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1月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数 | 专业研究报告以及权威研究成果 2022/01/25 10:44

 摘要: (报告期2021.12.24-2022.01.24) 受地产下行趋势影响,市场担忧物业企业关联交易与开发商资金占用,1月物业板块下跌明显。

新知达人, 1月物业服务发展报告·观点月度指数

新知达人, 1月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数  受地产下行趋势影响,市场担忧物业企业关联交易与开发商资金占用,1月物业板块下跌明显。恒生物业服务及管理指数月内下跌9.85%,物业股下挫程度大于恒生中国内地地产指数。

部分物管企业亦频繁进行配股再融资,以重塑市场信心。融创服务、世茂服务、碧桂园服务月内均有配股动作。同时,碧桂园服务亦发布公告称,近半年不会与关联方产生重大交易,进一步强调物业服务企业的独立性。

值得关注的是,龙湖智创生活向港交所递交招股书,截至2021年9月30日止九个月,录得收入77.71亿元,位于行业上游。但随着资本回归理性,恐难再获得此前的高估值,市场对龙湖智慧创服务将更加看重企业的基本面。

此外,行业并购持续火热,大宗收并购不断,据观点指数不完全统计,月内有10家上市物企有所动作,涉及资金超60亿元。值得关注的是,华润万象生活月内斥资超30亿元,先后并购禹洲物业及中南服务,规模大幅度提升。

整体来看,头部企业利用其品牌及资金优势,进一步扩大在资本市场上的影响力,结合年内市场变动来看,分化也将成为未来的主旋律。

物企上市水火共济,关联方仍是有力支持

资本市场方面,12月德商产投新登陆资本市场,目前成功上市的物业服务企业数量达到55家,规模逐渐壮大。

另一方面,碍于近期房地产行业流动性影响,物业服务企业上市之路一度停滞,大批物业服务企业招股书失效。据观点指数不完全统计,目前港交所共计24家物业服务企业递表等待上市,2022年1月共计有9家物业服务企业招股书失效。

新知达人, 1月物业服务发展报告·观点月度指数

纵观来看,该部分暂未成功上市的物业服务企业规模不一,其中不乏长城物业等规模物企,更有如鲁商生活服务等微型物企。可以认为,当下资本市场对物业企业的估值考量已不局限在规模,盈利能力、增长潜力、独立性等方面重要性逐步突出。

特别受到关注的是,龙湖智创生活向港交所递交招股书。

物业管理服务方面,截至2021年12月28日,该公司在管项目共计1512个,在管面积2.54亿平方米,合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。营收方面,截至2021年9月30日止九个月,龙湖智创生活录得收入77.71亿元,放眼整个资本市场,龙湖智创生活成色优秀,位于行业上游。

但与此前不同,随着资本对物业服务行业回归理性,物企恐难再获得此前的高估值,市场对龙湖智慧创服务将更加看重企业的基本面。

以近期上市的京城佳业及德商产投为例,上述两家企业规模、营收增长相对不高,反映在二级市场上,股价持续低迷。这亦表示,未来物业服务企业能否上市,这将加考验企业的业务与潜力,市场更看重企业的规模、盈利空间、业务模式以及增长空间,而不是资本情绪。

物管板块承压,国企央企抗风险能力更优

12月物业板块延续上月趋势继续下跌。

据观点指数监测,12月恒生物业服务及管理指数月内下跌幅度高达9.85%,物业股下挫程度大于港股大盘恒生指数,并进一步大于恒生中国内地地产指数。环比来看,12月下跌幅度较 11月有所收窄,预计随着物业服务财报季到来,行业将迎来回调。

新知达人, 1月物业服务发展报告·观点月度指数

数据来源:Wind、观点指数整理

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数据来源:Wind、观点指数整理

观点指数对50家样本物企进行观察,发现平均涨跌幅为-4.7%。具体至个股,新希望服务领涨一众物业股,涨幅达到45%,其次是远洋服务及保利物业,涨幅分别为22.4%和15.66%。

不难看出,当下市场对于母公司经营稳健的物业服务企业更为青睐,新希望服务凭借母公司新希望集团于快消领域的优势,在效益、风险控制和可持续发展有效均衡条件下稳健发展。

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数据来源:Wind、观点指数整理

另一方面,12月世茂服务股价下跌明显,跌幅达到43.89%,京城佳业跌幅40.58%、融创服务跌幅36%。

值得注意的是,上月世茂服务因与关联方的高额交易被市场质疑企业独立性,股价断崖式下跌。同时,京城佳业由于规模及时成长性低于行业平均值,上市后资本热度相对较低,股价持续下挫。

新知达人, 1月物业服务发展报告·观点月度指数

数据来源:公开资料、观点指数整理

随着物管板块持续萎靡,不少物业服务企业开启自救模式,频繁回购以抑制股价下挫,并且向市场传递积极信心。

月内,碧桂园服务、世茂服务、融创服务等均有回购或股东增持动作。

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得益于企业积极自救,截至2022年1月24日,大部分物业股股价实现回调,50家样本企业平均涨幅为3.67%。

整体来看,当下受房地产信任危机影响,物业行业产生一定悲观情绪,由于国企、央企表现相对占优,旗下物管平台受到的波及程度相对较小。与此同时,不存在运营独立性问题的物管企业,市值亦未出现明显调整。

从各家企业的营收状况来看,物业服务企业均处于净现金状态。在业绩增幅以及规模增长方面,国有物业服务企业也没有明显占据优势。但由于部分房地产行业企业频繁暴雷,波及物业服务行业开始重新审视信用,国企控股股东资金链断裂风险较低,更容易获得信任。

头部企业逆势提升份额,规模之争远未至尾声

尽管二级市场持续萎靡,但物业收并购市场持续火热,收并购仍是手握大量资金的头部企业快速提升规模和发展业务的重要途径。

新知达人, 1月物业服务发展报告·观点月度指数

数据来源:公开资料、观点指数整理

据观点指数不完全整理,近期共计有10家上市物业服务企业参与收并购,并购事件数达到14起,涉及金额达到63.77亿元。其中,华润万象生活收购准备上市的禹洲物业及中南服务,合计金额达到33.2亿元,占据月内总收购金额的52%。

此外,观察近期收并购动态,大部分物业服务企业仍是以规模扩张为主,如华润万象生活先后并购禹洲物业及中南服务,进一步强化其在住宅业态的规模与密度。同时,亦有企业通过收并购补充弱势赛道,比如招商积余并购了上航物业、南航物业,进一步补全其在航空业态的布局。

同时,世茂服务、金科服务亦发生了与关联方的交易案例。金科服务向金科集团收购了其在酒店方面的业务,将业务范围拓展至酒店物业管理等方面,在当下上市的物业服务企业中,这部分业务属于稀缺标的,有利于提高金科服务在资本市场上的竞争力。

整体来看,行业并购整合持续升级,目前正处于跑马圈地的关键时期。头部物企资金充裕,并购整合弹药充足;行业的并购趋势将延续。

观点指数认为当下收并购市场动作频繁的主要因素有三个:首先是随着物业板块的壮大,估值分化越发显著,中小物企上市意愿减小;同时,由于偿债压力较大,部分房企存在处置旗下物企股权的可能性。此外,此前港交所曾发布新规,新规调整上市盈利要求,对于部分规模较小的物业企业上市难度增大,这也间接推动了潜在收并购机遇增多。 

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