)和区域(西南)三方面得到有效补充。

n  多元业务发展,打造第二成长曲线。公司作为行业龙头,一直引领行业发展,积极探索多元业务。①2018年发布城市共生计划,2020年通过收并购快速做深做大城市服务业务。②把握并购窗口快速扩大管理规模,社区增值土壤更加肥沃,业务收入高增长有望持续。③积极拓展商业运营管理业务。

n  受地产危机拖累估值回调,未来有望修复。此前因地产行业暴雷频繁,公司因关联房企是民企也受影响估值大幅回调。未来地产政策有望持续边际改善,公司市场化发展对关联房企依赖度持续降低,估值有望修复。

 

风险提示:关联房企销售大幅下滑;并购整合不顺;商誉减值风险;应收账款坏债风险

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