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并购贷款融资“开闸”,“白武士”要来了吗?

地产深度报道 | 《国际金融报》旗下房地产新媒体 2022/01/20 13:05

房企的收并购情绪正在重新被点燃。

将“吃下”禹洲物业提上日程后,华润与禹洲之间的联结进一步升级, 市场于1月17日传出华润欲收购后者武汉资产包的消息。

相较于绯闻双方,外界更为关注的是这宗交易背后折射出的行业收并购动向。

去年底以来,市场关于融资松绑、企业帮扶等信息层出不穷,接连出现的利好也为房地产市场注射了“强心剂”,萎靡了一整年的地产股接连掀起普涨潮。

1月10日,市场有消息称, 央行要求9家国/央企以收并购项目资产的方式为有中高风险的11家房企提供流动性支持 。消息的真假外界尚且不知,但国/央企的收并购步伐已经悄悄迈开……

又传绯闻

1月17日,市场有消息称,禹洲欲将武汉项目集体打包甩卖,目前已与华润展开洽谈

在禹洲深耕华中区域的战略规划中,武汉是颇为重要的一环。从2021年中报披露的数据来看,禹洲目前在武汉可供销售的项目共有4个,分别为禹洲菱角湖壹号、禹洲赛洛城、禹洲朗廷元著、禹洲雍禧兰台,总建筑面积约94.5万平方米。

其中, 禹洲菱角湖壹号、禹洲赛洛城、禹洲朗廷元著都是百亿规模以上的综合体项目 ,与新希望合作的禹洲雍禧兰台则入选武汉2021年第二季度重大项目。

整体来看,禹洲三大高端产品线中的“雍禧系”、“朗廷系”均落子江城。按照最初的设想,这些项目将成为禹洲在江城的封面之作。

出售消息的传出似乎进一步印证了禹洲并不宽裕的现状。在外界看来, 资产的打包出售常与危机挂钩,尤其是重点项目。

《国际金融报》记者就此与禹洲方面进行求证,其对这一事项予以否认“不属实”,华润置地方面则未直接否认,仅表示“以上市公司公告为准”。

这并非双方首次产生交集。

今年年初, 华润旗下的物管上市主体华润万象生活披露了上市以来的第一起并购案,交易标的即为禹洲物业 。这亦是物管行业2022年开年的首起收并购。

公开信息显示,1月5日,华润万象生活全资附属公司润楹物业与天津禹佳就拟买卖禹洲物业股权事项订立框架协议,交易作价不高于10.6亿元。

禹洲物业是禹佳生活服务中的一部分,主营住宅物业管理服务。后者曾两度冲击港股IPO,但均未成功。第二次递表失效后,禹洲物业就被摆上货架,成为变现的筹码。

彼时,禹洲在公告中坦言,出售事项能够使公司有更多财务资源重新调配至其他业务及用于集团未来发展。“钱紧”局面不言而喻。

1月12日晚间,禹洲公告表示,正在为其2022年到期的6%优先票据、2022年到期的8.625%优先票据进行交换要约,二者未偿还本金合计约5.82亿美元。同时,禹洲还为另外十余只票据寻求征求同意,希望可以豁免或修改相关的交叉违约条款。

截至公告日,2021年6月30日以来,禹洲偿还了超24.58亿美元的债务,其中包括向境外债权人支付大约8.99亿美元的利息及本金。在这同一时期,该公司仅募集了3.2亿美元的境外新融资,而且资金大多用于现有债务的再融资。

如今,融资端几近断流的禹洲只能依靠内部现金资源偿债。有数据显示, 其2022年将有约118.4亿元的境外债务到期,超60%集中在上半年,其中1月到期38.5亿元,4月35亿元,7月及9月则分别到期25.4亿元、19.5亿元

显然,禹洲无法轻松应对这大规模到期的债务,这也是其选择“变现”物业资产的无奈之举。

“白武士”下场?

下行周期中,禹洲变卖“物业”只是行业的一个缩影。去年以来,将资产搬上货架的房企不在少数,但下场真正“扫货”的买家却屈指可数。

过去一年中,由于政策对开发商负债的把控要求,房企们对收并购观望情绪浓重,甚至连“并购大王”孙宏斌也直言,“ 目前基本不存在收并购市场,因为还要同时并购标的债务

收紧的政策在2021年底开始出现放松迹象,监管部门明确提出支持并购贷款以及债券融资力度。2022年开年,更多关于房企融资、收购等方面的“松绑”信息接连传来。

在同策研究院研究总监宋红卫看来,华润对禹洲物业的收购与政策面的转变不无关系,“首先这符合政策导向,再者并购资金方面也具备条件,促进优质企业并购流动性紧张房企的项目”。

据财联社报道,广东省政府近期召集了奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产等国企和民企开会,为国/央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。亦有知情人士称,国/央企收购出险房企项目的行动在全国各地皆已展开。

融资端的“破冰”也很快跟上。

1月12日,招商蛇口并购中票成功注册,这是行业近年来首笔发行成功的并购票据,被外界视为并购融资“破冰”的信号 ;17日,浦发银行公告称拟发行300亿元金融债券,其中部分募集资金将用于房地产项目并购贷款投放,其在公告中指出,将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。

接踵而至的利好令行业感叹,2022年是否会迎来收并购大潮?

宋红卫坦言, 未来还将会出现一些并购类的案例,但不会出现大规模的增长。

他指出,尽管部分大型优质房企针对出险企业项目承债式收购的相关收并购贷款已不再计入“三道红线”,但这相当于提供了表外融资,仍将增加企业负债规模及偿债压力,“‘绿档’企业也有出现资金链断裂的情况”。

另外,行业下行的背景下,企业会选择收缩投资规模,若要收并购,标的也会集中在核心城市的核心项目,不会大面积铺开。实际操作来看,并购资产包中的情况通常较为复杂,涉及多方利益,整体推动节奏也比较慢。

汇生国际融资总裁黄立冲亦在采访中告诉记者,国/央企能为民企解困的地方其实并不多。 考虑到资产增值保值等情况,国/央企也需要对标的进行考量,更多会以较为便宜的价格收购部分优质资产

在黄立冲看来, 这种支持并非是雪中送碳,更多的是以一个“白武士”的角色从中获利,“商业社会的逻辑本就如此”

记者  吴典

编辑  左宇

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