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战略研究 | 湾区时代 聚焦珠三角

划界 | 多元规划 无远弗届 2020/01/19 06:37

新知达人, 战略研究 | 湾区时代 聚焦珠三角

转自公号: 米宅

原标题: 这一次属于珠三角的风口再次到来



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2019-2020,珠三角的红利,有很大的政治因素。


公司一个股东要退股要离职,对于公司来说,最好的措施不是挽留,而是发展的更好,发展的更强大,而不是和这个股东谈东谈西。


2019,全球最大的黑天鹅就是香港。


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中国高层当然是具有深远的智慧,让深圳发展的更好、让珠三角发展的更好,让更多理性的香港人知道对错是非,以时间换空间,是最好的解决方法。


在为了让珠三角承接更多香港人期待的同时,这个地方的政策也给了足够大的空间。


于是,我们在2019年见到了深圳的社会主义先行示范区。


于是,我们在2019年见到了限购政策向香港、澳门、台湾全面放开,不受限制。


于是,我们在2019年见到了南沙放开限购,珠海放开限购,佛山放开限购,广州黄埔放开限购。


今年的春节晚会现场,也放在了大湾区,高层可谓是良苦用心。


而在昨天,广东省长再一次强调, 除了广州深圳,广东将全面放开城市落户限制。


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天下武功,唯快不破。


曾经的杭州、西安,在“天下武汉、唯快不破”的抢人上取得了惊人成就。


这一次,广东又走到了风口前列。


广东全省土地面积18万平方千米,占全国的1.87%,截至2018年末,全省常住人口1.13亿人,占全国总人口的8.13%。


自1989年起,广东省经济总量始终稳居全国首位。2018年广东省GDP97277.8亿元,排全国第1位。


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2019年,纵观全国楼市,最大的风口城市:深圳。


从2019年初,米宅一再的在多个场合强调:深圳!深圳!深圳!


不管是破竹课程,米宅文章,跨年演讲,都不止一次的重复。


一线城市中,2019最值得买的是深圳。


而深圳的2019年,也不负众望,全年上涨幅度超过10-30%。


米宅在深圳有分公司,亲眼经历了2019年深圳楼市的进击,从先行示范区开始慢热,到取消豪宅税之后爆起,部分房源房价上涨超30%,在房住不炒的今天,这样的回报可谓是非常的可观。


一个片区,就怕没有领头羊。


一个区域,就怕没有领涨的。


有领涨,才有躁动,有更高的天花板,别的板块才能有更多的想像空间。


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深圳均价57000元,而,深圳湾,单价15万+,深圳其它板块有足够大的想像空间。


深圳的价格,深圳2019年的行情,也给了珠三角2020足够大的想像空间。


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深圳何至于此?


是人口!


所谓价格,是人与人之间交易形成的。


所谓天花板,是有钱人与有钱人之间交易形成的。


北京、上海、深圳,这三个城市中,十多年以来,只有深圳敞开怀抱迎接全国的年轻人,很容易落户,落户还给钱。


而现在,太多太多的北京人不得不在孩子上学的时候去天津或回老家,因为没有户口,即使你呆了10年在北京。


而上海,即使你找了个老婆或老公是上海户口,你想迁进去,也得等15年!


而深圳,敞开,来了,就是深圳人。


所以, 自2016年全国开启新的调控周期以来,只有深圳楼市保持了活力,并能在2019年吃住了大湾区的政治红利。


2018年,深圳人口净流入50万。


同期,北京净流出22万,上海净流入1万。


量变到质变,就是底层数据的不断累加。


深圳自2018年6月起推行普通高校毕业生落户新政策,在落户上取消纸质审批文件和现场报到环节,实现系统自动核查“秒批”办理。2018年下半年深圳接收毕业生超10万人,其中通过“秒批”接收9.1万名毕业生。2019年2月28日,深圳正式实施在职人才引进和落户深圳“秒批”。


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如今,当广东全省除了广州、深圳之外,全面放开落户限制时,会产生什么样的影响?又该如何看待?


