新知一下
海量新知
6 2 9 1 1 1 8

过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

房产老司机 | 提供对楼市的独特见解 2022/01/24 12:54

最近,老司机有个明显的感觉,来咨询我买二手房的人多了起来。

自去年9月老司机推出自己的二手房业务以来,累计已经有超过200组客户来找我买房,但其中很大一部分客户观望到现在,并没有成交。

究其原因,是在市场下行时期,他们认为保持观望是最合理的选择。

情况从今年1月开始出现了逆转,最明显的一个特征是新客户下单的速度在加快,上周至少有两组客户在老司机这里成交,他们的成交周期都只有短短几天。

客户犹豫期明显缩短了。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

这一年多来,老司机一直在重复一个观点——宁波二手房价格偏高。

事实上,二手房价格的走势,也佐证了这一观点。从去年上半年以来,二手房的平均价格下跌超过了10%,其中前期遭到爆炒的品类如学区房、次新房,以及大家趋之若鹜的一些新区,二手房跌幅更大。

相比之下,二手房成交量的跌幅更是惊人,从每个月6000多套,跌到每个月不到2000套,跌幅超过70%。

去年10-12月,二手房成交量已经在底部盘桓超过3个月, 一个周期性的大底,正在形成。

所谓周期,是指房地产一个完整的涨跌期限,一般来说是3-5年。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

之前,老司机判断,这个周期性大底会在今年5-6月全面结束,届时二手房成交量会回升到3000套以上,二手房价格会企稳。

但现在看这个过程可能会提前。

最近,大家如果留意央行、发改委、住建部等与房产密切相关的各部门的表态,就能明显的感觉到, 房地产的春天,要提前到来了。

最重磅的当然是央行的态度,简单概括就是又猛又快,“猛”是投放力度大,今年上半年的宽松可能堪比2016年或者2020年;“快”是年前就开始投放,甚至都没等到“两会”开完。

一定要领会中央的精神,一定不要刻舟求剑。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

不出意外,年后大家就能感受到货币宽松带来的“福利”,特别是开公司的、做生意的,会明显感觉贷款变得特别容易,甚至银行都会跑来找你贷款了。

其实现在已经有不少人有这种感觉。

拿着贷款干什么呢?扩大经营,扩大再生产是一方面,另一方面就是投资。

无论是买理财,还是证券市场,还是楼市,这些贷款总会找到出口。

现在跌成一坨翔的股市,可能几个月后又要高喊资产荒;现在大家还退避三舍的楼市,届时也可能出现抢不到房。

在局部,抢房完全是可能重现的,好巧不巧的是,限购在某些区域又放开了。

老司机一直说,政策始终是落后于市场的,它不但会慢半拍,而且经常用力过猛。

调控时如此,刺激时也是如此。

谁也不敢保证,这次的刺激就一定会那么精准科学,而不会出现矫枉过正。

不管你是否接受,我们必须要承认, 现在的政策与两三个月之前的政策相比,已经出现了反转。

打压房地产,已经彻底的被抛在了一边。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

回顾这轮大周期:

2016-2108是修复性行情,修复的是前面4年的低迷,释放的是低迷期积压的需求;

2019-2021是机遇性行情,期间碰到了贸易战、疫情等“黑天鹅”,刺激经济而使得房地产“意外”受益;

从去年下半年到今年上半年是出清性行情,出清了大量杠杆,并且出清了大量问题房企。

虽然我们对房价敏感,但房价从来都不是宏观政策变动的理由。就像现在,尽管许多人觉得房价偏高,但新一轮宽松已经陆续抵达。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

看待房地产,不要从房价的角度去看,否则它早就该崩盘了;而是要用上帝视角,从宏观的角度去看。

房地产如何影响GDP,如何影响财政,如何影响就业, 这些才 是判断 宏观政策变动的依据

从去年三季度起,GDP增速跌破5%安全线,四季度更跌到4%,这显然是不能接受的;从地方财政看,一些地方收入大幅下滑,部分城市濒临财政危机;而在就业方面,国家统计局的数据是,16-24岁的年轻人,失业率高达13.6%。

宏观经济需要中流砥柱。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

无论从哪个角度看,经济现在都没有能力扔掉房地产这根“拐杖”,在虚弱之时甚至还要特别仰仗它。

因此,尽管大家都认为房地产现在有很多不合理,房价更不合理,但房地产这架马车还要继续前行。

与汽车市场、其他的消费品市场不同, 房地产市场具有投资属性,要让它保持发展势头,就必须要保持房价上涨 。恰恰这一点是许多决策者所不知道的,或者是他们不愿意接受的,他们既希望房价保持稳定,又希望交易保持活跃。

老司机曾用自行车来比喻楼市,房价的上涨就像自行车的速度,没有速度这车就站不稳,会倒下来。

正是认识不到房价与交易量的关系,才导致调控反复摇摆,控住了房价楼市就躺平,要把它扶起来房价就得涨。

总是不能两全。

解决的办法就在于建设保障房,保障房的价格是恒定的,供需也是恒定的,完全不用调来调去;保障房建设到位了,商品房市场就应该放开,涨跌就随它去了。

新知达人, 过了年,宁波楼市的春天可能提前到来

房价是不是马上就要涨了? 未必! 宁波主城区的新楼盘都是限价的,想涨也没空间,最多只是摇号罢了; 郊区的更不好说,某些板块如果投资客没有卷土重来的话,三五年也涨不动,可能还会阴跌。

主城区二手房的下跌空间的确不大了, 政策托底太明显了,新房和地价也在托底。一些成交量活跃的板块,如城西、江东、洪塘、鄞州中心区等板块,再跌的空间也不大了。

不排除有些二手房还会反弹,如前期压缩得很厉害的学区房,虽然政策的隐患还在,但当下的学区政策未变,孩子读书迫在眉睫,需求还是很刚性的。

目前老司机的二手中介费仍然是全行业最低 ,随着行情回暖,节后中介费调高是大趋势。

行业传统是收房东1%,买家1.6%,老司机 多少合适 欢迎给我 留言。 

更多“楼市”相关内容

更多“楼市”相关内容

新知精选

更多新知精选