影响房价的最主要因素是:人。


影响人口流入流出的最主要因素是:产业、就业。


影响NB人口流入流出的主要因素是:风口产业!如今就是高科技、科创。


所以,当我们在看待珠三角放开户口之后的风口时,也要看最重要的三个因素, 人口、钱、产业。


来看人口,因为地区有大小,人口基数不同,主要看人口增长率。


关注珠海、深圳、广州、佛山这四个地方。


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再来看经济,就是GDP,主要关注人均GDP,这代表的是购买力和富裕程度。


关注深圳、广州、珠海这三个超超过了15万,然后佛山、中山均超过了10万,东莞接近10万。


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来看产业,真正NB的城市都是服务业发达的城市,为何?服务业代表的是消费力、购买力、商业发达程度、外来人消费程度。


越早脱离第一产业的,是好事。


第三产业占比高的,是好事。


关注下图前七个城市即可:深圳、东莞、广州、佛山、珠海、中山、惠州。


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说来说去,还是要关注大湾区的核心城市,关注珠三角的核心城市。


大湾区能不能起来,不好说,但核心区肯定不会差。


珠三角能不能如愿不好说,但核心区肯定不会差。


哪儿是核心区?


先来把目前珠三角最大的三个风口、国家级规划支点连起来。


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临海而居,临海而建,这才是真正的大湾区。


而未来的大湾区,NB程度和风口程度也是从临海一线开始向里辐射,就是下面的两条红线。


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各个政府也不傻,谁都不想错过风口,沿着海岸线规划了一圈新区,都在热火朝天的干。


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对于深圳来说,过去的40年,一路向西,从罗湖、到福田、又到南山,制高点放在了前海,西侧临海,与珠海相望。


对于广州来说,过去的时间一路向东,如今又是一路向南,握手南沙,去贴深圳。


对于珠海来说,一条情侣路,半个珠海城。从北边的唐家湾科创新城一路通到南边的横琴。


东莞无中心,于是在海边规划滨海湾新区,临海临深。


中山无中心,于是在海边规划翠亨新区,临海临珠。


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深圳不可能完全放开限购,但可落户,是航母资产的最佳置放地,关内二手房和关外优质片区二手房是你最好的选择。


广州主城亦不可能完全放开,有房票的关注天河东,一直不曾限购的花都增城等都不必关注。


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就全部放开限购,并值得关注的城市来说,价格分布如下。


1、珠海25000。


珠海只关注西江以东的区域,西江就是珠海的胡焕雍线。西江以西,就是农业、工业、机场、港口,西江以东,才是主城、旅游业、服务业、科创业。


珠海的未来,在西江以东。


东边,是深圳,还有澳门。


2、东莞25000。


东莞在2019年初推荐过松山湖,但2019已经大涨30%。


东莞目前来说,只可关注两个地方,一是临深,二是东莞自己打造的中心(比如松山湖)。


但目前的东莞,略有尴尬,一是价格不便宜,二是关注度不高,全是本地客在支撑,未来的接盘者不足。


3、中山15000。


中山略有尴尬,要啥没啥,但又在大湾区核心。


经济上不如佛山、东莞,地理位置上不如惠州、东莞,旅游资源是不如珠海、惠州。


中山建议关注中山城东片区。


4、惠州15000。


惠州生活气息更浓,但惠州投资客过多,供应量过大,自住>投资。


但就养老过冬来说,15000,放眼全国,我认为是目前最好的选择。


如果不是来炒房,惠州完全没问题,建议关注大亚湾万达片区。


5、佛山20000。


佛山也是尴尬,广州一路向东向南,佛山一路向东去贴广州,广州拂拂衣袖而远去。


关键是,不便宜了。


千灯湖25000,佛山新城20000,北窖22000,陈村22000,奇槎25000。


同样的价格,可以买南沙、珠海、东莞。


6、广州南沙25000。


大湾区最大的概念在这里,广州副中心。


关注度肯定高,如今又放开限购,接盘者也是有。


风险有两点:一是时间太遥远,二是不便宜。


普遍价格20000+,贵的要30000+。


20000+的价格,略有优势,30000+的价格,可以买科学城了。


7、广州黄埔32000。


就30000+的价格来说,黄埔是安全的。


是广州科创产业基地,有产业。


区域发展了10多年,成熟,有人口,有现在。


在广州向东发展的大势上,在大湾区科创定位的产业上,有未来。


有租金,有预期。



END


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